三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個(gè)或1個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。錯(cuò)選不得分;少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

(一)

有一舊廠房(該工廠土地為劃撥地)委托中介機(jī)構(gòu)代為出售。中介機(jī)構(gòu)為其找到了買(mǎi)受人，但成交后辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，發(fā)現(xiàn)該工廠所用土地按城市規(guī)劃要求4年后將成為公共綠地。為此，該地塊使用年限僅有4年。

81.如果中介機(jī)構(gòu)的信息庫(kù)中有適宜的買(mǎi)方信息，直接為其撮合成交，則標(biāo)的物的瑕疵由( )負(fù)責(zé)。

A.委托人

B.中介機(jī)構(gòu)

C.買(mǎi)受人

D.政府

82.如果通過(guò)拍賣(mài)轉(zhuǎn)讓給最高競(jìng)買(mǎi)者，則標(biāo)的物的瑕疵由( )負(fù)責(zé)。

A.委托人

B.中介機(jī)構(gòu)

C.買(mǎi)受人

D.政府

83.對(duì)于房地產(chǎn)拍賣(mài)，意味著拍賣(mài)全過(guò)程結(jié)束的是( )。

A.拍賣(mài)物交付

B.產(chǎn)權(quán)過(guò)戶

C.拍賣(mài)結(jié)算

D.拍賣(mài)師擊槌

(二)

呂某需要購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅，但他沒(méi)有時(shí)間去尋找適合自己的房源，于是找到甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司在聽(tīng)取了呂某的要求后，答應(yīng)幫其找合適的房源，并簽訂了經(jīng)紀(jì)合同。經(jīng)過(guò)5天時(shí)間，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司經(jīng)紀(jì)人李某從乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在建住宅項(xiàng)目中找到了適合呂某的房源，乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)該房的報(bào)價(jià)是總價(jià)款20萬(wàn)元，首付30%的房款，余款提供20年的抵押貸款，年貸款利率為6%。

84.李某評(píng)估該套住房?jī)r(jià)格為19萬(wàn)元，則下列表述中正確的有( )。

A.李某不能評(píng)估，應(yīng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行評(píng)估

B.李某可以評(píng)估，但不能收取評(píng)估費(fèi)

C.甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以收取呂某的評(píng)估費(fèi)

D.甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不能收取評(píng)估費(fèi)，但因?yàn)槔钅碁閰文吃u(píng)估了該住房的價(jià)格，可以要求適當(dāng)增加經(jīng)紀(jì)傭金

85.李某參加了呂某與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的洽談，幫助呂某以19.3萬(wàn)元的價(jià)格訂立了《商品房預(yù)售合同》，甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的這項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)屬于( )。

A.代理行為

B.居間行為

C.房地產(chǎn)投資咨詢行為

D.房地產(chǎn)價(jià)格咨詢行為

86.呂某與乙房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訂立了《商品房預(yù)售合同》，并將所購(gòu)商品房抵押給銀行，辦理個(gè)人購(gòu)房貸款手續(xù)。需要到房地產(chǎn)登記部門(mén)辦理備案登記的合同有( )。

A.《商品房預(yù)售合同》

B.《借款合同》

C.《房地產(chǎn)抵押合同》

D.《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同》

(三)

葉某購(gòu)買(mǎi)了一套二手房，面積為80m2。2年后，葉某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)出售。甲公司派出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某與葉某接洽并簽訂了委托合同。合同中約定：由甲公司以葉某的名義尋找買(mǎi)方，并簽訂出售合同;出售價(jià)格最低為2800元/m2，傭金為成交價(jià)的3%。1個(gè)月后，該房屋仍未賣(mài)出。于是李某建議葉某降價(jià)，葉某同意將最低出售價(jià)格定為2500元/m2。降價(jià)后甲公司立即將房屋出售給趙某，甲公司和趙某協(xié)商價(jià)格為2550元/m2，而甲公司告知葉某成交價(jià)格為2500元/m2。趙某入住之后，意外地接到物管公司追收原拖欠的物業(yè)管理費(fèi)5000元、水電氣費(fèi)248元的通知，買(mǎi)賣(mài)雙方為此發(fā)生糾紛。

87.甲公司與葉某簽訂的房屋出售委托合同，屬于( )。

A.買(mǎi)方居間合同

B.賣(mài)方代理合同

C.買(mǎi)方代理合同

D.賣(mài)方居間合同

88.關(guān)于甲公司與趙某協(xié)商價(jià)格與告知葉某的成交價(jià)格不一致的事件，下列表述中正確的為( )。

A.甲經(jīng)紀(jì)公司賺取房屋價(jià)格差價(jià)，屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中禁止的行為

B.李某建議葉某降價(jià)，是其獲取收益的一種合法手段

C.對(duì)李某的降價(jià)建議，葉某應(yīng)視為甲公司的行為

D.對(duì)成交價(jià)格高于最低價(jià)格的收入，應(yīng)在甲公司和葉某之間平均分配

89.關(guān)于趙某人住后與物管公司就有關(guān)欠費(fèi)支付問(wèn)題的糾紛，下列表述中正確的為( )。

A.物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)是以業(yè)主名為交納賬戶

B.對(duì)于物管公司的催收費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)根據(jù)買(mǎi)賣(mài)合同的約定處理

C.物業(yè)管理費(fèi)、水電氣費(fèi)是以房屋單位為交納賬戶

D.趙某應(yīng)當(dāng)交納，并不得向葉某追償，因?yàn)橐呀?jīng)辦理房屋交接手續(xù)

90.針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人李某的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，下列表述中正確的為( )。

A.甲經(jīng)紀(jì)公司不應(yīng)當(dāng)指派李某與葉某訂立經(jīng)紀(jì)合同

B.如果趙某入住后支付了物管公司催收的物管費(fèi)、水電氣費(fèi)等，李某個(gè)人有賠付責(zé)任

C.對(duì)于李某的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，應(yīng)由甲經(jīng)紀(jì)公司承擔(dān)責(zé)任

D.因?yàn)榧捉?jīng)紀(jì)公司收取了房屋差價(jià)，物管公司催收的物管費(fèi)、水電氣費(fèi)等應(yīng)由甲經(jīng)紀(jì)公司支付

91.在接受葉某委托之前，甲公司應(yīng)查驗(yàn)的房地產(chǎn)內(nèi)容為( )。

A.房地產(chǎn)的物質(zhì)狀況

B.委托人的財(cái)務(wù)狀況

C.房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況

D.房地產(chǎn)的環(huán)境狀況

(四)

甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)建設(shè)一住宅小區(qū)。2011年6月，甲公司取得當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門(mén)頒發(fā)的商品房預(yù)售許可證，并委托乙房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱乙公司)

獨(dú)家代理出售。2011年7月，孫某簽訂了商品房預(yù)售合同，并在合同中約定：“房屋建筑面積為150m2。房屋交付后，如產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異時(shí)，按照《商品房銷售管理辦法》有關(guān)規(guī)定處理。”2011年8月，甲公司經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)調(diào)整了原規(guī)劃設(shè)計(jì)，孫某所購(gòu)買(mǎi)的該套房屋的建筑面積調(diào)整為155m2，并書(shū)面通知孫某。該小區(qū)綜合驗(yàn)收合格后房產(chǎn)測(cè)繪單位實(shí)測(cè)，孫某所購(gòu)買(mǎi)的該套房屋的套內(nèi)建筑面積為123m2，套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積3m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e為31m2。

92.甲公司預(yù)售商品房時(shí)，應(yīng)當(dāng)具備( )等條件。

A.取得土地使用權(quán)證

B.投入資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的20%以上

C.取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D.取得商品房預(yù)售許可證

93.乙公司代理預(yù)售商品房須向購(gòu)房人出示( )。

A.商品房預(yù)售許可證

B.商品房銷售廣告

C.房屋綜合驗(yàn)收合格證明

D.甲公司出具的商品房銷售委托書(shū)

94.關(guān)于孫某簽訂商品房預(yù)售合同，下列表述中正確的為( )。

A.孫某應(yīng)當(dāng)與甲公司人員直接洽談和訂立預(yù)售合同

B.孫某應(yīng)當(dāng)與乙公司訂立預(yù)售合同

C.孫某通過(guò)與乙公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人洽談，最終與甲公司訂立預(yù)售合同

D.孫某應(yīng)當(dāng)與乙公司人員直接訂立預(yù)售合同

95.關(guān)于乙公司的獨(dú)家代理，下列表述中正確的為( )。

A.乙公司可以自主委托其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同代理

B.甲公司銷售的房屋是否計(jì)入乙公司的銷售業(yè)績(jī)，視甲乙雙方訂立的代理合同而定

C.如果取得甲公司書(shū)面同意，乙公司可以與其他房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司共同代理

D.甲公司未經(jīng)乙公司同意不得將該項(xiàng)目委托丙公司代理

96.孫某收到甲公司規(guī)劃設(shè)計(jì)變更書(shū)面通知之日起( )日內(nèi)未作出書(shū)面答復(fù)的視為接受。

A.5

B.10

C.15

D.20

97.在辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，孫某購(gòu)買(mǎi)的房屋建筑面積應(yīng)登記為( )m2。

A.150

B.154

C.155

D.157

(五)

李某委托甲房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司(以下簡(jiǎn)稱甲公司)為其購(gòu)買(mǎi)一套二手房，甲公司委派房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人劉某承辦該業(yè)務(wù)，李某與甲公司簽訂了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。劉某在執(zhí)行該業(yè)務(wù)的過(guò)程中，甲公司發(fā)生了1500元的業(yè)務(wù)支出，包括廣告宣傳費(fèi)、交通費(fèi)等。然而，在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同有效期內(nèi)，李某通過(guò)拍賣(mài)方式買(mǎi)到了一處二手房，并決定取消與甲公司簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同。

98.甲公司的該宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)屬于( )。

A.二手房居間業(yè)務(wù)

B.二手房買(mǎi)方代理業(yè)務(wù)

C.二手房賣(mài)方代理業(yè)務(wù)

D.房地產(chǎn)行紀(jì)業(yè)務(wù)

99.下列關(guān)于該宗房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)已發(fā)生費(fèi)用的表述中，錯(cuò)誤的是( )。

A.劉某應(yīng)該承擔(dān)已發(fā)生的1500元費(fèi)用

B.甲公司可以與李某協(xié)商解決1500元費(fèi)用問(wèn)題

C.甲公司可以向李某申請(qǐng)賠償

D.甲公司不能收取任何費(fèi)用，因?yàn)榇藰I(yè)務(wù)被取消

100.房地產(chǎn)拍賣(mài)的特征為( )。

A.拍賣(mài)是公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)的過(guò)程

B.拍賣(mài)有不斷變動(dòng)的價(jià)格

C.拍賣(mài)有兩個(gè)以上的買(mǎi)主

D.拍賣(mài)的結(jié)算要事前約定

更多關(guān)注：2013年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試準(zhǔn)考試證打印時(shí)間   考試培訓(xùn)   歷年真題 

（責(zé)任編輯：lqh）

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