第四節 住宅及其性能評定

一、住宅的概念

住宅是最常見、量大面廣的一類房地產，既有大量買賣活動，又有大量租賃活動，是房地產經紀最主要的對象，以至于許多人以為房地產經紀就是住宅經紀。現實中，人們時常將住宅與住房混用。一般情況下，住宅和住房可以不作區分，能夠交換使用。但是科學、嚴謹地說，住宅和住房的范圍有所不同。住宅的范圍相對較小，是指供家庭居住使用的房屋。住房的范圍較大，除了住宅，還包括供人居住的其他房屋，如集體宿舍、老年公寓、商住房，以及將閑置和低效利用的商業、辦公、工業用房改建的租賃住房等。

二、住宅的類型

我國住宅和住房的種類多樣復雜，甚至可以說是五花八門。為更好地了解和認識住宅和住房，可根據不同的需要、從不同的角度對其進行分類。

(一)存量住宅和增量住宅

存量住宅又稱二手住宅、既有住宅，簡稱二手房，一般是指居住使用過的住宅。存量住宅中，通常把房齡較短(一般在5年以內)的，稱為次新房;房齡較長(一般超過10年)的，稱為舊房;房齡很長(一般超過30年)的，稱為老舊住宅。房齡也稱為樓齡，即房屋的年齡或已使用年限，一般是自房屋竣工之日起計算，不論房屋是一直在使用還是空置著，都計算在內。

增量住宅又稱新住宅，簡稱新房、一手房，是指新建成的住宅。增量住宅中，最主要的是房地產開發企業開發建設的新建商品住宅。從房地產開發企業購買的新建商品住宅，即使購買后沒有居住使用，再轉售時通常也稱為二手房。

(二)現房和期房

現房通常是指目前已竣工的住宅。期房通常是指目前尚未竣工而在將來竣工的住宅。存量住宅都是現房。新建商品住宅既有現房，又有期房。

(三)精裝房、簡裝房和毛坯房

精裝房是指室內裝飾裝修精致或精美的房屋。簡裝房是指室內裝飾裝修簡單或很普通的房屋。毛坯房是指建成后沒有進行室內裝飾裝修的房屋。

(四)平房和樓房

平房是指只有一層的房屋。樓房是指兩層或兩層以上的房屋。樓房中，沒有電梯的，通常稱為樓梯房;有電梯的，稱為電梯房，尤其是指國家標準沒有強制規定必須設置電梯而安裝了電梯的6層及6層以下的住宅，甚至將其中較高檔的稱為電梯洋房。

(五)低層住宅、多層住宅、中高層住宅和高層住宅

低層住宅是指層數為1～3層的住宅。多層住宅是指層數為4～6層的住宅。中高層住宅是指層數為7～9層的住宅。高層住宅是指層數為10層或10層以上的住宅，其中，建筑高度超過100m的住宅為超高層住宅。建筑高度也稱為建筑總高度，是指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女兒墻的高度。現實中還有“小高層住宅”的說法，一般是指層數為7～11層的住宅。

上面所說的層數，是指自然層數。實際中，層數有自然層數和標示層數，兩者不能混淆。自然層數即實際層數，是按樓板、地板結構分層的樓層數。標示層數即名義層數，是為了回避所謂不好或不吉利的樓層數字，人為標示的樓層數。例如，一幢自然層數為16層的住宅樓，為回避4、13、14這三個樓層數字，將實際上的4層、13層、14層分別標示為5層、16層、17層，因此該16層的住宅樓就變成了19層的住宅樓(見表1-1)。現實中也有以3B或5A、12B、15A來代替4、13、14層的，這樣，其他樓層數字仍然保持為自然層數數字。

層數又有總層數和所在層數，地上層數和地下層數。總層數通常是指地上總層數，有時也指地上總層數與地下總層數之和，因此實際中為避免誤解，需要搞清楚總層數是否包含地下層數。所在層數是指樓房中的某套(或某個、某間、某層)用房位于的樓層數。在房地產經紀實務中，對于樓房中的某套住宅，需要說明其樓層，并宜同時用所在層數和總層數來說明，可簡要表述為“所在層數/總層數”。例如，某套住宅位于一幢地上總層數為12層的住宅樓的第8層，則該套住宅的樓層可表述為8/12。

對于高層住宅樓中的某套住宅，有時還根據所在層數，分為高樓層住宅、中樓層住宅、低樓層住宅。高、中、低樓層的住宅各有優缺點。例如，高樓層住宅的采光和視野較好，灰塵和蚊蟲較少，噪聲較小，不潮濕。低樓層住宅的出入較方便，不太擔心電梯因停電、發生故障帶來的問題，特別是如遇火災等災害時易逃生，一般沒有二次給水可能發生的供水二次污染問題。因此，宜根據住宅使用人的年齡、偏好等具體情況來選擇樓層，如老年人和小孩適宜選擇低樓層。

(六)獨立式住宅、雙拼式住宅、聯排式住宅、疊拼式住宅和公寓式住宅

這是按照一幢住宅樓供居住家庭戶數進行的分類。獨立式住宅又稱獨戶住宅、獨棟住宅.是供一戶家庭居住使用的住宅，其中帶有私家花園的低層獨立式住宅通常稱為別墅。雙拼式住宅是供兩戶家庭左右居住使用的住宅，相當于將兩幢獨立式住宅拼接在一起，介于獨立式住宅和聯排式住宅之間。聯排式住宅也稱為Town house，是供三戶或三戶以上家庭并排居住使用的住宅，相當于將三幢或三幢以上獨立式住宅拼接在一起。疊拼式住宅相當于將聯排式住宅上下疊加在一起，每個門洞共兩戶家庭上下居住使用的住宅。公寓式住宅是供多戶家庭上下左右居住使用的住宅，即通常所說的多層或高層住宅樓。

(七)低密度住宅和高密度住宅

低密度住宅又分為低層低密度住宅、高層低密度住宅，高密度住宅又分為低層高密度住宅、高層高密度住宅。在其他狀況相同的情況下，其優劣順序一般是：低層低密度住宅、高層低密度住宅、低層高密度住宅、高層高密度住宅。

反映密度的簡單、常用指標是建筑容積率，簡稱容積率，是指一定地塊內總建筑面積與建筑用地面積的比值。容積率越大，意味著密度越高。住宅小區的容積率通常為2. 0～2.5。容積率在1.5以下特別是在1.0以下的住宅，可認為是低密度住宅。

(八)板式住宅、塔式住宅和板塔結合住宅

板式住宅簡稱板樓，是由多個住宅單元拼接、每個單元一梯二至三戶，或采用長廊式、各住戶靠長廊連在一起，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比大于2的住宅。塔式住宅又稱點式住宅，簡稱塔樓，是以共用樓梯或電梯為核心布置多套住房，且其主要朝向建筑長度與次要朝向建筑長度之比小于2的住宅。板塔結合住宅是一幢住宅樓中既有板樓戶型又有塔樓戶型的住宅。

(九)單元式住宅、通廊式住宅和內天井式住宅

單元式住宅是由若干個住宅單元組合而成，每個單元均設有樓梯或電梯的住宅。住宅單元是由多套住宅組成的建筑部分，該部分內的住戶可通過共用樓梯和安全出口進行疏散。通廊式住宅是由共用樓梯或電梯通過內廊或外廊進入各套住房的住宅，又分為內廊式住宅、外廊式住宅。內天井式住宅是在住宅樓內部設置天井的住宅。

(十)平層住宅、錯層住宅、復式住宅和躍層住宅

平層住宅是一套住宅內的各個功能空間均在同一平面上的住宅。錯層住宅是一套住宅內的各個功能空間不在同一平面上，但未分成上下兩層，僅用一定的高度差進行空間隔斷的住宅。復式住宅是在層高較高的一層樓中增建一個夾層，從而形成上下兩層的住宅。躍層住宅是套內空間跨越上下兩個樓層且設有套內樓梯的住宅。因復式住宅的上層是夾層，而躍層住宅是完整的兩層，所以復式住宅上下兩層合計的層高，要大大低于躍層住宅上下兩層合計的層高。

(十一)成套住宅和非成套住宅

成套住宅也稱為單元房，是有臥室、起居室、廚房、衛生間等自成一套的住宅，通俗地說該套住宅內有獨立的廚房和衛生間;反之，為非成套住宅，如老式筒子樓(中間是長長的過道，兩邊是住房的樓房)。有的成套住宅除了有臥室、起居室、廚房、衛生間等基本功能空間，還有衣帽間、儲藏室等其他功能空間。

(十二)純住宅、商住房和酒店式公寓

商住房通常是指既可以用作商業又可以用作居住的房屋，即商住兩用房。酒店式公寓是指提供酒店式管理服務的住房。與純住宅相比，通常情況下，商住房、酒店式公寓的建設用地使用權出讓年限較短，用水用電價格高，沒有燃氣，不能落戶口。

(十三)普通住房和非普通住房

住房信貸、稅收等政策通常與是否為普通住房有關。例如，《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于做好穩定住房價格工作意見的通知》(國辦發[2005] 26號)規定：“在規劃審批、土地供應以及信貸、稅收等方面，對中小套型、中低價位普通住房給予優惠政策支持。享受優惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區建筑容積率在1.O以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下。各省、自治區、直轄市要根據實際情況，制定本地區享受優惠政策普通住房的具體標準。允許單套建筑面積和價格標準適當浮動，但向上浮動的比例不得超過上述標準的20%。”

(十四)商品住房和其他住房

商品住房有狹義和廣義兩種含義。狹義的商品住房是指房地產開發企業開發建設的對外租售或已售出的住房。廣義的商品住房是指除保障性住房外的可租售的住房。現實中很難將商品住房和其他住房嚴格區分，這種分類中的住房主要有：商品住房(狹義的，簡稱商品房)，限價商品住房(簡稱限價房)，自住型商品住房(簡稱自住房)，已購公有住房(簡稱房改房，是指城鎮住房制度改革中出售給個人的公有住房，又分為以成本價購買的房改房和以標準價購買的房改房，以及原產權屬于中央單位的“央產房”、原產權屬于軍隊的“軍產房”等)，

原私有住房(俗稱老私房，是指歷史遺留下來的私有住房)，經濟適用住房(簡稱經適房)，共有產權住房(是指實行政府與購房人按份共有產權的住房)，公共租賃住房(簡稱公租房)，定向安置住房(包括棚改安置住房、拆遷安置住房)，集資合作住房(包括單位自建住房、合作社住房)等。

上述住房的上市交易政策和收益分配有所不同，有的可以自由交易，有的需經批準才能交易，有的則不允許交易，有的在交易時要交納特殊的費用。例如，北京市規定自住型商品住房的購買人在取得房屋所有權證5年內不得轉讓，取得房屋所有權證5年后轉讓的，如果有增值，應按屆時同地段商品住房價格和該自住型商品住房購買時價格之差的30%交納土地收益等價款。共有產權住房的使用和處分權利受到限定，在一定期限內不得轉讓。

(十五)完全產權住房和非完全產權住房

完全產權住房是指房屋所有權和土地使用權不受其他房地產權利等限制的住房;反之，為非完全產權住房，如共有的住房、已出租的住房、有抵押的住房、被查封的住房、依法不得轉讓的住房、已依法公告列入征收范圍的住房、權屬有爭議的住房、權屬不明確的住房、無權屬證書的住房、屬臨時建筑的住房、小產權房等。其中，小產權房是占用農村集體土地建設并向農村集體經濟組織以外的成員銷售的住房。

在房地產經紀活動中，對上述住房應予以特別注意。例如，共有的住房，必須共有人同意出售;已出租的住房，承租人有優先購買權或明確放棄優先購買權;小產權房不受法律保護，現行法律法規規定，城鎮居民不得購買農村宅基地建房，不可以購買小產權房。

(十六)完好房、基本完好房、一般損壞房、嚴重損壞房和危險房

這是根據房屋的結構、裝修、設備等組成部分的完好、損壞程度，由專業房屋鑒定機構評定的。

(十七)住宅的其他類型

例如，學區房、景觀房、兇宅等。學區房通常是指帶有較好的(如重點、優質、知名、熱點等)學校特別是小學入學名額的住宅。真正的學區房不僅是位于學區范圍內，而且帶有入學名額或學位指標。景觀房是指在其內通過窗戶、陽臺可看到較好的室外水景(如海景、江景、河景、湖景)、山景、知名建筑等景觀的住宅。據《現代漢語詞典(第7版)》的解釋，兇宅是指“不吉利的或鬧鬼的房舍(迷信)。”目前對兇宅尚無法律界定，一般依照風俗，是指在其內曾經發生過他殺、自殺等非正常死亡事件的住宅。

此外，還可根據建筑結構、施工方法、設計使用年限對住宅進行分類，具體

見本書第二章第一節中的建筑物分類。

三、住宅性能評定

隨著人們生活水平的提高及對美好生活的追求，在面積、戶型等基本居住需要得到滿足后，會期盼有更舒適的居住條件，將越來越關注住宅性能。根據《住宅性能評定技術標準》(GB/T 50362-2005).住宅性能分類及其評定內容如下。

(一)住宅適用性能及其評定內容

住宅適用性能是由住宅建筑本身和內部設備設施配置所決定的適合用戶使用的性能。其評定內容包括：①單元平面，包括單元平面布局和空間利用，空間的靈活分隔和可改造性，單元公共空間等;②住宅套型，包括套內臥室、起居室、餐廳、廚房、衛生間、儲藏室、陽臺等功能空間的配置、布局和交通組織，居住空間的自然通風、采光和視野，廚房位置及其自然通風和采光，功能空間尺度;③建筑裝修，包括套內裝修、公共部位裝修;④隔聲性能，包括樓板和墻體的隔聲性能，管道的噪聲量，設備的減振和隔聲;⑤設備設施，包括廚房設備和衛生設施的配置，給水排水與燃氣系統狀況，采暖、通風與空調系統狀況，電氣設備與設施狀況等;⑥無障礙設施，包括套內、單元公共區域和住區的無障礙設施狀況。

(二)住宅環境性能及其評定內容

住宅環境性能是在住宅周圍由人工營造和自然形成的外部居住條件的性能。其評定內容包括：①用地與規劃，包括周邊污染規避與控制，空間布局，道路交通，市政基礎設施等;②建筑造型，包括造型與外立面，色彩效果和室外燈光;③綠地與活動場地，包括綠地配置、植物豐實度、綠化栽植和室外活動場地;④室外噪聲與空氣污染;⑤水體與排水系統;⑥公共服務設施;⑦智能化系統。

(三)住宅經濟性能及其評定內容

住宅經濟性能是在住宅設計、建造和使用過程中，節能、節水、節地和節材的性能。其評定內容包括：①節能，包括建筑設計、圍護結構、采暖空調系統、照明系統的節能;②節水，包括中水利用、雨水利用、節水器具及管材節水、公共場所節水措施、景觀用水;③節地，包括地下停車比例、容積率、新型墻體材料使用、節地措施、地下公建和土地利用;④節材，包括可再生材料利用、施工新技術、節材新措施、建材回收率等。

(四)住宅安全性能及其評定內容

住宅安全性能是住宅建筑、結構、構造、設備、設施和材料等不危害人身安全并有利于用戶躲避災害的性能。其評定內容包括：①結構安全，包括工程質量可保證的安全，地基和基礎的穩固，荷載的等級，抗震設防烈度和抗震措施等;②建筑防火，包括住宅建筑的耐火等級，滅火與報警系統狀況，防火門(窗)狀況，人群疏散設施等;③燃氣及電氣設備安全，包括燃氣器具的質量，管道及閥門是否泄露，配電系統、防雷系統、電梯設備及材料的質量和安裝質量等;④日常安全防范措施，包括防盜設施、防滑防跌措施、防墜落措施等;⑤室內污染物控制，包括墻體材料的放射性污染及混凝土外加劑中釋放氨的含量，室內裝修材料的有害物質含量和放射性污染，室內環境污染物含量等。

(五)住宅耐久性能及其評定內容

住宅耐久性能是住宅建筑工程和設備設施在一定年限內保證正常安全使用的性能。其評定內容包括：①結構工程，包括結構的設計使用年限、結構工程質量和外觀質量等;②裝修工程，包括裝修的設計使用年限、裝修材料的質量、裝修工程質量和外觀質量等;③防水工程與防潮措施，包括防水工程的設計使用年限、防水材料的質量、防潮與防滲漏措施、防水工程質量和外觀質量等;④管線工程，包括管線工程的設計使用年限、管線材料的質量、管線工程質量和外觀質量等;⑤設備，包括設備的設計使用年限、設備質量、設備安裝質量和設備運轉情況等;⑥門窗，包括門窗的設計使用年限、門窗質量、門窗安裝質量和外觀質量等。

復習思考題

1.房地產經紀人員為什么要學習房地產和住宅知識?

2.房地產、土地、建筑物、其他相關定著物的含義分別是什么?

3.建筑物、房屋、構筑物的含義及其之間的異同是什么?

4.如何判定一物是否為相關定著物或房地產的從物?這對房地產買賣有何現實意義?

5.房地產實物、權益和區位的含義分別是什么?

6.房地產的重要性和特性有哪些?了解它們有什么作用?

7.房地產面積在房地產交易中有哪些作用?

8.房屋面積有哪幾種?各種面積的含義是什么?

9.什么是水平投影面積?

10.成套住宅的建筑面積如何計算?

11.封閉的陽臺與未封閉的陽臺在計算建筑面積上有何不同?

12.建筑面積、套內建筑面積、使用面積之間的異同及其大小關系是什么?

13.什么是得房率?人們在買房時為何關注得房率?它與實用率有何不同?影響得房率大小的因素主要有哪些?

14.土地面積有哪幾種?各種面積的含義是什么?

15.什么是宗地和宗地面積?

16.什么是地形圖?它有什么作用?如何才能看懂它?

17.什么是比例尺?它有什么作用?

18.什么是建筑總平面圖和建筑平面圖?它們有什么作用?

19.指北針和風玫瑰圖有什么作用?

20.標高及絕對標高、相對標高的含義是什么?了解它們有什么作用?

21.層高和室內凈高的含義及其之間的區別是什么?

22.什么是戶型圖?它有什么作用?如何看懂和繪制戶型圖?

23.什么是房產分戶圖?它與戶型圖有何關系?它有什么作用?

24.什么是宗地圖?它有什么作用?

25.什么是住宅?它有哪些分類?

26.住宅的各種分類對了解和認識住宅有何作用?

27.層數、自然層數、標示層數、總層數、所在層數、地上層數、地下層數、樓層等概念及其之間的區別是什么?

28.在房地產經紀實務中如何表述某套住宅的樓層?

29.不同類型的住宅各有哪些優缺點?

30.現實中為什么有學區房、景觀房、兇宅等概念?

31.住宅性能包括哪些方面?各方面性能評定的主要內容是什么?

（責任編輯：）

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