第三節 房地產識圖

一、地圖和地形圖

地圖是說明地球表面的事物和現象分布情況的圖。根據地圖表示的內容，分為普通地圖和專題地圖。普通地圖以相對均衡的詳細程度，著重表示自然地理要素和社會經濟要素，具有通用性，其中最主要的是地形圖。專題地圖也稱為專門圖或主題地圖，根據專業方面的需要，以較簡略的地形圖為底圖，著重表示某一專題內容，如交通圖、樓盤地圖等。

地形圖是按照一定的比例，用規定的符號表示地物、地貌的平面位置和高程的正射投影圖。它通常是經過實地測繪，或根據實地測繪結合有關調查資料編制而成。地形圖不僅充分反映了自然地貌，還把經過人工改造的環境也較詳盡地反映在圖上。由于地形圖具有現勢性和可量測性的特點，決定了它是基礎用圖，可作為各種專題地圖的底圖，應用廣泛。

地形圖的主要內容有地貌、水系、植被、建筑、居民點、交通線、境界線等。閱讀地形圖時有一些方面值得注意，主要包括：

(1)地物、地貌符號及其含義。地物是指地球表面上的固定性物體，如房屋、道路、河流、湖泊、森林等。地貌是指地球表面自然起伏的形態，如平原、丘陵、山地、盆地、高原等。地物、地貌在地形圖上是按照統一規范的符號表示的。只有搞清楚了這些符號及其含義，才能判別和分析地物、地貌。在地形圖上，地物一般用地物符號加注記表示，地貌一般用等高線表示。等高線是地面上高程相等的相鄰點連接形成的閉合曲線。地形圖上有若干條等高線，相鄰等高線之間的高差稱為等高距。因同一幅地形圖上的等高距是相同的，所以根據等高線的圖形和疏密，可以判斷地貌特征和地面坡度。等高線越密，地面坡度越大。

(2)平面位置和高程。地面點的空間位置由平面位置(坐標)和高程來確定。測量的基準面是大地水準面。地面點的平面位置用該點在大地水準面上的位置來表示。水處于靜止時的表面稱為水準面;與水準面相切的平面稱為水平面;海洋處于靜止時的表面并延伸穿過整個大陸、島嶼所形成的閉合曲面稱為大地水準面。測量的基準線是鉛垂線。地面點到大地水準面的鉛垂距離稱為絕對高程，即海拔。水準面有無數個，點到除大地水準面之外的任一水準面的鉛垂距離，稱為相對高程。地面上兩點間高程之差，稱為高差。我國高程基準目前執行的是“1985國家高程基準”，其國家水準原點(青島原點)高程為72. 260m，全國布置的國家高程控制點——水準點，均是以這個水準原點為準。

(3)比例尺。這是圖上距離與其所表示的實際距離的比，即：比例尺一圖上距離：實際距離。比例尺的大小是指比值的大小，如1: 50大于1：100。地形圖比例尺的大小，與其內容的詳細程度和精度有關。比例尺越大，圖上顯示的地物和地貌的情況就越詳細，精度也就越高。

(4)測繪日期。地形圖測繪日期的早晚，與其內容的現實程度有關。測繪日期越早，表示的地物、地貌狀況越有可能過時，有的可能在現實中已不存在，如房屋已被拆除;現實中存在的，圖上可能沒有，如新建的房屋、道路。

二、建筑總平面圖和建筑平面圖

建筑總平面圖和建筑平面圖是房屋建筑圖(又稱施工圖)中的一部分。房屋建筑圖是將擬建建筑物的內外形狀和大小，以及各部分的結構、構造、裝飾裝修、設備等內容，按照有關規范規定，用正投影方法，詳細準確地畫出的圖。

(一)建筑總平面圖

建筑總平面圖是用來說明建筑場地內的房屋、道路、綠化等的總體布置的平面圖。它反映的范圍一般較大，可反映出以下內容：①該建筑場地的位置、形狀、大小;②建筑物在場地內的位置及與鄰近建筑物的相對位置;③場地內的道路布置與綠化安排;④建筑物的朝向(通常用指北針或風玫瑰圖表示);⑤建筑物首層室內地面與室外地坪及道路的絕對標高;⑥擴建建筑物的預留地。總平面地形變化較大的，一般還畫有等高線。

指北針如圖1-1所示，表示圖紙中建筑平面布置的方位，指針頭部注有“北”或“N”字，表示北方向。

風玫瑰圖如圖1—2所示，是繪制出的某個地區在一定時期(如年、季、月)內各個風向出現的頻率或各個風向的平均風速的統計圖。前者為“風向玫瑰圖”，后者為“風速玫瑰圖”。風包括風向和風速兩個方面。風向是風吹來的方向，具體是指風從外面吹向地區中心的方向，一般用8個或16個方位來表示。表示風向的基本指標是風向頻率(簡稱風頻)，它是某個地區在一定時期內某個風向發生的次數占該時期各個風向的總次數的百分比。風向頻率最高的方位，稱為該地區的主導風向。表示風速的基本指標是平均風速，它是某個地區在一定時期內某個風向的風速的平均值。風除了能調節氣溫，還起著運送空氣污染物的作用。空氣污染檢測表明，空氣污染與風向頻率有密切關系，風向頻率越高，下風地帶受污染的機會就越多。空氣污染程度與風速負相關，風速越大，空氣污染物就越易擴散，污染物的濃度會降低;反之，空氣污染物的濃度會加大。在靜風(風速小于1m/s)的條件下，空氣污染物很難向外擴散，容易形成嚴重的空氣污染。

標高是地面或建筑物上的一點和作為基準的水平面之間的垂直距離，有絕對標高和相對標高。建筑總平面圖上的室外地坪標高通常采用絕對標高，其余圖紙一般采用相對標高。相對標高是指把首層室內地面的絕對標高定為相對標高的零點，以“±0. 000”表示，高于它的為正數標高，在數字前不注“+”;低于它的為負數標高，在數字前注“一”。相對標高與絕對標高的關系一般在設計總說明中予以說明，如±0. 000= 42. 500，即首層室內地面標高±0.000相當于絕對標高42. 500。這樣，就可以根據絕對標高測定該建筑物的首層室內地面標高。標高符號表示建筑物某一部位的高度，為一直角等腰三角形，用“▽”表示。建筑總平面圖的室外地坪標高符號是用涂黑的直角等腰三角形表示。標高符號的尖端指至被標注高度的位置。尖端一般向下，也可向上。標高數字標注在標高符號的左側或右側，如圖1-3所示。標高數字以米(m)為單位。

某建筑總平面圖如圖1-4所示，比例尺為1: 500，反映的是一個住宅小區。該住宅小區內已有住宅樓6幢，編號分別為1、2、3、4、5、6;新建住宅樓3幢(用粗實線表示)，編號分別為7、8、9，均為坐北朝南，首層室內地面標高為725. 60m。

(二)建筑平面圖

建筑平面圖是用一水平的剖切面沿門窗洞位置將建筑物剖切后，對剖切面以下部分所做的水平投影圖。樓房一般每層有一個單獨的平面圖。但對于中間幾層平面布置完全相同的，通常只用一個平面圖表示，稱為標準層平面圖。一幢樓房通常有以下幾種建筑平面圖：①底層平面圖，表示第一層房間的布置、建筑入口、門廳及樓梯等;②標準層平面圖，表示中間相同的各層平面布置;③頂層平面圖，表示房屋最高層的平面布置;④屋頂平面圖，即屋頂平面的水平投影。

從建筑平面圖上可以看出以下內容：①建筑物的平面形狀，出口、入口、走廊、樓梯、房間、陽臺等的布置和組合關系;②建筑物及其組成房間的名稱、尺寸和墻厚;③走廊、樓梯的位置及尺寸;④門、窗的位置及尺寸;⑤臺階、陽臺、雨篷、散水的位置及尺寸;⑥室內地面的高度。

以圖1-4中的7號樓為例，其底層平面圖、標準層平面圖分別如圖1-5、圖1-6所示。從圖1-5中可知，7號樓的長度為34. 70m，寬度為15. 20m，共有兩個單元，戶型相同，每戶為兩室兩廳一衛一廚，即2個臥室、1個客廳、1個餐廳、1個衛生間、1個廚房。從圖上標注的尺寸，還可看出或算出各個房間的開間、進深和面積等。從圖1-6中可知，7號樓各層平面布置基本無變化，各樓層的標高分別為3m、6m、9m、12m、15m，說明該樓的層高為3m。層高是指上下相鄰兩層樓面或樓面與地面之間的垂直距離，它大于室內凈高。室內凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂底面之間的垂直距離。室內凈高較高的住宅不會使人有壓抑感。《住宅設計規范》(GB 50096-2011)規定，住宅層高宜為2.80m，臥室、起居室(廳)的室內凈高不應低于2. 40m，廚房、衛生間的室內凈高不應低于2. 20m。

三、房地產圖

(一)戶型圖

戶型也叫房型，是指房屋(多指單元房)內部格局的類型，如一套住宅是“幾室幾廳幾衛”。一套住宅的戶型圖，是該套住宅的平面空間布局圖。從該圖上一般可以直觀地看出該套住宅內部各個獨立空間的數量、使用功能(如門廳、客廳、餐廳、臥室、廚房、衛生間、過道、書房、衣帽間、儲藏室、壁柜、陽臺等)、相對位置、面積、長寬、朝向、門窗位置等情況。圖1-7是某套住宅的戶型圖，從該圖上可以看出該住宅為三室一廳兩衛，朝向為正南正北，南北通透，明廚明衛，還可以看出該住宅各個房間的相對位置、長寬等情況。該戶型圖的不足之處是沒有標注該住宅的面積(如建筑面積或套內建筑面積、使用面積)和各個房間的使用面積。

新建商品住宅在銷售時一般有戶型圖。而存量住宅許多沒有現成的戶型圖，需要房地產經紀人員繪制戶型圖。戶型圖的作用與房屋位置圖、內外部狀況照片、周圍環境狀況照片一樣，有利于客戶選擇房源以及進行房源、客源精準配對，減少無效帶客戶看房，或者提高帶客戶看房的效率。現在，隨著虛擬現實(VR)技術的普及應用，消費者還能通過房地產經紀機構提供的相關服務中進行“全景式看房”。這些都有助于提升客戶體驗，提高房地產經紀工作效率。

(二)房產分戶圖

房產分戶圖也稱為房產分戶平面圖，是以產權登記戶為繪制對象，以一戶產權人為單位，表示房屋權屬范圍的細部，以明確異產毗連房屋的權利界線，是房屋所有權證的附圖。房產分戶圖表示的內容主要有：房屋權界線、四面墻體的歸屬和樓梯、走道等部位以及門牌號、所在層次、戶號、室號、房屋建筑面積和房屋邊長等。

(三)宗地圖

宗地圖是通過實地調查繪制的，包括一宗地的宗地號、地類號、宗地面積、界址點及界址點號、界址邊長、鄰宗地號及鄰宗地界址示意線等內容的專業圖。宗地圖詳盡準確地表示了該宗地的地籍內容及該宗地周圍的權屬單位和四至，是核發土地權屬證書和地籍檔案的附圖。地籍即土地的“戶籍”，是記載土地的位置、界址、面積、質量、權屬和用途等基本狀況的簿冊。

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁