第一章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概述

第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義與分類

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義

(一)經(jīng)紀(jì)的含義

經(jīng)紀(jì)是指自然人、法人和其他經(jīng)濟(jì)組織通過(guò)居間、代理、行紀(jì)等服務(wù)方式，促成委托人與他人的交易，并向委托人收取傭金的中介服務(wù)活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)是商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段而出現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。這種中介服務(wù)活動(dòng)可以提高交易效率、降低交易成本，從而促進(jìn)商品交易，是一種有償?shù)慕?jīng)濟(jì)活動(dòng)。

一般而言，經(jīng)紀(jì)服務(wù)最主要的方式有居間、代理、行紀(jì)三種。

居間是指經(jīng)紀(jì)人向委托人報(bào)告訂立合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立合同的媒介服務(wù)，撮合交易成功并向委托人收取傭金的經(jīng)濟(jì)行為。居間是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中最原始的一種方式，相對(duì)于代理，其特點(diǎn)是經(jīng)紀(jì)人在成功撮合交易之前與委托人之間一般沒(méi)有明確的法律關(guān)系。

代理是指經(jīng)紀(jì)人在受托權(quán)限內(nèi)，以委托人的名義與第三方進(jìn)行交易，并由委托人承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的代理，是一種商事代理活動(dòng)，即代理人根據(jù)與被代理人達(dá)成的合同，按照合同規(guī)定的范圍、程度、時(shí)間從事商品交易活動(dòng)的行為。代理活動(dòng)中產(chǎn)生的權(quán)利和責(zé)任由委托人承擔(dān)，經(jīng)紀(jì)人只收取委托人的傭金。

行紀(jì)是指經(jīng)紀(jì)人受委托人的委托，以自己的名義與第三方進(jìn)行交易，并承擔(dān)規(guī)定的法律責(zé)任的經(jīng)濟(jì)行為。行紀(jì)主要有以下兩個(gè)特征：一是經(jīng)委托人同意，或雙方事先約定，經(jīng)紀(jì)人可以以低于(或高于)委托人指定的價(jià)格買(mǎi)進(jìn)(或賣(mài)出)，并因此增加自己的報(bào)酬;二是除非委托人不同意，對(duì)具有市場(chǎng)定價(jià)的商品，經(jīng)紀(jì)人自己可以作為買(mǎi)受人或出賣(mài)人。從形式上看，行紀(jì)與自營(yíng)很相似，但是除經(jīng)紀(jì)人自己買(mǎi)受委托物的情況外，大多數(shù)情況下經(jīng)紀(jì)人都并未取得交易商品的所有權(quán)，他是依據(jù)委托人的委托而進(jìn)行活動(dòng)。即使經(jīng)紀(jì)人在行紀(jì)業(yè)務(wù)中可以介入買(mǎi)賣(mài)，但不因介入買(mǎi)賣(mài)而改變中介本質(zhì)。從事行紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人擁有的權(quán)利較大，承擔(dān)的責(zé)任也較重。在通常情況下，經(jīng)紀(jì)人與委托人之間有長(zhǎng)期固定的合作關(guān)系。行紀(jì)的適用范圍較小，一般僅用于動(dòng)產(chǎn)的代銷等貿(mào)易活動(dòng)。

按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)服務(wù)市場(chǎng)不同，可將經(jīng)紀(jì)分為：房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)、證券經(jīng)紀(jì)、期貨經(jīng)紀(jì)、演藝經(jīng)紀(jì)、體育經(jīng)紀(jì)、農(nóng)產(chǎn)品經(jīng)紀(jì)等。每一種經(jīng)紀(jì)活動(dòng)都是一種專業(yè)化的服務(wù)活動(dòng)，需要經(jīng)紀(jì)人充分了解其所在的專業(yè)市場(chǎng)或行業(yè)的信息，掌握其所要求的專業(yè)知識(shí)和技能。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的含義

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員為促成房地產(chǎn)交易，向委托人提供房地產(chǎn)居間、代理等服務(wù)并收取傭金的行為。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于房地產(chǎn)中介服務(wù)活動(dòng)，又稱為“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)”。與其他房地產(chǎn)中介服務(wù)(房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)咨詢)不同的是，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)旨在促成委托人與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易，沒(méi)有委托人交易相對(duì)方的房地產(chǎn)中介服務(wù)不屬于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的委托人，即提出房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)需要的單位或個(gè)人，是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的需求者，主要包括房地產(chǎn)出賣(mài)人、出租人、購(gòu)買(mǎi)人和承租人。

與其他經(jīng)紀(jì)活動(dòng)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一種專業(yè)服務(wù)，因此，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體具有特殊性。從世界主要國(guó)家的情況看，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的機(jī)構(gòu)需要具備相應(yīng)的資質(zhì)或條件，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的人員需要經(jīng)過(guò)專業(yè)學(xué)習(xí)和訓(xùn)練并通過(guò)考試取得執(zhí)業(yè)資格。在我國(guó)，根據(jù)《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體特指經(jīng)工商部門(mén)注冊(cè)并在建設(shè)(房地產(chǎn))管理部門(mén)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格并經(jīng)登記的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員。

在現(xiàn)實(shí)工作中，為了更好地為委托人服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員除了向委托人提供房地產(chǎn)交易相關(guān)信息、實(shí)地看房、代擬房地產(chǎn)交易合同、協(xié)助委托人與他人訂立房地產(chǎn)交易合同等基本的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，還常常向委托人提供代辦貸款、代辦不動(dòng)產(chǎn)登記等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)(也稱其他服務(wù))。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是一種市場(chǎng)化的有償服務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)可以依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和其他服務(wù)合同，向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的委托人收取房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)(即傭金)和其他服務(wù)的服務(wù)費(fèi)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的客體包括各種類型的房地產(chǎn)，不僅包括二手房，還包括新建商品房;不僅包括住宅，還包括商業(yè)用房、寫(xiě)字樓、工業(yè)用房等非住宅;不僅包括房屋，還包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目等。目前，二手住房和新建商品住房是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要客體。

(三)相關(guān)概念辨析

1.經(jīng)紀(jì)與中介

“中介”一詞有多種不同層面的含義。從最廣義的層面(也即哲學(xué)層面)解 釋，它是表征不同事物或同一事物內(nèi)部不同要素之間的間接聯(lián)系的哲學(xué)概念 (《辭海》，1999年9月第1版)。其次，現(xiàn)實(shí)生活中人們使用“中介”一詞，往 往泛指各種人類活動(dòng)中的“居中介紹或撮合”。再次，從經(jīng)濟(jì)含義上來(lái)理解，“中 介”主要是指市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中眾多為直接或間接促進(jìn)市場(chǎng)交易而進(jìn)行的經(jīng)濟(jì)活動(dòng) 的總稱。《中介服務(wù)收費(fèi)管理辦法》(計(jì)價(jià)格[1999] 2255號(hào))第三條對(duì)中介機(jī) 構(gòu)的概念界定，即是在經(jīng)濟(jì)含義層面的界定。

如果某種交易標(biāo)的(如大多數(shù)日常生活用品)的信息易于識(shí)別，交易的主體易于集中，交易程序比較簡(jiǎn)單，那么，這項(xiàng)交易無(wú)須中介服務(wù)，由買(mǎi)方和賣(mài)方直接溝通、談判即可達(dá)成。但是，如果一種交易標(biāo)的的信息不易識(shí)別，交易的主體相對(duì)分散，交易程序比較復(fù)雜，則需要接受過(guò)專門(mén)訓(xùn)練的人員來(lái)促成該交易，這個(gè)時(shí)候，中介服務(wù)就有必要出現(xiàn)了。也正是基于這一點(diǎn)，中介服務(wù)根據(jù)其發(fā)揮作 用的方向和途徑可以分為下列三大類：

第一類，為交易的順利進(jìn)行提供關(guān)于交易標(biāo)的品質(zhì)、技術(shù)或其他綜合信息的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決交易標(biāo)的不易“識(shí)別”的問(wèn)題。房地產(chǎn)估價(jià)屬于此類，房地產(chǎn)咨詢也具有這方面的功能。

第二類，為交易的順利進(jìn)行提供關(guān)于買(mǎi)方或賣(mài)方信息(即交易主體信息)的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決交易對(duì)象不易集中、不易被發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題。房地產(chǎn)咨詢屬于此類。

第三類，直接代理交易的一方完成交易具體程序的活動(dòng)。這實(shí)際上是解決在以上兩種情況存在的前提下，如果交易程序又相對(duì)復(fù)雜的時(shí)候所存在的問(wèn)題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于此類。

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育尚未成熟的階段，現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)生活中還存在一種介于第二類和第三類之間的活動(dòng)，即中介服務(wù)的提供方為促進(jìn)交易的順利進(jìn)行，提供關(guān)于買(mǎi)方或賣(mài)方的信息并撮合雙方成交，但又不作為任何一方的代理人，這類活動(dòng)就是居間活動(dòng)。例如房地產(chǎn)居間。

“經(jīng)紀(jì)”，《辭海》解釋為：指“經(jīng)紀(jì)人”，舊時(shí)也稱“掮客”、“牙商”，替買(mǎi)賣(mài)雙方說(shuō)合而獲得傭金者。經(jīng)紀(jì)是“中介”中的一種特定活動(dòng)，其活動(dòng)成果以是否成交來(lái)體現(xiàn)，因此，其服務(wù)收入的基本形式是傭金。傭金數(shù)額是按交易成交額的某一比率來(lái)計(jì)算的。除了在某些特定經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中這一比率由國(guó)家規(guī)定外，在大多數(shù)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，這一比率是由經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托人與受托人協(xié)商而定并寫(xiě)入經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同中的(但仍須符合有關(guān)法律法規(guī))。委托人支付傭金的義務(wù)以經(jīng)紀(jì)合同所約定的交易達(dá)成為前提。除法律法規(guī)另有規(guī)定外，經(jīng)紀(jì)人通常是在完成經(jīng)紀(jì)服務(wù)后才能收取傭金。可見(jiàn)，傭金是經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托人對(duì)經(jīng)紀(jì)服務(wù)提供方所付出的勞動(dòng)時(shí)間、花費(fèi)的資金和承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)的總回報(bào)。

傭金不同于其他單純提供信息的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)所收取的信息費(fèi)(或稱咨詢費(fèi))。信息費(fèi)是賣(mài)出信息商品的銷售收入，無(wú)論信息以何種介質(zhì)為載體，也無(wú)論信息有何種用途，只要所售出的信息在質(zhì)量上符合信息買(mǎi)賣(mài)雙方事先達(dá)成的協(xié)議所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即可收取信息費(fèi)。而傭金是對(duì)經(jīng)紀(jì)人提供的經(jīng)紀(jì)服務(wù)的報(bào)酬，這種服務(wù)是經(jīng)紀(jì)人為了滿足委托人與第三方達(dá)成交易的具體目的。只有當(dāng)這一目的實(shí)現(xiàn)了，一項(xiàng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)才算最終完成，此時(shí)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才能向委托方收取傭金。因此，兩者經(jīng)濟(jì)性質(zhì)不同。

可見(jiàn)，一項(xiàng)活動(dòng)是不是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，從它所獲得報(bào)酬的形式就可以識(shí)別。如果某種活動(dòng)的報(bào)酬形式是傭金，那么這種活動(dòng)就是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，如果某種活動(dòng)的報(bào)酬形式不是傭金，則該種活動(dòng)就不是經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。

2.經(jīng)紀(jì)與代理、居間

在《大英百科全書(shū)》中，“經(jīng)紀(jì)人”( Broker)被解釋為“a business agent who is completely independent of his principal”即“完全獨(dú)立于其委托人的職業(yè)代理人”。

在《美國(guó)傳統(tǒng)詞典》中，“經(jīng)紀(jì)人”( Broker)意為“One that acts as an agent for others, as in negotiating contracts, purchases, or sales in return for a fee or commission”，即“作為他人的代理人，代理他人進(jìn)行談判簽約、購(gòu)買(mǎi)或銷售以獲取費(fèi)用或傭金的人”。

由此可以看出，現(xiàn)代西方的經(jīng)紀(jì)人( Brokers)實(shí)際上就是一個(gè)代理人，代理是西方國(guó)家經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主要方式。

代理可分為民法上的代理和商法上的代理兩類。在我國(guó)，關(guān)于民法上的代理，應(yīng)根據(jù)《民法通則》的有關(guān)規(guī)定來(lái)理解。《民法通則》第六十三條規(guī)定：“公民、法人可以通過(guò)代理人實(shí)施民事法律行為。”“代理人在代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義實(shí)施民事法律行為。被代理人對(duì)代理人的代理行為，承擔(dān)民事責(zé)任。”可見(jiàn)，民法上的代理是一個(gè)涉及范圍很廣的民事行為。關(guān)于商法上的代理，根據(jù)主要發(fā)達(dá)國(guó)家的有關(guān)法律，可以理解為：代理人根據(jù)與被代理人達(dá)成的某種合同關(guān)系，在合同規(guī)定的領(lǐng)域、程度、時(shí)間范圍內(nèi)，代理人以被代理人的名義所從事的商務(wù)活動(dòng)。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中的代理，屬于商法上的代理，特指代理人在代理合同所

限定的代理權(quán)限內(nèi)，以被代理人的名義，實(shí)施商品交易并向被代理人收取傭金的行為。

從西方市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的歷史看，早期還存在著一種不同于代理的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)——居間。在居間活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)人不作為任何一方的代理人，而僅僅向交易一方或雙方提供交易信息并撮合雙方成交。目前在中國(guó)，居間仍是一種主要的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)方式。

3.經(jīng)紀(jì)與行紀(jì)、經(jīng)銷、包銷

經(jīng)紀(jì)作為一種中介活動(dòng)，它與經(jīng)銷活動(dòng)有著本質(zhì)的區(qū)別。經(jīng)紀(jì)活動(dòng)僅僅是為交易提供服務(wù)，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體對(duì)交易標(biāo)的沒(méi)有所有權(quán);經(jīng)銷活動(dòng)的主體卻直接參與交易，對(duì)交易標(biāo)的具有所有權(quán)。因此，經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的主體獲得的是作為經(jīng)紀(jì)服務(wù)報(bào)酬的傭金，而經(jīng)銷活動(dòng)的主體獲得的卻是買(mǎi)進(jìn)價(jià)格和賣(mài)出價(jià)格之間的差額。

行紀(jì)是一種極其特殊的活動(dòng)，它的性質(zhì)介于經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和經(jīng)銷活動(dòng)之間。一方面，從行紀(jì)主體同交易標(biāo)的之間的關(guān)系來(lái)看，它同經(jīng)紀(jì)活動(dòng)頗為相似：行紀(jì)主體不擁有交易標(biāo)的;另一方面，從報(bào)酬形式和交易主體的“名義”來(lái)看.它同經(jīng)銷又頗為相似：行紀(jì)主體所獲得的報(bào)酬是買(mǎi)入價(jià)格與賣(mài)出價(jià)格之差，并且以自己的名義進(jìn)行交易。但行紀(jì)與經(jīng)銷有所不同的是：行紀(jì)主體并不擁有交易標(biāo)的。既然行紀(jì)主體可以享受差額同時(shí)又不必?fù)碛袠?biāo)的，那么，標(biāo)的所有者就面臨風(fēng)險(xiǎn)，因此行紀(jì)主體需要向標(biāo)的所有者支付一定的保證金，同時(shí)，行紀(jì)主體在交易的過(guò)程中，在交易條件、程序等方面還要受到標(biāo)的所有者的限制。

在一定的條件下，作為介于經(jīng)紀(jì)行為和經(jīng)銷行為之間的行紀(jì)，可以采取更靠近經(jīng)紀(jì)的形式，不僅不轉(zhuǎn)移交易標(biāo)的所有權(quán)，而且以交易標(biāo)的所有者的名義進(jìn)行銷售，但是中介服務(wù)提供方的報(bào)酬采用“傭金十差價(jià)”的形式，如中國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的“包銷”。

關(guān)于經(jīng)紀(jì)、行紀(jì)、經(jīng)銷以及包銷之間的區(qū)別，參見(jiàn)表1-1。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的分類

按經(jīng)紀(jì)活動(dòng)方式分類，經(jīng)紀(jì)可分為居間、代理和行紀(jì)。其中，行紀(jì)主要出現(xiàn)在普通商品的貿(mào)易領(lǐng)域，其主要法律依據(jù)是《中華人民共和國(guó)合同法》(1999年3月15日，中華人民共和國(guó)第九屆全國(guó)人民代表大會(huì)第二次會(huì)議通過(guò)，中華人民共和國(guó)主席令第15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《合同法》)。

行紀(jì)并不適用于房地產(chǎn)。因此，就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)而言，按服務(wù)方式分類，主要分為房地產(chǎn)居間與房地產(chǎn)代理兩大類。

(一)房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)居間是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，向委托人報(bào)告訂立房地產(chǎn)交易合同的機(jī)會(huì)或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。房地產(chǎn)居間是起源最早的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方式。

從理論上講，居間可分為指示居間和媒介居間，指示居間即居間人向委托人報(bào)告訂約的機(jī)會(huì)，媒介居間則是居間人根據(jù)委托人的要求將交易目的相近或相符的雙方委托人以媒妁方式促成交易的行為。在房地產(chǎn)居間活動(dòng)的實(shí)際運(yùn)作中，這兩種方式并不是完全獨(dú)立的，而是相互結(jié)合。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不僅向委托人提供房地產(chǎn)的交易信息，包括交易的數(shù)量、交易行情、交易方式等，使委托人能夠選擇符合自己交易目的的房地產(chǎn)，而且為委托人提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可以接受房地產(chǎn)交易中的一方或同時(shí)接受房地產(chǎn)交易雙方的委托，向一方或雙方委托人提供居間服務(wù)。但無(wú)論是接受一方還是雙方的委托，在房地產(chǎn)居間活動(dòng)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員始終都是中間人，因此既不能以一方的名義，也不能以自己的名義或?yàn)槲腥说睦娑洚?dāng)與第三人訂立合同的當(dāng)事人。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只能按照委托人的指示和要求從事居間活動(dòng)。

(二)房地產(chǎn)代理

房地產(chǎn)代理是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員按照房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同約定，以委托人的名義與第三人進(jìn)行房地產(chǎn)交易，并向委托人收取傭金的經(jīng)紀(jì)行為。

房地產(chǎn)代理與房地產(chǎn)居間在法律性質(zhì)上有明顯的差異。各國(guó)法律都沒(méi)有有關(guān)代理人可以同時(shí)接受雙方委托人的委托代理業(yè)務(wù)的解釋。因此，在房地產(chǎn)代理業(yè)務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)只能接受一方委托人的委托代理事務(wù)，同時(shí)也只能向一方收取傭金。根據(jù)委托人在房地產(chǎn)交易中的角色——買(mǎi)方(包括承租方)或賣(mài)方(包括出租方)，房地產(chǎn)代理實(shí)質(zhì)上可分為買(mǎi)方代理和賣(mài)方代理。因此，在房地產(chǎn)代理服務(wù)中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人之間的法律關(guān)系更清晰。也正是因?yàn)槿绱耍诜康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展歷史中，房地產(chǎn)代理逐步取代了起源更早的房地產(chǎn)居間，而成為許多發(fā)達(dá)國(guó)家的主流房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方式。必須注意的是，在現(xiàn)實(shí)生活中，一些委托人甚至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員常常誤用“代理”一詞，將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)為交易相對(duì)兩方提供的居間服務(wù)誤稱為雙向代理。這是一種缺乏法律常識(shí)的表現(xiàn)。

根據(jù)代理產(chǎn)生的根據(jù)，民事代理可分為法定代理、指定代理和委托代理。房地產(chǎn)代理是以房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)委托人確定委托代理權(quán)限和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)接受授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同而產(chǎn)生的，屬于委托代理。因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及其人員的代理行為受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同規(guī)定的代理權(quán)限限制，合同未規(guī)定的內(nèi)容，代理人無(wú)權(quán)處理。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理客戶與第三方進(jìn)行房地產(chǎn)交易的行為，不同于一般的民事代理，而是一種商事代理行為。盡管目前我國(guó)的民商法典尚未出臺(tái)，商事代理的法律依據(jù)尚有一些空缺，但房地產(chǎn)代理作為一種商事代理行為的一些基本特征還是明確的：房地產(chǎn)代理人必須是依法設(shè)立并在政府主管部門(mén)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，且以營(yíng)利為目的。同時(shí)，與一般民事代理既可以采取書(shū)面合同也可以采取口頭合同不同，房地產(chǎn)代理必須簽訂書(shū)面合同。

房地產(chǎn)代理是根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人雙方的具體情況協(xié)商而定的，因此，反映雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系的房地產(chǎn)代理合同千差萬(wàn)別。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，一些國(guó)家(地區(qū))形成了一些主要的合同類型，如美國(guó)有以下5種主要的合同類型：

(1)獨(dú)售權(quán)(Exclusive Selling Right)合同。此合同規(guī)定，如賣(mài)主自己或通過(guò)其他經(jīng)紀(jì)人把房子賣(mài)掉了，原獨(dú)售權(quán)經(jīng)紀(jì)人仍享受請(qǐng)求支付傭金的權(quán)利。

(2)獨(dú)售權(quán)共享合同(The Sharing Contract of Exclusive Selling Right)。合同規(guī)定賣(mài)主和經(jīng)紀(jì)人共享房屋出售的權(quán)利，如果賣(mài)主先賣(mài)出，經(jīng)紀(jì)人無(wú)權(quán)要求傭金。

(3)開(kāi)放出售權(quán)合同(The Contract of Opento Selling Right)，賣(mài)主與多個(gè)經(jīng)紀(jì)人簽約，誰(shuí)賣(mài)出誰(shuí)享有傭金。

(4)凈賣(mài)權(quán)合同(The Contract of Selling out)。賣(mài)主給經(jīng)紀(jì)人一個(gè)底價(jià)，賣(mài)價(jià)超過(guò)該底價(jià)的部分作為傭金歸經(jīng)紀(jì)人。

(5)聯(lián)營(yíng)制(Joint Management)合同。賣(mài)主與幾家經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人聯(lián)合簽約，賣(mài)出后傭金由經(jīng)紀(jì)公司、相關(guān)經(jīng)紀(jì)人分成。

其中，獨(dú)售權(quán)合同下的房地產(chǎn)代理(簡(jiǎn)稱“獨(dú)家代理”)與美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的多重房源上市系統(tǒng)(MLS)相配合，大大提高了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的績(jī)效，成為美國(guó)主流的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)方式，并傳播到許多其他發(fā)達(dá)國(guó)家，成為被許多發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用的房地產(chǎn)獨(dú)家代理制度。在獨(dú)家代理制度下，賣(mài)方代理的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人將委托人的房源信息提交給MLS系統(tǒng)，買(mǎi)方代理人在MLS系統(tǒng)上搜索到房源，必須通過(guò)該房源的獨(dú)家代理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人實(shí)現(xiàn)交易，而且雙方需要對(duì)傭金的分配方式達(dá)成一致意見(jiàn)。

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