第一章 房地產經紀概述

第二節 房地產經紀的特性

一、經紀的特性

經紀作為一種特殊的經濟活動，具有區別于其他經濟活動的自身特性，主要表現為四個方面：

(一)活動主體的專業性

經紀活動主體的專業性是經紀活動本身的必然要求。經紀活動實際上是一種交易的輔助活動，它存在的前提是：一項交易中存在著關于交易標的和交易程序的信息不對稱以及由此造成的交易決策的不確定性，因而需要他人輔助達成交易。因此，經紀活動的主體必然是專業化的主體。一方面表現為經紀活動的主體對自己所促成的交易活動及其市場具有豐富的專業知識、技能和從業經驗，另一方面表現為不同行業、市場的經紀活動具有很強的專業差別，經紀活動的主體通常只能專注于某一個行業和市場，而難以跨行從業。

(二)活動地位的中介性

從哲學含義上講，中介是指不同事物或同一事物內部不同要素之間的聯系。經紀活動的中介性，就是從這種意義上講的。經紀是為促成其他相對兩方的交易而提供服務的活動。在經紀活動中，發生委托行為的必要前提是存在著可能實現委托人目的的第三主體，即委托人與之進行交易的相對人。而提供經紀服務的行為人，正是為委托人與其交易相對人所進行的交易發揮溝通、撮合的聯系作用。接受不存在第三主體的委托事項，不屬于經紀服務。

(三)活動內容的服務性

在經紀活動中，經紀主體只是為促成交易提供服務，不直接作為交易主體從事交易。經紀機構對商品沒有所有權、使用權、抵押權等，不存在買賣行為。經紀機構的自營買賣不屬于經紀行為。這意味著，如果一個經紀機構作為交易主體從事了具體商品的交易，那么這項活動就不屬于經紀活動。

(四)活動收入的后驗性

雖然經紀活動是一種有償服務，但經紀服務提供方所獲得的收入是根據服務結果來最終確定的。首先，無論經紀服務提供方在經紀服務過程中所提供的各項具體服務內容的數量與質量如何，最終是否能夠獲得傭金完全取決于經紀服務是否使委托人與交易相對人達成了交易。其次，經紀服務傭金的數額大小最終由交易成交額的數額來決定。

二、房地產經紀專有特性

房地產經紀作為一種特殊商品的經紀活動，除了具有經紀活動的一般特性之外，還具有不同于其他經紀活動的兩個特性：

(一)活動范圍的地域性

房地產是不動產，房地產市場是區域性市場，無法像其他商品市場那樣，通過商品從某個區域向另一個區域的空間移動來平衡不同區域的市場供求。因此，每個地區、城市的房地產市場，都具有強烈的區域特性，其市場供求、交易方式都受到當地特定的社會、經濟條件及其歷史演變以及地方政府政策的影響。因此，房地產經紀活動的自然主體(即房地產經紀人員)在一定時期內，通常只能專注于某一個特定的區域市場——城市乃至于城市中的特定區域。而房地產經紀活動法律主體(即房地產經紀機構)的跨區域運作，也比其他經紀活動困難得多，而且必須依靠不同區域的房地產經紀人員來進行。

(二)活動后果的社會性

房地產為各種社會經濟活動提供場所，既是最基本的生產資料，又是最基本的生活資料。房地產經紀活動直接影響這種生產、生活資料的使用效率，因而其活動后果具有廣泛的社會性，對各行各業和人民生活都有直接影響。而且，由于房地產價值高昂且交易復雜，房地產交易中潛伏著巨大的經濟風險，并有可能引發相應的社會風險，因此，房地產經紀活動的后果具有巨大的社會影響。一方面，規范、專業的房地產經紀活動有助于保障房地產交易的安全，避免產生巨大的經濟風險;另一方面，由于房地產市場上的信息不對稱現象特別普遍，如果從 一、房地產經紀的必要性

(一)房地產的特殊性決定房地產經紀必不可少

首先，房地產是不可移動的商品，無法像一般商品那樣，集中到固定的市場上進行展示，相反，其交易過程是把供求信息匯集、匹配，或者把購買者集中到房地產所在地進行交易。而房地產經紀正是通過專業化分工來提高房地產交易過程中顧客匯集、商品展示等環節的效率，從而促成交易。

其次，房地產是構成要素極為復雜的商品。影響房地產使用價值和價值的因素不僅包括房屋建筑結構、質量、房型、周邊環境等物質因素，還包括產權類型、他項權利設立情況等法律因素，以及房地產所在地區的人口素質、歷史背景等社會、人文因素等。大多數房地產交易主體都難以在較短的時間內掌握這些因素的信息并把握其對房地產的使用和市場價值的影響。這種狀況對房地產交易具有顯著的阻滯效應。房地產經紀活動正是通過房地產經紀機構和經紀人員的專業化服務，來幫助房地產交易主體克服非專業的缺陷，從而促進了房地產商品流通，因而是房地產市場必不可少的組成部分。

再次，在商品經濟運行體系中，大多數商品的流通是由商品經銷商來完成的。但是，由于房地產價格昂貴，維持房地產這類存貨的費用太高，在絕大多數情況下，經銷商難以承受，因此房地產難以通過經銷商來流通。房地產經紀活動的主體不需要像一般商品的經銷商那樣購置大量商品存貨，而是主要通過專業人員的經紀服務來促進房地產交易，從而使得房地產流通能以比較經濟的方式運行。

(二)房地產交易的復雜性決定房地產經紀必不可少

任何一宗商品交易都包含交易標的和交易對象的信息搜尋、交易談判與決策、交易標的交割這三大環節。房地產商品構成要素的復雜性和無法通過有形市場集中展示的特征，造成了房地產市場信息搜尋比較困難、成本高昂。房地產商品的超強異質性(即沒有兩宗房地產是完全相同的)又導致房地產交易主體難以對交易標的進行市場比較。而且，房地產作為基礎的生產、生活資料，其效用與房地產使用主體的生產、生活方式密切相關。因此，不同的主體對同一宗房地產常常會產生極不相同的看法。此外，在大多數情況下，房地產都不是供個人使用的商品，而是供集體(家庭、企業、機構等)使用的商品，房地產交易的決策通常需要多人共同參與和相互妥協。這些均導致房地產交易中的談判和決策非常困難。其次，房地產交易標的交割不僅涉及房地產產權過戶和房款的交割，還涉及物業維修基金、物業管理費、公有事業費賬戶的更名與費用結算乃至戶口遷移等諸多環節，在很多情況下還涉及賣方原有貸款的還清和買方購房貸款的申請、房地產抵押手續辦理和貸款發放等事宜，其中任何一個環節的失敗都可能導致交易無法安全、順利地完成，而大多數房地產交易主體對這些復雜的交易環節缺乏經驗，獨立操作難以保證交易安全、順利地進行。房地產經紀正是通過房地產經紀機構和人員的專業化服務，來提高房地產交易的信息搜尋效率，降低信息搜尋成本，克服交易談判和決策的困難，避免決策失誤，保證交易標的安全、順利地交割。因此，房地產經紀是房地產市場流通中不可缺少的環節。

(三)房地產信息的不對稱性決定房地產經紀必不可少

市場經濟發展的歷史表明，市場經濟條件下，信息不對稱的現象經常存在，信息不對稱會催生欺詐、尋租等機會主義行為，從而給市場經濟活動的主體帶來經濟風險。房地產商品和房地產交易的復雜性，強化了房地產市場信息的不對稱性。這不僅對房地產交易具有明顯的阻滯效應，同時也使得房地產交易的風險性大大增加。房地產商品高昂的價值，使得房地產交易中隱藏著巨大的經濟風險。而且，由于房地產涉及各行各業的生產活動和廣大人民群眾的基本生活，房地產交易中的經濟風險很容易演變成社會風險。因此，房地產市場特別需要專業的房地產經紀機構和人員，通過為買賣雙方提供各種專業服務，規范房地產交易行為，保證房地產交易安全，避免產生巨大的經濟和社會風險。

二、房地產經紀的具體作用

(一)降低交易成本，提高交易效率

由于房地產商品和房地產交易的復雜性，大多數房地產交易主體由于缺乏房地產領域的專業知識和實踐經歷，如果獨立、直接地進行房地產交易，不僅要在信息搜尋、談判、交易手續辦理等諸多環節上花費大量的時間、精力和資金成本，而且效率低下。這種狀況對房地產交易具有顯著的阻滯效應，從而導致房地產市場整體低效運行。房地產經紀是社會分工進一步深化的表現，專業化的房地產經紀機構可以通過集約化的信息收集和積累、專業化的人員培訓和實踐，掌握豐富的市場信息，委派具有扎實的房地產專業知識和房地產交易專業技能的房地產經紀人員，為房地產交易主體提供一系列有助于房地產交易的專業化服務，從而降低每一宗房地產交易的成本，加速房地產流通，提高房地產市場的整體運行效率。

(二)規范交易行為，保障交易安全

房地產交易是一種復雜的房地產產權與價值運動過程。只有按照有關法律、法規規范及科學的房地產交易流程操作房地產交易的每一個環節，才能保證房地產交易安全、順利地完成。否則，輕則導致房地產交易失敗，重則導致交易當事人的重大財產損失，甚至擾亂房地產市場秩序、引發金融風險。在現實的房地產市場上，一方面由于許多房地產交易主體缺乏有關法律和房地產交易知識而實施不規范的交易行為，另一方面也會由于某些自私的動機或怕麻煩的心理而實施不規范的交易行為。房地產經紀機構可以通過房地產經紀人員的專業化服務，向房地產交易主體宣傳房地產交易的相關法律、法規，警示不規范行為及其可能產生的后果，并通過企業內部的交易管理制度，監控客戶在房地產交易中的不規范行為，從而規范房地產交易行為。同時，房地產經紀機構作為房地產交易的中介，還可以提供一系列交易保障服務，從而保障房地產交易安全，維護房地產市場的正常秩序。

(三)促進交易公平，維護合法權益

房地產交易中，信息不對稱現象突出。一旦信息充足一方出現機會主義行為，如隱瞞、欺騙等.則信息缺乏一方往往因專業知識所限和交易經驗的匱乏，難以識別交易中的不公平因素并做出合理的決策。在這種情況下，一旦交易達成，往往有失公平。房地產經紀作為市場中介，通過向客戶提供豐富的市場信息和決策參謀服務，能夠大大減少房地產市場信息不對稱對房地產交易的影響。幫助客戶實現公平的房地產交易，維護客戶的合法權益。

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