第一章 房地產經紀概述

第四節 房地產經紀的產生與發展（二）

3.中國臺灣地區房地產經紀行業的發展(1949年以后)

第一階段：傳統時期(1970年以前)。20世紀70年代以前，臺灣民間出售房屋的傳統做法是由業主自行張貼“吉屋出售”的紅紙條，或通過親朋好友、左鄰右舍提供資訊，尋找買主。當時的房地產買賣介紹人多以個人“跑單幫”方式操作，沒有固定的營業場所和交易制度，也無傭金的收取比例，成交后的酬勞主要是賺取差價或收受紅包。這一時期，以介紹地產買賣居多，由于土地交易的金額龐大，一般由“土地登記代理人”或是當地的知名人士或民意代表，利用其人際關系撮合買賣。此時，房地產經紀人多為兼職性質的土地掮客，房屋買賣掮客并不多見。

第二階段：中介雛形時期(1971～1980年)。1971年左右，臺灣開始出現房地產介紹人的行業，從事代客買賣、租賃業務。隨著成屋交易的增加，介紹零星戶買賣的掮客大量出現。當時由于缺乏有效法令的規范，房地產交易糾紛四起，臺灣地區政府于1974年明令禁止以介紹房地產買賣為業務的公司設立登記。直到1977年，勵行建設公司成立，成為首家以“建設公司”為名義，從事房屋中介買賣的企業，雖有中介之實，但無中介之名。然而這種中介雛形實際上已由個人跑單幫逐漸發展為有組織的中介機構。

第三階段：零星戶時期(1980～1985年)。隨著經濟發展及房屋投資建造能力的提高，房產交易趨于活躍。在此期間，零星住戶(中古屋)的成交量約占整體房地產市場交易的64%，促使零星戶銷售業迅速發展，“零星屋代銷公司”應運而生。這類公司可分為普專、高專兩種形態：①普專形態：指公司經紀人員的職稱為普通專員。普專公司的人員較多，流動率高，員工雖有底薪保障，但獎金較低，并有固定上班時間和業績要求。②高專形態：指高級專員公司，其員工沒有底薪，但獎金較高，他們沒有固定上班時間和業績要求，以單打獨斗型的中介為主，個人與公司雙方可對分傭金收入。這個階段的從業人員大多具有房地產中介經驗，促使交易效率顯著提升，為日后的專業經營打下了基礎。

第四階段：中介公司建立時期(1985～1991年)。1984年底，臺灣“經濟部”正式開放“房屋介紹公司”辦理登記，為創辦房地產中介公司提供了有力保障。1985年7月，以店面形態營運的太平洋房屋成立，并引進日本三井的中介制度，推行房屋中介直營體制，引發了臺灣房地產中介業的首次革新。同年10月，中信房屋中介股份有限公司成立，成為第一家以中介為公司名稱的企業。1986年5月，由住商不動產與信義房屋建立“大臺北不動產中介聯盟”(后于1988年改組更名為“住商不動產中介聯盟”)，開啟了中介業加盟連鎖經營新的一頁。1987年8月，僑福房屋成立，成為臺灣首家美式中介公司。隨后，國外中介經營業務陸續引進臺灣，促使中介經營范圍多面發展，房屋中介公司紛紛登記注冊，僅1987年就達340余家，進入由暗變明、全面經營的新時期。1987年11月，“經濟部”在商業團體分類標準中增列了“房屋中介商業”類目，并準予成立公會。1988年3月，確定“內政部”為房屋中介業的主管機關，從而使房屋中介業在主管機關及商業分類上得到應有的歸屬與定位。1990年以來，臺灣房地產中介業的經營模式由樓面式營業轉向店面經營，由直營連鎖發展到加盟連鎖經營。

第五階段：中介發展時期(1991～1996年)。這個時期，行業發展有以下幾個特點：①拓展項目，全面服務。1991～1993年期間，臺灣房地產中介業大幅擴張經營范圍，開拓全面服務，包括成屋預售、商業中介、租賃、投資管理等項目。此間加盟式中介業不斷壯大，市場上逐漸形成直營與加盟兩大模式，并重視提高服務質量。②調整薪獎，注重品牌。1990年，因受市場不景氣的影響，部分中介公司縮小編制，減少據點以作應變。薪獎結構一般采用無薪高獎或高薪低獎，通過調整薪獎制度來構筑業務動力。隨著民眾收入水平提高，房屋中介業趨向追求服務質量和信譽形象。因此，注重品牌的店頭經營式業者大舉興起，成為行業的主導，呈現出以滿足客戶需求、提升自身專業形象的新趨勢。③同業聯盟、交易安全。1995年起，臺灣房屋中介業進入同業聯盟時期，即由同業發起聯賣制度，行業公會推動不動產資訊的流通化，編印出版不動產成交行情公報，以此交流信息，促進流通，推動行業發展。1996年6月，信義房屋推出“成屋履約保證”，住商不動產宣告辦理“不動產交易簽證”，為保障交易安全建立了良好制度，并為同業相繼推廣，在行業中逐漸形成交易安全的保障機制。

4.西方國家房地產經紀行業發展概況

西方國家房地產經紀行業在其早期階段，也曾出現過各種各樣的問題。以美國為例，早期(19世紀90年代)房地產經紀人在開展活動時，主要靠個人資信擔保，各州政府對房地產經紀人的資格及執業行為都沒有相關的法律加以管理。在這種情況下，房地產經紀業不可避免地出現了標準不統一，從業人員隊伍良莠不齊的狀況，部分房地產經紀人在利益的驅動下，采取不正當的經營手法，如提供虛假信息、不兌現承諾、不合理收費等，嚴重損害了客戶的利益。但是，一些 誠實的房地產經紀人自發組建了各個地方的房地產經紀行業協會。1908年，眾多地方性房地產經紀行業協會聯合起來，建立了全國的房地產經紀行業協會——全美房地產經紀人協會(National Associationof Realtor，簡稱NAR)。NAR通過兩個關鍵手段對房地產經紀行業進行管理。一是建立了高標準的行業從業人員 職業道德規范，這不僅是全美歷史上第一個行業道德規范，至今仍是約束人數眾多(2012年超過100萬人宣誓恪守該規范)、高標準(其要求房地產經紀人承擔的責任義務均高于各州法律所要求的標準)的行業道德規范，這是美國房地產經 紀行業在社會公眾中樹立優良形象的基石;二是建立房地產經紀行業的信息共享和協作制度，其核心是多重房源上市服務系統(MLS)。1897年，一些房地產經紀人開始與同行分享自己的客戶名單，此后，各個地區的房地產經紀行業協會建 立起各個地區的MLS，NAR成立后又建立了全國性的MLS。二戰后隨著大量 新的購房人進入住房市場，MLS逐漸成為美國房地產市場的支柱和房地產經紀行業的基本制度。NAR要求會員將自己已獲得代理銷售權的房源在規定時間內提交給MLS，全體會員都可以使用MLS系統內的房源信息向自己的買方客戶推薦，一旦成交，如果房源的受托經紀人事先已明確寫明傭金的分配方式，就由賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人按此方式分享傭金。如果房源受托經紀人沒有明確說明傭金分配方式，則系統默認傭金在賣方委托的經紀人與買方委托的經紀人之間平均分配。由于美國房地產經紀服務普遍采用獨家代理方式，因此房地產經紀人都樂意將信息加入MLS，以加快房源銷售的速度。這樣就在行業內形成了協作互利、公平競爭的行業運行機制，降低了經紀人的信息搜尋成本，提高了交易效率，同時也增強了交易的透明度，避免了經紀機構之間的惡性競爭。1975年，MLS開始電腦化，此后，隨著計算機技術的發展，MLS也引入了越來越多的信息技術，使房地產經紀人的工作更加便利、快捷，大大提高了房地產經紀行業促進房地產交易的社會經濟功能。有數據顯示，全美房地產交易中約82%的買方和85%的賣方都是通過房地產經紀人來實現交易的。目前，由于MLS系統集中了大量的房源信息以及客戶信息，通過系統自身的信息分析與統計功能，可以使經紀機構對市場以及自身的發展狀況有充分的了解，因此MLS也成為房地產經紀機構進行管理決策時必不可少的重要工具。目前世界上許多發達國家和地區都引入了MLS系統和獨家代理制度。同時，許多西方發達國家都建立了比較強大的行業組織，通過行業組織的自律管理，規范房地產經紀行業。

從總體上看，西方發達國家的房地產經紀行業普遍建立了較為完善的房地產經紀制度。西方發達國家的房地產經紀制度一般都以一定的法律形式，對執業人員資格、執業保證金、傭金、契約等方面的內容進行規定，并由有關政府主管機關進行監管。同時，又注重發揮房地產經紀行業組織在教育培訓和建立執業規范、職業道德、信譽制度方面的作用。當然，各國房地產經紀制度的形式和側重點也有不同。美國自19世紀90年代房地產經紀行業出現一些問題后，各州政府就開始考慮利用法律進行監管。1917年，加利福尼亞州率先在這方面立下管理法案，后來各州政府也陸續立法，規范房地產經紀行業。盡管各州規定的具體條款有所不同，但基本精神是一致的，即通過規定房地產經紀人所應具備的各項資格、執照的頒發、執業行為的規范、相應的懲罰措施以維持其專業服務水準，保障大眾的基本權益。德國有<住房中介法》對房地產經紀活動進行嚴格的規范。日本的房地產經紀制度沿襲了美國的房地產經紀制度，它的特點是政府對房地產經紀行業起著重要的規劃、引導作用。< p="">

二、房地產經紀行業發展現狀

(一)房地產經紀行業的規模

根據中國房地產估價師與房地產經紀人學會的統計，截至2017年底，取得全國房地產經紀專業人員資格的共65647人，全國共有2.7萬家房地產經紀機構聘用了登記房地產經紀專業人員。保守估計，目前房地產經紀從業機構超過6萬家，從業人員逾百萬。

(二)房地產經紀行業的地位

按照《國民經濟行業分類》(GB/T 4754-2017)中國的國民經濟被劃分為20個門類。其中房地產業作為一個單獨的大類，即第K類。在這一大類中，又包括5個小類：房地產開發經營、物業管理、房地產中介服務、自有房地產經營活動及其他房地產活動。其中的第三類即房地產中介服務包括：房地產咨詢、房地產估價和房地產經紀等活動(見表1-2)。

聯合國1971年頒布、1988年修訂的《全部經濟活動的國際標準產業分類索引》，將全部經濟活動分為大、中、小、細四個層次。它將全部經濟活動分為10個大類。其中不動產業屬于第8類，該項的內容是金融業、不動產業、保險業和商業性服務業。其中，房地產經紀行業屬于不動產業。與中國標準不同的是，不動產業并沒有被劃分為單獨的類別，而是和金融、保險、商業性服務業放在一起。

在北美產業分類體系(NAICS)中(見表1-3)，關于房地產的分類為“房地產與租金租約服務”，這一類的代碼為53。這一類又分為兩大類：房地產、租金和租約服務。在房地產這一分類中，又分為三個小類：房地產出租、房地產代理和經紀、與房地產相關的其他活動。非常值得注意的是，房地產代理和經紀在房地產這一項目下被單列為一類，而其他中介服務活動如房地產估價則屬于與房地產相關的其他服務的下一個分類級別。由此可見房地產經紀行業的地位。

從以上各種產業體系分類的情況看，房地產經紀業都是房地產中介服務業乃至房地產業中的重要組成部分。

三、房地產經紀行業發展展望

目前，房地產經紀行業正呈現出由傳統房地產經紀行業向現代房地產經紀行業發展的趨勢，具體而言，表現在以下幾個方面：

1.信息整合、開發與利用能級大大提高，業務領域向高附加值服務延展

傳統的房地產經紀行業主要利用其所掌握的房源信息和客源信息，通過供需配對促成交易。其信息整合的范圍僅限于同一經紀機構內部。從發達國家和地區房地產經紀行業發展的經驗來看，依托于快速發展的信息技術，房地產經紀行業可以通過建立全新的行業運行模式，采用最先進的信息技術，在更大范圍內整合房地產市場及相關信息，進一步提高其促進房地產市場流通的功能，并通過各類信息的深度加工，圍繞房地產市場流通提供專業咨詢、顧問等高附加值服務。例如，美國房地產經紀行業很早就建立了多重房源上市服務(MLS)系統，該系統整合了全行業的房源信息，使房地產經紀人從房源競爭轉化到服務競爭，更加注重針對委托人的需要提供一系列專業化服務。而在我國，許多房地產經紀機構介入到房地產開發過程的前期，為開發商提供市場調查、投資咨詢、產品定位、營銷策劃等咨詢服務;一些主要從事辦公樓經紀的公司，為使用辦公樓的公司提供選址、場地布置策劃、搬遷方案策劃和管理等;還有一些房地產經紀機構開始涉足房地產金融領域。這些都表明房地產經紀行業的生產服務和高附加值服務內容在日益加強。

2.行業知識和技術密集程度提高，專業化分工向縱深發展

傳統的房地產經紀行業主要集中于住宅市場。住宅市場以買賣為主的流通方式使得房地產經紀行業并不太關注房地產使用過程中的問題，因此，從業人員主要需要掌握房地產交易、產權登記的法律和實務操作的知識與技能，以及相關的建筑、金融、市場營銷知識等。而作為現代服務業的房地產經紀行業更多地拓展到了種類繁多的商業房地產領域，大量涉獵寫字樓、商鋪、購物中心、倉儲和工業房地產市場，為金融、商業、物流、制造業等企業提供房地產租賃、購置的咨詢、代理服務。從事這類業務的房地產經紀人員，不僅要掌握房地產專業知識，還要掌握相關產業的產業運行、業務流程、商品特征等專業知識，掌握為具體的對象產業服務所需要的房地產使用成本測算、房地產使用方案籌劃等技能。房地產經紀行業的知識和技術密集程度大大提高，同時，專業化分工不斷深化。從美國的情況來看，房地產經紀行業的專業化分工已深化到極為細致的層面。如從事倉儲物業經紀業務的房地產經紀機構，甚至分化為港口倉儲物業經紀、汽車制造業倉儲物業經紀等專業類型。

3.以互聯網為依托的新型房地產經紀業態發展迅速

近年來，瀏覽各大房地產專業網站和知名門戶網站的房地產頻道，是許多購房人了解存量房市場的必要環節，因此，網上門店已成為房地產經紀人獲得客源的一個重要渠道。房源發布的網絡化不僅大大提高了信息發布的速度、降低了信息發布的成本，還為客戶提供了24小時的全方位信息獲取平臺。有些網站甚至在線提供房源的各類信息，包括經紀人對房源及其小區、周邊環境的文字介紹、房型圖、室內照片、小區照片與視頻、周邊街道的360度連續跟蹤照片、地圖、經紀人情況、小區業主(住戶)對小區的評論等，并提供多種搜索、排序、篩選功能，大大方便了購房者。如果說互聯網為房地產經紀行業的迅速發展創造了條件，那么自2013年以來，中國移動互聯網的發展則為房地產經紀行業帶來革命性的發展契機。目前移動互聯網正以它更強的普及性和便利性、更快速的信息傳播模式，將房地產經紀人員從電腦屏幕上解放出來，能更有效地搜集和傳播信息、更穩定地保持與客戶的聯系。在網民(特別是移動互聯網網民)數量急速上升的中國，這種以互聯網為依托的新型房地產經紀業態具有不可估量的發展潛力，必將迅速發展。

4.企業規模擴大，現代企業制度成為龍頭企業的發展根本

傳統的房地產經紀行業通常以單純的知識、智力、勞務輸出為主，企業規模以中小型為主，家族企業、小型合伙企業是房地產經紀行業常見的企業類型。隨著房地產經紀行業向現代服務業的轉型，特別是在這一過程中，房地產經紀行業技術、知識密集程度的提高，使得房地產經紀行業的規模經濟更為明顯。規?；康禺a經紀機構必須具有雄厚的資金以及與之相匹配的現代企業制度。從發達國家和地區的經驗來看，一些房地產經紀行業的龍頭企業大多通過在資本市場上市而形成雄厚的資金實力，并在這一過程中建立起上市公司所必須具備的現代企業制度。因此，建立現代企業制度將成為房地產經紀行業內龍頭企業的發展之本。

復習思考題

1.什么是經紀?

2.經紀服務有哪些主要方式?

3.什么是居間、代理、行紀?

4.經紀活動有哪些特征?

5.經紀和中介的關系是怎樣的?

6.簡述經紀、行紀和經銷的關系。

7.傭金的性質是什么?它與信息費有什么區別?

8.經紀是如何產生和發展的?

9.什么是房地產經紀?按服務方式它可以分為哪兩大類?

10.房地產經紀的必要性主要表現在哪些方面?

11.房地產經紀的具體作用有哪些?

12.按照《國民經濟行業分類》的分類標準，房地產中介服務業包括哪

幾類?

13.房地產經紀行業的性質有哪些?

14. 1949年以后，中國內地房地產經紀行業的發展主要有哪些階段，各階段

的主要表現有哪些?

15. 1949年以后，香港地區房地產經紀行業的發展大致經歷了哪幾個階段?

各階段的主要表現是什么?

16. 1949年以后，臺灣地區房地產經紀行業的發展大致經歷了哪幾個階段?

各階段都呈現出什么樣的特點?

17.房地產經紀行業從傳統服務業向現代服務業轉型主要有哪些表現?

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