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房地產經紀人專業基礎第三章第一節考點

發表時間:2018/8/3 17:15:14 來源:互聯網 點擊關注微信:關注中大網校微信
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第三章 城市和環境景觀

目前,作為經紀對象的房地產主要是城市房地產,其中又以住宅為主。一個城市房地產市場的規模(如成交量)大小、價格高低、長期走勢等,與這個城市的性質、規模、人口增長等密切相關,并受其城市規劃的影響。此外,房屋的周圍環境和景觀關系到房屋使用人的身心健康,人們在買房或租房時越來越關注房屋的周圍環境和景觀,特別是周邊有無“厭惡性設施”、有無環境污染及其程度。因此,做好房地產經紀專業服務,應了解有關城市和環境景觀知識,對所在的城市有較全面的了解,熟悉所在的商圈、社區和居住區(小區),并能對供交易的房地產的周圍環境和景觀作出必要的介紹、說明甚至評價。為此,本章介紹城市和城市化,城市規劃,環境和景觀的概念、分類、要素和評價,住宅的環境好壞,環境污染及其危害等。

第一節 城市和城市化

一、城市的概念和類型

(一)城市的概念

人類起初過著“居無定所”的生活,后來發展到一定階段逐漸形成了大小不等的集中定居的地方,即居民點。我國目前的居民點系列由小到大是村莊、鄉鎮、建制鎮、城市。這些居民點根據性質和人口規模,分為城市和鄉村兩大類。其中,城市和建制鎮屬于城市型居民點,統稱城鎮或城市;鄉鎮和村莊屬于鄉村型居民點,統稱鄉村或農村。

城市是一定數量的非農人口和非農產業的集聚地,是一種有別于鄉村的居住和社會組織形式,是國家或一定區域的政治、經濟、文化中心。人們日常生活中所說的城市,通常是狹義的,是指國家按行政建制設立的城市(即直轄市、市),不包括國家按行政建制設立的鎮(即建制鎮,如縣城)。如果包括建制鎮,則習慣上稱為城鎮。因此,城市和城鎮這兩個概念有時是相互通用的,有時又是嚴格區分的。

(二)城市的類型

可根據城市的規模、職能、行政等級、內部結構、平面幾何形狀、道路形態、地形地貌、地理位置等,將城市分為不同的類型。

1.根據城市規模的分類

城市規模是指城市的大小,主要有人口規模、用地規模和經濟規模(如GDP總量)。因用地規模、經濟規模與人口規模之間一般是正相關的,所以通常用人口規模來表示城市規模。城市人口規模有常住人口規模和戶籍人口規模,前者是經常居住在城市的人數,后者僅是有戶口的人數,一般采用常住人口規模。

根據《國務院關于調整城市規模劃分標準的通知》(國發[2014] 51號),以城區常住人口為統計口徑,將城市分為小城市、中等城市、大城市、特大城市和超大城市。小城市是指城區常住人口50萬以下的城市;中等城市是指城區常住人口50萬以上100萬以下的城市;大城市是指城區常住人口100萬以上500萬以下的城市;特大城市是指城區常住人口500萬以上1000萬以下的城市;超大城市是指城區常住人口1 000萬以上的城市。

結合上述居民點系列和城市規模分類,我國居民點的分類見圖3-1。

2.根據城市職能的分類

城市職能是指城市在國家或一定區域中所起的作用,所承擔的分工。大多數城市有多個職能,單一職能的城市較少。根據城市職能,首先可把城市分為具有綜合職能的城市和以某種職能為主的城市,然后可進一步細分為各種各樣職能的城市。例如,具有綜合職能的城市可分為全國性、大區級、省區級、地區級的政治、經濟、文化中心。以某種職能為主的城市可分為商業貿易城市、輕工業城市、重工業城市、采掘工業城市、鐵路樞紐城市、海港或內河港埠城市、風景旅游城市等。

在城市的眾多職能中,最突出的職能構成了城市性質。城市性質是指城市在一定地區、國家以至更大范圍內的政治、經濟與社會發展中所處的地位和擔負的主要職能,它代表了城市的個性、特點和發展方向。各個城市一般在其城市總體規劃中明確了自己的城市性質或戰略定位,如《北京城市總體規劃(2016年~2035年)》明確北京是中華人民共和國的首都,是全國政治中心、文化中心、國際交往中心、科技創新中心;《上海市城市總體規劃(2017 - 2035年)》明確上海的城市性質是我國的直轄市之一,長江三角洲世界級城市群的核心城市,國際經濟、金融、貿易、航運、科技創新中心和文化大都市,國家歷史文化名城,并將建設成為卓越的全球城市、具有世界影響力的社會主義現代化國際大都市。

3.根據城市行政等級的分類

中國的城市是有行政等級的,從低到高分別是建制鎮、縣級市、地級市、副省級市和直轄市。

建制鎮的行政等級一般相當于正科級。有的省存在副縣級鎮。

縣級市的行政等級一般相當于縣級或正處級,在行政上不設區,下轄鎮和鄉。

地級市的行政等級一般相當于地區和自治州一級或正廳級。

副省級市的行政等級相當于副省級或副部級。

直轄市由國務院直接管轄,其行政等級相當于省級或正部級,共4個,分別是北京市、上海市、天津市、重慶市。

此外,縣人民政府所在地的建制鎮,稱為縣城。省人民政府所在地的市,稱為省會城市。地級市、副省級市和直轄市一般是設區的市,并且通常領導數量不等的縣或代管數量不等的縣級市。

4.城市的其他分類

根據城市的內部結構,分為單中心城市和多中心城市。中小城市一般是單中心的,大城市通常是多中心的。

根據城市的平面幾何形狀,分為塊狀城市、帶狀城市和星狀城市等。多數城市是塊狀的,如北京市、上海市、廣州市。某些城市因受行政區劃、地形等的限制,是帶狀的,如深圳市、蘭州市。

根據城市的道路形態,分為棋盤形城市、放射形城市和不規則形城市等。多數城市是不規則形的。北京市可視為棋盤形的。

根據城市的地形地貌,分為平原城市、丘陵城市、山地城市、高原城市、盆地城市和河谷城市等。多數城市是平原城市或丘陵城市,如鄭州市是典型的平原城市,武漢市、南京市是丘陵城市。重慶市是典型的山地城市。

根據城市的地理位置,可分為東部城市、中部城市和西部城市;沿海城市和內陸城市;南方城市和北方城市;內地城市和邊境城市。

目前,通常還根據城市的綜合實力、房地產市場和房地產業發展水平等,把城市分為一線城市、二線城市、三線城市和四線城市。其中,一線城市包括北京、上海、廣州、深圳四個城市。二線城市一般是指國家統計局所稱40個重點城市中除上述一線城市以外的城市。三線城市主要指一些經濟欠發達地區的省會城市及大多數地級市。四線城市主要為縣級市和縣城。

此外,根據是否實施住房限購措施,還把城市分為限購城市和非限購城市。

二、城市的區域范圍

與城市的區域范圍有關的概念,有城市行政區、市區、郊區、城區、建成區、規劃區等。

城市行政區是指城市行政管轄的全部區域。城市的行政區范圍一般遠大于城市居民點的實體區域范圍,也就是說行政概念上的市和鎮通常是城鄉的混合體,并有城鄉結合部或城市邊緣地區、城鄉交錯帶之說。如果從土地面積來看,城市行政區中的城市建設用地只占很小一部分,大部分是農用地等其他土地。根據行政區劃,城市行政區可分為市區和郊區。市區是城市的核心,集中了大量的非農人口和第二、第三產業,也是全市的政治、經濟、文化中心。市區的外圍稱為郊區,其主要功能是城市的副食品生產基地,同時還分布有大量與市區聯系密切的功能設施,如城市水源地、郊區公園或休閑度假區、垃圾處理場等。較大的城市通常將郊區分為近郊區和遠郊區縣。

城區是指在市轄區和不設區的市,區、市政府駐地的實際建設連接到的居民委員會所轄區域和其他區域。

城市建成區是指城市行政區內實際已成片開發建設、市政公用設施和公共設施基本具備的地區。該地區范圍內絕大部分是城市建設用地。受地形等因素的影響,建成區內也會分布一些非建設用地,如河、湖等。建成區能較真實反映城市用地規模的大小。

城市規劃區是指城市建成區以及因城市建設和發展需要,必須實行規劃控制的區域。城市規劃區通常大于城市建成區,小于或等于城市行政區,其具體范圍由有關人民政府在組織編制的城市總體規劃中劃定。

三、城市功能分區

一個城市在世界地圖、中國地圖上看是一個“點”,而實際上是一個范圍很大的“面”。從“面”來看,城市是由住宅、工廠、公共服務設施、道路、綠地等各種物質要素按照一定規律“拼”在一起的。這些物質要素在城市中發揮著不同的作用,對區位有不同的要求,既要保持相互聯系,又要避免相互干擾。城市中各種物質要素按照不同功能進行分區布置,一些物質要素集中布置在一定的區域范圍,便形成了各種功能區,如商業區、辦公區、金融區、住宅區、工業區等。常見的城市功能區及相關概念如下:

(1)中心商務區(CBD): CBD是英文Central Business District的縮寫,也譯為中央商務區,是指城市中金融、貿易、信息和商務辦公活動高度集中,并附有購物、文娛、服務等配套設施的綜合經濟活動的核心地區,通常是人們所說的市中心。

中心商務區這個概念最早是美國學者伯吉斯(E. W. Burgess)于1923年在其創立的城市內部空間結構的“同心圓模式”(見圖3-2)中提出的。在圖3-2中,第一環帶是中心商務區;第二環帶是過渡性地帶,過去是住宅區,后來一部分被零售商業所侵占,另有一些為小型工廠、批發商業及貨倉;第三環帶是工人住宅區,主要是產業工人集中居住的地帶,多數從過渡性地帶遷來,因不愿意離工作地點太遠而居住于此;第四環帶是中產階級住宅區,為良好住宅地帶,主要是中產階級、從事機關工作的人員居住在這里;第五環帶是高級或通勤人士住宅區,散布著高級住宅和花園別墅,多為在市中心工作的中上層人士或富人居住區,因這些人需要駕車到市中心工作,所以稱為通勤人士住宅區。

(2)商業區:是指城市中市級或區級商業設施比較集中的地區。

(3)居住區:泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地;特指城市干道或自然分界線所圍合,并與居住人口規模(30 000~50 000人)相對應,配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。

(4)工業區:是指城市中工業企業比較集中的地區。

(5)倉儲區:是指城市中為儲藏城市生活或生產資料而比較集中布置倉庫、儲料棚或儲存場地的獨立地區或地段。

(6)文教區:是指城市學校和科研機構比較集中的地區。

(7)風景區:是指城市范圍內自然景物、人文景物比較集中,以自然景物為主體,環境優美,具有一定規模,可供人們游覽、休息的地區。

(8)綜合區:是指城市中根據規劃可以兼容多種不同使用功能的地區。

(9)衛星城:是指在大城市市區外圍興建的,與市區既有一定距離又相互間密切聯系的城市。為了緩解市區人口過于集中、交通擁擠、住房供應不足等問題,大城市通常在郊區發展了若干衛星城,以接納市中心區過多的人口與產業。

(10)開發區:是指由國務院和省級人民政府確定設立的實行國家特定優惠政策的各類開發建設地區。

此外,人們有時還使用“商圈”這個詞,它一般是指大型商場等以其所在地點為中心向四周擴展,其經營活動影響輻射的范圍。房地產經紀機構為使其門店更好地開展業務,也可確定自己門店的“商圈”。這些“商圈”可以參照自己門店附近大型商場的商圈來確定,或者以自己門店所在地點為中心來劃定。

四、城市化

(一)城市化的概念和衡量指標

城市化也稱為城鎮化,是指人類生產和生活方式由鄉村型向城市型轉化的過程,突出表現在分散的鄉村人口向各種類型的城鎮轉移、集聚。城市化會帶來大量的城市房地產需求,尤其是對城鎮住房的需求。

一般用城鎮人口占總人口比重這個指標來測度城市化水平。該指標稱為城市化率或城鎮化率,又分為常住人口城鎮化率和戶籍人口城鎮化率。常住人口城鎮化率是指城鎮常住人口占總人口比重,戶籍人口城鎮化率是指城鎮戶籍人口占總人口比重。因城鎮戶籍人口一般小于常住人口,所以戶籍人口城鎮化率通常小于常住人口城鎮化率。

(二)城市化發展階段

城市化是一個必然過程,是18世紀產業革命后經濟社會發展的世界性現象,世界各國先后開始從以農業為主的鄉村社會,轉向以工業和服務業為主的城市社會。城市化進程一般分為下列三個階段:

(1)初始階段。這個階段的城市化率低于30%,其特征是城市化率較低,城市化速度較慢。

(2)快速階段。這個階段的城市化率達到30%以上,但低于70%,其特征是人口向城鎮迅速集聚,城市化速度加快。

(3)成熟階段。這個階段也稱為飽和階段,城市化率達到70%以上,其特征是城市化水平很高,城市化過程減慢。

目前發達國家的城市化率達到80%。我國2017年的常住人口城鎮化率為58.52%,目前處于城市化快速階段,仍會帶來較大量的城鎮住房需求。

(三)城市化的類型

1.向心型城市化與離心型城市化

如果從城市中心來考察城市發展過程,城市化有兩大階段:①向城市中心集聚的向心型城市化(也稱為集中型城市化);②從城市中心向外擴展或擴散的離心型城市化(也稱為分散型城市化)。城市發展的初中期主要是向心型的,中后期主要是離心型的。

在城市離心發展過程中又有郊區化(也稱為郊外化)和逆城市化兩種不同的類型和階段。郊區化是人口、就業崗位和服務業從大城市中心向郊區遷移的一種分散化過程。逆城市化是人口從大城市和主要的大都市區向小的都市區甚至非都市區遷移的一種分散化過程。出現郊區化和逆城市化的一個主要原因是向心型城市化導致了城市人口過密、交通擁堵、環境惡化等“城市病”,而優美的環境、新鮮的空氣、較廉價的土地、寬闊的活動空間及小汽車進入家庭,使人們遷往郊區和農村。

中國的城鎮化隨著工業化進程的加快,特別是改革開放政策的深化實施,出現了加快發展勢頭。就整個過程看,目前仍處于鄉村人口和非農產業向各級中心城市集聚的向心型城市化階段。

2.外延型城市化與飛地型城市化

根據城市離心擴散的方式,可將城市化分為外延型城市化和飛地型城市化。如果城市的離心擴散一直保持與建成區接壤,連續漸次地向外推進,這種擴散方式稱為外延型城市化。如果在推進過程中,出現了空間上與建成區斷開,職能上與中心城市保持聯系的城市擴散方式,則稱為飛地型城市化。

外延型城市化是一種常見的城市化類型,在大中小各級城市的邊緣地區都可以看到這種外延現象。

飛地型城市化一般在特大城市的情況下才出現。因為特大城市的人口規模、用地規模已很大,各類城市問題較多,如果繼續采取外延型發展方式,將使各種矛盾更加突出。在這種情況下,通常采取跳出中心城市現有邊界,到條件適宜的地理位置上發展,以分散中心城市的壓力,有的則形成特大城市郊區的衛星城。

(責任編輯:)

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