第三節 環境和景觀概述

一、環境的概念

環境是目前人們最熟悉、最常用的詞語之一，如人們時常講自然環境、生存環境、居住環境、工作環境、營商環境等。雖然不同的人對環境一詞可能有不同的理解，但環境均是相對于某一事物而言的，是指圍繞著某一事物(通常稱之為主體)并對該事物會產生某些影響的所有外界事物，即環境是指某個主體周圍的情況和條件。如果這個主體是指整個人類，則環境就是整個地球甚至包括太陽輻射等宇宙因素。如果這個主體是指居民，則環境主要就是居住區。總之，離開了主體的環境沒有意義，而且主體不同，環境的大小、內容等也會有所不同。

對從事房地產經紀活動來說，主要是站在房地產交易當事人特別是購買人或承租人的角度，來看待其擬買賣或租賃的房地產的周圍環境及其好壞。因此，本章所講的環境是以處于特定房地產(如某套住宅)之中的人為主體的環境，是指人處于特定房地產之中時，其周圍直接或間接影響人的生活、學習和工作等的各種自然因素和社會因素的總體，如空氣質量、園林綠化、衛生狀況、居民素質等。雖然人與環境是相互影響的，但從事房地產經紀活動主要是調查了解作為經紀對象的房地產的周圍環境對房地產使用人的影響。

二、環境的分類

環境既包括以空氣、水、土壤、巖石、生物等為內容的物質因素，也包括以觀念、制度、行為準則等為內容的非物質因素。根據需要，可以對環境進行分類。通常根據環境的屬性，分為自然環境、人工環境和社會環境。

自然環境是指未經過人的加工改造而天然存在的環境。根據自然環境要素，分為空氣環境、水環境、土壤環境、地質環境和生物環境等。

人工環境是指在自然環境的基礎上經過人的加工改造所形成的環境，如居住區、建筑物，園林綠化、建筑小品等。人工環境與自然環境的區別，主要在于人工環境對自然物質的形態做了較大改變，使其失去了原有面貌。

社會環境是指由人與人之間的各種社會關系所形成的環境，包括政治制度、經濟體制、文化傳統、社會治安、鄰里關系等。對于買賣或租賃某套住宅的人來說，該住宅所在地區(如所在的城市、城市內某個行政區、某個居住區或居住小區)的居民職業(如工人、教師、公務員、金融機構人員)、收入水平(如低收人家庭、中等收入家庭、高收入家庭)、文化素養(如教育程度)、民族、宗教信仰、年齡(如以中青年為主、以老年為主)、犯罪率等，都是其社會環境。

一套住宅的環境，按其范圍大小來劃分，可分為大環境、小環境和微環境。大環境通常是指該住宅所在區域和住宅小區周邊的環境。小環境通常是指該住宅所在住宅小區內的環境。微環境通常是指該住宅所在樓幢周邊和樓幢內公共空間(如大堂、走廊、過道、樓梯間)的環境。某些住宅的大環境較好，但小微環境較差;或者相反，小微環境較好，而大環境不夠好，但大環境通常會隨著城市建設等而得到改善。

三、住宅的環境好壞

作為城市中的一套住宅，說其環境好，總的來講，一是所在社區或住宅小區的園林綠化、衛生狀況、社會治安、居民文化素養等較好;二是周邊沒有厭惡性設施或與厭惡性設施的距離在實際影響和心理影響的距離之外;三是沒有環境污染或環境污染低于該市平均水平。

厭惡性設施通常是指會使人們產生厭惡、恐懼等心理的設施或場所，如公共廁所、垃圾站、垃圾場、垃圾焚燒廠、污水處理廠、變電站、火葬場、殯儀館、傳染病醫院、牲畜屠宰場、危險品倉庫、核電站、化工廠、加油站、加氣站、液化氣供應站等。

四、景觀及其相關概念

(一)景觀的含義

景觀一詞的含義與風景、景色、景致、風光相近，是指一定區域內由山水、樹木、花草、建筑以及某些自然現象等形成的可供人觀賞的景象，是復雜的自然過程和人類活動在大地上的烙印，包括自然和人為作用的任何地表形態及其印象。通俗地說，景觀是站在某個特定位置向外觀望時，出現在人的視野的地表的一部分和相應的天空的一部分及其給予人的全體印象，即放眼所見的景色及所獲得的印象。

景觀一詞按照中文的字面解釋，包括“景”和“觀”兩個方面。“景”是自然環境和人工環境在客觀世界所表現的一種形象信息。“觀”是這種形象信息通過人的感覺(如視覺、聽覺等)傳導到大腦，產生一種實在的感受，或者產生某種聯系和情感。可見，景觀包括客觀形象信息和主觀感受兩個方面。不同的人在相同的眺望空間和時間中，感受到的景觀印象程度是不同的，其中還夾雜著個人的喜好、懷戀和情感。如不同層次的消費者，其審美觀通常有所不同。因此，景觀好壞的判別與觀察者的知識層次、眼界、審美觀、心理等有關，當然也有許多共性的認識。

對于一宗房地產來說，其景觀可理解為該房地產的配景或背景，包括周圍的園林綠化、建筑小品以及向四周觀望所能看見的外圍狀況，可分為站在外門口向外看的景觀、從外窗向外看的景觀、站在陽臺向外看的景觀、站在平臺向外看的景觀，以及進出該房地產的沿途景觀等。景觀好的房地產，如能看到綠水(如海、江、河、湖、水庫、水渠等)、青山、知名建筑(如知名寶塔、鐘樓、城樓、橋梁、體育場館、劇院、電視塔、大樓、廣場等)、公園、大片綠地(如高爾夫球場)、成片樹林(如森林、果園)的住宅，其價值通常較高;反之，景觀差的房地產，如能看到公共廁所、垃圾站、垃圾場、煙囪、火葬場、墓地等的住宅，其價值通常較低。一套住宅的景觀與其所處的區位、樓幢、單元、樓層、朝向相關，即它們的不同，住宅的景觀可能不同。例如，位于海邊同一幢住宅樓中的各套住宅，因前方建筑物遮擋，5層以下沒有海景，5層及以上有海景。

(二)景觀與環境的關系

景觀與環境有所不同。環境通常指的是環繞于人們周圍的各種客觀事物，包括各種自然因素和社會因素，它們既可以實體形式存在，也可以非實體形式存在。景觀通常指的是構成人們周圍環境的實體部分，是看得見的，并且強調這些實體部分提供人們觀賞的美學價值，使人看起景來眼睛舒服，心情愉快。

景觀與環境又是相關聯的：一方面，環境影響景觀的形成和發展變化;另一方面，景觀又往往能反映環境的某些方面。這是因為環境在景觀中發揮著重要的作用，環境質量直接影響到人們的生理、心理以及精神生活，在人們活動的步行道、廣場、休息的空間中，創造性地設計景觀能賦予空間一定的特色，給人留下深刻的印象。目前，許多商品房開發項目以景觀作為賣點，一般依托良好的環境景觀開發而形成，或者在突出環境稟賦景觀效應的同時重視景觀設計。

(三)景觀與園林的異同

園林是指在一定區域內運用藝術設計和工程技術手段，通過利用和改造原有地形地貌(如筑山疊石、挖池理水)、種植樹木花草、營造建筑和布置園路等途徑創作而成的美的自然環境和游憩境域。一個園林空間是由地形、建筑、樹木等圍合而成的。園林一詞從中文的字面上看，是“園十林”的集合，是園池(園十池)、園亭(園十亭)、園山(園十山)、林亭、亭臺等眾多詞匯的最終代稱。顯然，僅是一圈籬笆圍起一塊種植花草的園子是不夠的，加上園林建筑、山水、工程構筑物和園林植物等才可稱為園林。

園林包括庭園、宅園、小游園、花園、公園、植物園、動物園等，隨著園林學科的發展，還包括森林公園、風景名勝區、自然保護區或國家公園的游覽區以及休養勝地。園林的主要作用是作為人們游憩、觀光的場所。

園林景觀的特點有：①園林景觀是固定在某處的標志性景觀;②美是園林景觀的標志;③園林景觀是心理和生理的共同表現;④園林景觀需要進行護理。

五、景觀的分類

(一)自然景觀和人文景觀

根據景觀的來源，景觀可分為自然景觀和人文景觀。

自然景觀是指未經人類活動所改變的地表起伏、水域和植物等所構成的自然地表景象及其給予人的感受。通俗地說，自然景觀即天然景觀，泛指地表自然景色，是未受到或僅受到人類間接、輕微、偶爾影響而原有自然面貌未發生明顯變化的景觀。

人文景觀是指被人類活動改變過的自然景觀，即自然景觀加上人工改造所形成的景觀。通俗地說，它是有人為因素作用形成(或構成)的各種景觀，是古今人類文化、生活活動的產物。人為因素主要有文化、建筑等因素。

(二)軟景觀和硬景觀

根據景觀的基本成分，可分為軟景觀和硬景觀。

軟景觀是指軟質的東西，如自然的樹木、水體、和風、細雨、陽光、天空，以及人工植被、水流等仿自然景觀，如修剪過的樹木、抗壓草皮、水池、噴泉等。

硬景觀是指硬質的東西，主要是人造的設施，通常包括鋪裝、雕塑、涼棚、座椅、燈光、果皮箱等。

六、景觀要素

景觀要素包括自然景觀要素和人工景觀要素。自然景觀要素主要指自然風景，包括大小山丘、古樹名木、石頭，河流、湖泊、海洋，公園，樹林，富有魅力的風景等。人工景觀要素(包括文化景觀要素)主要包括各種建筑物，清晰的城市結構，寬闊的林陰道系統，優美的城市廣場，藝術性的街區，大量的噴泉，以及文物古跡、文化遺址、園林綠化、藝術小品、商貿集市、廣場，還有各種博物館、負有盛名的學府、眾多的圖書館和美妙的劇院與音樂廳、琳瑯滿目的商店櫥窗、滿足各種游樂需求的大型游憩空間、多樣化的鄰里等。

上述景觀要素為創造高質量的空間環境提供了大量的素材，但是要形成獨具特色的景觀，必須對各種景觀要素進行系統組織，并結合“風水”使其形成完整和諧的景觀體系和有序的空間形態。

七、景觀評價

景觀評價是指根據特定的需要，按照一定的程序，采用科學的方法，對某一景觀的價值高低或好壞程度進行判斷的活動。

景觀評價的內容很廣泛，從擬取得房地產者的角度看，主要是對其中的美學價值進行評價，主要從景觀的視覺美學角度出發，評價景觀的視覺質量，進而得出景觀的美學等級，如景觀很美、美、一般、差、很差。

景觀的美學價值是一個范圍廣泛、內涵豐富而又難以準確界定的問題，不同的人有不同的審美觀，可以說“仁者見仁，智者見智”，但是仍然可以按照大多數人能感知的景觀正向、負向和生態美學原則，歸納出景觀美感評價的一般特征。如景觀正向美學特征有：①合適的空間尺度;②有序而又不整齊劃一;③多樣性和復雜性;④清潔性;⑤安靜性;⑥景觀要素的運動與生命的活力等。景觀負向美學特征有：①尺度的過大或過小;②雜亂無章;③空間組分不協調;④清潔性和安靜性的喪失;⑤出現廢棄物和垃圾等。此外，生態美學原則對于這種景觀評價也有指導意義，這些原則主要有：①最大綠色原則;②活力、健康原則;③清新、潔凈原則;④獨特性與吸引力原則;⑤多樣、有序原則;⑥觀察、體驗自然的愉悅原則。

景觀較難用科學的方法進行評價，因為景觀不僅依賴于自然、人文特性和其深廣的內涵，而且在很大程度上還取決于人們的主觀評定。因此，景觀評價大多是定性的。但隨著統計學和計算機技術的發展，許多心理學家、美學家、地理學家、生態學家和建筑、園林工作者也開始對景觀進行系統的研究，并使景觀由定性分析轉向定量分析。

（責任編輯：）

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