第二章 房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員

第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利和義務(wù)

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利

依法保障房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的權(quán)利是房地產(chǎn)經(jīng)紀人員順利執(zhí)業(yè)的前提。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》《房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》等規(guī)定了房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的主要權(quán)利。

1.依法發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有權(quán)按照《公司法>《合伙企業(yè)法》及《城市房地產(chǎn)管理法》等法律發(fā)起設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，并可以管理運營房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu).

2.受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，擔任相關(guān)崗位職務(wù)的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員作為具有房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員職業(yè)資格的專業(yè)技術(shù)人員，有權(quán)受聘于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)，并依據(jù)其房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)技能的水平，擔任相應(yīng)工作崗位的職務(wù)。

3.執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員受聘到房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)之后，享有執(zhí)行或承辦房地產(chǎn)居間、代理等經(jīng)紀業(yè)務(wù)的權(quán)利。但是，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)需要由受聘房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)指派。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一承接，房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)經(jīng)紀人不能以個人名義承接房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)和收取費用，所以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員只能受聘到房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

4.在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書上簽名的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀是一項專業(yè)性很強的工作，不是什么人都可以從事的。房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書關(guān)系到當事人的權(quán)利義務(wù)，關(guān)系到交易成敗，所以只有專業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀人員才能在房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同等業(yè)務(wù)文書上簽名。關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同的簽字制度，早有明文規(guī)定。《關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》(建住房[2006] 321號)規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀合同應(yīng)當有執(zhí)行該業(yè)務(wù)的注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀人的簽名”。《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》也規(guī)定“在房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同中應(yīng)當有執(zhí)行該項經(jīng)紀業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)人員的簽名及注冊號”。《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》規(guī)定“房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)簽訂的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)合同，應(yīng)當加蓋房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)印章，并由從事該業(yè)務(wù)的一名房地產(chǎn)經(jīng)紀人或者兩名房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理簽名”。

5.要求委托人提供與交易有關(guān)資料的權(quán)利

房地產(chǎn)交易的順利進行和安全完成，離不開委托人提供房地產(chǎn)權(quán)屬證書、身份證明等與交易有關(guān)的資料。委托人為房屋出售人或者出租人的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有權(quán)要求其提供交易房屋的權(quán)屬證書和委托人的身份證明等有關(guān)資料;委托人為房屋承購人或者承租人的，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員有權(quán)要求其提供委托人身份證明等有關(guān)資料。

6.拒絕執(zhí)行受聘機構(gòu)或者委托人發(fā)出的違法指令的權(quán)利

現(xiàn)實中，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)、委托人為了機構(gòu)或者個人利益最大化，會要求房地產(chǎn)經(jīng)紀人員隱瞞與房屋有關(guān)的真實信息、訂立陰陽合同、改變房屋內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等，這些都是違法指令，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)當也有權(quán)拒絕執(zhí)行。

7.獲得合理報酬的權(quán)利

房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)報酬由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)統(tǒng)一收取，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員依據(jù)勞動合同約定和有關(guān)規(guī)定，享有獲得合理報酬的權(quán)利。

8.依法享有的其他權(quán)利

如同等條件下，有職業(yè)資格的房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員比無資格的一般從業(yè)人員擁有優(yōu)先獲得業(yè)務(wù)的權(quán)利。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員除承擔《憲法》所規(guī)定的公民的基本義務(wù)之外，還承擔從事房地產(chǎn)經(jīng)紀職業(yè)所應(yīng)盡的特殊義務(wù)。

1.遵守法律、法規(guī)、規(guī)章、政策和職業(yè)規(guī)范，恪守職業(yè)道德的義務(wù)

遵紀守法是每個公民的義務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員也不例外。房地產(chǎn)經(jīng)紀人員除應(yīng)當遵守一般的法律、法規(guī)外，還要重點遵守專門的部門規(guī)章《房地產(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》及針對房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的一系列規(guī)范性文件及行業(yè)自律文件。

2.不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不能在兩家及兩家以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)業(yè)，依據(jù)如下：一是根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)當具備足夠數(shù)量的專業(yè)人員，專業(yè)人員應(yīng)當特指房地產(chǎn)經(jīng)紀專業(yè)人員，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員兼職就會造成同一房地產(chǎn)經(jīng)紀人或房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理既屬于甲房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)又屬于乙房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的情況，違反房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)專業(yè)人員的界定和要求;二是《勞動合同法》規(guī)定“非全日制用工，是指以小時計酬為主，勞動者在同一用人單位一般平均每日工作時間不超過四小時，每周工作時間累計不超過二十四小時的用工形式。”目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員每天的工作時間遠遠超過4小時，有的甚至超過8小時，另外房地產(chǎn)經(jīng)紀人員的工作成效體現(xiàn)在促成的交易上，一個交易通常會長達數(shù)周甚至數(shù)月，難以以小時計酬。所以房地產(chǎn)經(jīng)紀人員不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)執(zhí)行業(yè)務(wù)。

3.依法維護當事人的合法權(quán)益的義務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀人員是具備房地產(chǎn)專業(yè)知識和經(jīng)驗的專業(yè)技術(shù)人員，在經(jīng)紀活動中，有義務(wù)依法維護當事人的合法權(quán)益。對居間服務(wù)來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員需要在誠實守信的前提下，監(jiān)管交易雙方的合法權(quán)益;對代理服務(wù)來說，房地產(chǎn)經(jīng)紀人員應(yīng)當在合法、誠信的前提下，維護委托人的最大權(quán)益。

4.向委托人披露相關(guān)信息的義務(wù)

搜集并如實向委托人提供房源客源等相關(guān)信息，是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)的基本內(nèi)容。房地產(chǎn)經(jīng)紀活動中，為了減少信息不對稱，房地產(chǎn)經(jīng)紀人有義務(wù)確認信息的真實性，并向委托人披露與房地產(chǎn)交易相關(guān)的有利和不利的信息。

5.為委托人保守個人隱私及商業(yè)秘密的義務(wù)

在執(zhí)業(yè)過程中，房地產(chǎn)經(jīng)紀人會獲得委托人的個人隱私及其他商業(yè)秘密。房地產(chǎn)經(jīng)紀人有義務(wù)保守委托人的隱私及商業(yè)秘密，不得將有關(guān)信息擅自泄露給他人，或利用信息牟取不正當利益。

6.接受繼續(xù)教育，不斷提高業(yè)務(wù)水平的義務(wù)

房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，其制度與政策不斷完善，房地產(chǎn)經(jīng)紀知識也不斷更新，房地產(chǎn)經(jīng)紀人為了保持職業(yè)能力和提升服務(wù)水平，應(yīng)當不斷接受職業(yè)繼續(xù)教育。

7.不進行不正當競爭的義務(wù)

不進行不正當競爭是所有經(jīng)營者的義務(wù)，房地產(chǎn)經(jīng)紀人也不例外。房地產(chǎn)經(jīng)紀人不得違反相關(guān)規(guī)定，通過商業(yè)賄賂、虛假廣告、盜取客戶信息等行為損害其他房地產(chǎn)經(jīng)紀人的合法權(quán)益，擾亂房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)秩序。

8.接受住房和城鄉(xiāng)建設(shè)(房地產(chǎn))行政主管部門和政府相關(guān)部門的監(jiān)督檢查的義務(wù)

接受和配合主管部門的監(jiān)督檢查，是房地產(chǎn)經(jīng)紀人的應(yīng)有義務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)紀人在接受檢查時，應(yīng)當主動提供相關(guān)資料，如實反映執(zhí)業(yè)問題。

除以上各項義務(wù)外，房地產(chǎn)經(jīng)紀人還有義務(wù)指導(dǎo)房產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理進行房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。因為房地產(chǎn)經(jīng)紀人的職業(yè)能力和業(yè)務(wù)水平比房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理高，執(zhí)業(yè)經(jīng)驗也比房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理豐富。房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)瑣碎、復(fù)雜，房地產(chǎn)經(jīng)紀人應(yīng)指導(dǎo)和幫助房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)，同時，房地產(chǎn)經(jīng)紀協(xié)理也有義務(wù)協(xié)助房地產(chǎn)經(jīng)紀人開展房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)。

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