三、房地產經紀人員的職業責任

(一)房地產經紀人員職業責任的內涵

責任是一種客觀需要，也是一種主觀追求;是自律，也是他律。一切追求文明和進步的人們，應該基于自己的良知、信念、覺悟，自覺自愿地履行責任，為國家、為社會、為他人做出自己的奉獻。無論是道德責任，還是法定責任，都不以個人意志為轉移。不履行道德責任，會受到道德的譴責和良心的拷問;不履行法定責任，會受到法律的追究和制度的懲處。

房地產經紀人員的職業責任是指房地產經紀人員在從事房地產經紀活動時所應盡的義務，以及因自己在職業活動中的違紀、違約、違法甚至犯罪行為而應承擔的民事、行政和法律責任。

就義務層面而言，盡管房地產經紀人員在從事職業活動時受到各種規范、規章的約束，但規范、規章不可能包羅萬象，總有一些未能列入其中的內容，常常以房地產經紀人員職業道德的形式出現。如盡自己所能向客戶提供最充足的信息，以利于客戶的交易決策。違反職業道德的行為，會受到同行和社會的譴責和良心的拷問，這是房地產經紀人員職業責任中的道德責任。它與房地產經紀人員的職業責任感密切相關。職業責任感是職業人對自身職業責任的認知和態度。與其他任何職業一樣，增加職業責任感是房地產經紀人員成就事業的可靠途徑。責任出勇氣，出智慧，出力量。有了責任心，房地產經紀人員才能使自己的潛在能力得到充分的挖掘和發揮，從而取得良好的工作業績。

就行政和法律責任而言，房地產經紀人員在履行自己職責的過程中，因違反有關法律法規、違反合同或不履行其他法律義務，侵害國家集體財產，侵害他人財產、人身權利的，應承擔相應的民事責任。如果房地產經紀人員的行為觸犯了刑法，則要承擔相應的刑事責任。

(二)房地產經紀人員違紀執業的行政責任

房地產經紀人員違反有關行政法規和規章的規定，行政主管部門或其授權的部門可以在其職權范圍內，對違規房地產經紀人員處以與其違規行為相應的行政處罰。行政處罰的種類包括：警告、罰款、沒收違法所得和非法財物、暫扣或者吊銷房地產經紀人員職業資格證書、登記證書、行政拘留和法律、行政法規規定的其他行政處罰。

根據《房地產經紀管理辦法》，有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產經紀人員

處以1萬元罰款;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款：

(1)房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的;

(2)房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，未向委托人說明服務內容、收費標準等情況，并未經委托人同意的;

(3)房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名的;

(4)房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的;

(5)房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同的。

(三)房地產經紀人員執業中違約、違法、犯罪行為的法律責任

1.民事責任

(1)違約責任

違約責任是締約當事人不履行合同義務或者履行義務不符合約定條件而應承擔的民事責任。違約責任以有效合同為前提，合同未成立或者成立后無效、被撤銷的，縱使當事人有過失也無違約責任可言。違約責任的構成要件，一是必須有違約行為，二是無免責事由。

違約行為包括履行不能、履行遲延、履行不當和履行拒絕四種情況。履行不能是指因可歸于債務人的事由致合同不能履行，亦稱合同不履行。履行遲延是指履行期已滿而能履行的債務因可歸于債務人的事由未履行所發生的延遲，這是時間上的不完全履行。履行不當是指債務人沒有完全按合同內容所實施的履行，也稱瑕疵履行，如履行數量不足、地點不妥、方法不當等。履行拒絕是指債務人在債務成立后履行期屆滿前，能履行而明確表示不履行的行為。在履行拒絕中，《合同法》第一百零八條規定，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的情況，稱為預期違約。如：甲委托乙出賣房產，而在合同期內甲私自將房產出售于丙，此行為表示甲將不再履行與乙的合同，此時甲即為預期違約。

免責事由包括：①不可抗力。不可抗力指不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。不可抗力發生后當事人不能履行合同的應及時通知對方并提供證明;②受害方自己有過失。違約行為發生后相對人應采取措施防止損失擴大，如未采取措施導致擴大的損失，不得就擴大部分的損失請求賠償;③約定免責事由。但根據《合同法》規定，約定造成對方人身傷害，及因故意或重大過失造成對方財產損失的免責條款為無效。

承擔違約責任的方式主要有：①強制實際履行。對于違約行為，采取以繼續履行為主、賠償為輔的救濟原則。對于因履行遲延、履行不當或履行拒絕的行為，原則上均可請求繼續履行或補充履行，如因房價快速上漲出現的賣方拒絕履約的行為，法院通常會支持買方要求繼續履行合同的訴求。但是，除金錢以外，債務發生履行不能，以及債務標的的不適宜強制履行，或債權人在合理期限內未請求履行債務已超過訴訟時效的，不得請求強制履行。②違約金。違約金是依當事人的約定或法律的直接規定，在當事人一方不履行債務時，向他方給付的金錢。違約金的數額由當事人在合同中約定，但約定的數額應與損失大致相當。因遲延履行給付違約金后，不免除違約人的合同義務，仍應繼續履行。③損害賠償。在違約人繼續履行或采取補救措施后，相對人還有損失的，可請求損害賠償。賠償的范圍包括實際損失和預期利益損失，但預期利益不得超過違約人締約時預見到或可能預見到違約可能造成的損失。在當事人違約行為侵害對方人身或財產的，對方有請求違約損害賠償或侵權賠償的選擇權。例如承租人損毀租賃房屋，既是違約行為，又是侵害他人財產所有權的行為，因而發生兩個損害賠償請求權的競合，出租人可擇一行使。

另外，在合同未成立或成立后無效、被撤銷，無法請求違約責任的情況下，在合同成立以前締約上有過失的一方應承擔締約過失責任。締約過失責任雖不屬于違約責任，但與合同有關，屬于合同責任。締約過失責任的條件是：當事人一方違反合同義務，如告知、注意、保密等義務;當事人一方有過失;另一方有損失。締約過失責任的賠償范圍以實際損失為原則。

(2)侵權責任

侵權責任是指侵犯經紀合同所約定的債權之外的其他權利而應承擔的民事責任。廣義上的侵權行為指對他人的財產或人身造成損害并應承擔民事責任的行為，包括一般侵權行為和特殊侵權行為;狹義上的侵權行為指因過錯侵害他人的財產或人身并應承擔民事責任的行為，僅指一般侵權行為。本書所稱侵權行為僅指狹義上的侵權行為。侵權責任的構成要件，一是有侵權行為，二是無免責事由。

侵權行為的構成要件有：①行為違法。違法行為包括作為和不作為。作為是指法律規范規定或約定了當事人禁止為某種行為，而為此種行為，造成損害結果。不作為是指法律規范規定或約定當事人有特定義務，而當事人不履行義務，放任損害結果的發生;②有損害事實。損害包括財產損害和人身損害。財產損害又包括積極損害和消極損害，積極的財產損害指財產的毀損滅失、財產權利的消滅或財產價值的減少;消極的財產損害指侵權人妨礙他人取得本可以取得的財產利益;③違法行為與損害事實之間有因果關系。只有當損害事實是由于違法行為造成的時候，行為人才應當承擔侵權責任，如果行為人進行了違法行為，但權利人所受到的損害是由于其他原因造成的，則行為人不應承擔侵權責任;④主觀過錯。過錯包括故意和過失。故意指行為人明知自己的行為可能給他人造成損害，卻希望或放任這種結果發生的心理狀態。

免責事由包括：①阻卻違法性事由，包括正當防衛和緊急避險;②不可抗力;③受害人過錯。

承擔侵權責任的主要方式有：①停止侵害;②排除妨礙;③消除危險;④返還財產;⑤恢復原狀;⑥賠償損失;⑦消除影響、恢復名譽;⑧賠禮道歉。

2.刑事責任

房地產經紀人員在經紀活動中，觸犯刑法的，司法機關必將追究有關責任人的刑事責任，包括限制人身自由的管制、拘役、有期徒刑、無期徒刑，乃至死刑。與民事責任重在補償性不同，刑事責任重在懲罰性，對刑事責任的追究非常注重行為的主觀要件。

復習思考題

1.房地產經紀專業人員的職業資格有哪些類型?

2.什么是職業道德?它包含哪些內容?

3.房地產經紀人員有哪些權利和義務?

4.什么是房地產經紀人員的職業責任?

5，房地產經紀人員在職業道德方面應符合哪些基本要求?

6.房地產經紀人員的心理素質有哪些方面的要求?

7.房地產經紀人員應具有怎樣的知識結構?

8.房地產經紀人員應具有哪些職業技能?

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