第三節 房地產價格的影響因素

一、房地產價格的影響因素概述

房地產價格的高低及其變動，是眾多對房地產價格有影響的因素共同作用的結果。要把握房地產價格的影響因素，量化它們對房地產價格的影響，首先應具備下列認識：

(1)不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的方向是不盡相同的。有的因素或者其變化會導致房地產價格上漲，有的因素或者其變化會導致房地產價格下降。并且，對于不同類型的房地產，同一因素或者其變化導致房地產價格變動的方向可能是不同的。例如，某一地帶有鐵路，如果該地帶是居住區，則鐵路一般是貶值因素;而如果該地帶是倉儲或工業區，則鐵路通常是增值因素。

(2)不同的影響因素或者其變化，導致房地產價格變動的程度是不盡相同的。有的因素或者其變化導致房地產價格變動的幅度較大，有的因素或者其變化導致房地產價格變動的幅度較小。以住宅的朝向和樓層為例，通常情況下朝向對價格的影響比樓層大。但是，對于不同類型的房地產，同一因素對價格的影響大小可能是不同的。例如，商場與住宅相反，樓層對價格的影響要比朝向大。

(3)不同影響因素的變化與房地產價格變動之間的關系是不盡相同的。有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產價格;有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產價格，但在另一狀況下隨著其變化會降低房地產價格;有的因素從某一角度看會提高房地產價格，而從另一角度看會降低房地產價格，至于它對房地產價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的。例如，修筑一條道路穿過某個居住區，一方面由于改善了該居住區的對外交通，方便了居民出行，會提高該居住區的住宅價格;另一方面由于帶來了噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全，又會降低該居住區的住宅價格。至于它最終是提高還是降低該居住區的住宅價格，要看受影響住宅離該道路的遠近以及該道路的性質等情況。其中，緊臨道路的住宅比里面的住宅受到的負面影響大，除非有了該道路之后適宜并允許改變為商業用途。但是，如果該道路是一條過境公路，如高架路或全封閉的高速公路，則對該居住區的住宅價格只有負面影響，沒有正面作用。

(4)有的影響因素對房地產價格的影響與時間無關，有的則與時間有關。在與時間有關的因素中，導致房地產價格變動的速度又可能是不同的。有的因素會立即引起房地產價格的變動，有的因素對房地產價格的影響則會經過一段較長的時間才會表現出來。例如，增加或減少房地產開發用地供應，放松或收緊房地產開發貸款等房地產市場調控的政策措施，除影響人們的市場預期而較快影響房地產價格外，它們對房地產價格的影響通常需要一個過程。

(5)各種影響因素對同一類型房地產價格的影響方向和影響程度不是一成不變的。隨著時間的推移，人們對房地產的偏好會發生變化.從而那些提高房地產價格的因素可能會變為降低房地產價格的因素，那些對房地產價格有較大影響的因素可能會變為影響較小的因素，甚至對房地產價格沒有影響。反之亦然。例如，許多城市的住房消費都曾出現過這種變化：在房地產市場發展初期，人們以為高樓大廈就是現代化，盼望住上“樓房”，導致高層住宅的價格高于低層、多層住宅的價格，甚至塔式高層住宅的價格高于板式低層、多層住宅的價格。后來則相反，低層低密度住宅的價格明顯高于高層高密度住宅的價格。

(6)同一影響因素在不同地區對房地產價格的影響可能是不同的。不同地區的人們對房地產的偏好可能不同，某個因素在某個地區可能被人們看重，而在另一個地區則未必如此。例如，中國北方地區比南方地區更看重住宅的朝向，而南方地區比北方地區更看重“風水”。

二、人口因素

房地產特別是住宅的需求主體是人，人口是決定住宅、商業等房地產需求量或市場規模大小的一個基礎因素，人口數量、構成、素質等狀況對房地產價格有很大的影響。下面主要從人口數量、結構和素質三個方面說明人口因素對房地產價格的影響。

(一)人口數量

房地產價格與人口數量的關系非常密切。在某一地區(如某個城市)，當人口數量增加時，對房地產的需求就會增加，房地產價格也就會上漲;反之，房地產價格會下降。

引起人口數量變化的一個重要因素是人口增長，它是在一定時期內由出生、死亡和遷入、遷出等因素的消長導致的人口數量增加或減少的變動現象。根據人口增長的絕對數量，人口增長有人口凈增長、人口零增長和人口負增長三種情況。反映人口增減速度的指標主要是人口增長率。某一地區的人口增長率是該地區一年內人口增長的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

人口增長可分為人口自然增長和人口機械增長。人口自然增長是指在一定時期內因出生和死亡因素的消長導致的人口數量的增加或減少，即出生人數與死亡人數的凈差值。反映人口自然增減速度的指標主要是人口自然增長率。某一地區的人口自然增長率是該地區一年內人口因出生和死亡因素的消長導致的該地區人口增減的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

人口出生率的高低與人口的年齡構成、育齡婦女的生育率、初育年齡、生活水平、文化程度、傳統觀念和習俗、醫療衛生條件以及國家計劃生育政策等有密切的關系。人口死亡率則受人口的年齡構成、衛生保健條件、生活水平等因素的影響。

人口機械增長是指在一定時期內因遷入和遷出因素的消長導致的人口數量增加或減少，即遷入的人數與遷出的人數的凈差值，通俗地說就是人口凈流入還是人口凈流出。反映人口機械增減速度的指標主要是人口機械增長率。某一地區的人口機械增長率是該地區一年內人口因遷入和遷出因素的消長導致的該地區人口增減的絕對數與其同期年平均總人數之比。計算公式為：

一個地區特別是城市，城鎮化和移民導致的外來人口增加，對房地產的需求必然會增加，從而會引起房地產價格上漲。人口數量還可分為戶籍人口、常住人口、暫住人口和流動人口，以及日間人口和夜間人口等的數量，來分析它們對不同類型房地產價格的影響。另外，在人口數量因素中，反映人口數量的相對指標是人口密度。人口密度從兩方面影響房地產價格：一方面，人口高密度地區通常對房地產的需求多于供給，供給相對缺乏，造成供不應求，因而價格趨高，人口密度增加還有可能刺激商業、服務業等行業的發展，提高房地產價格;另一方面，人口密度過高，特別是在大量低收入者涌人某一地區的情況下，會導致生活環境、社會治安等變差，從而有可能降低房地產價格。

(二)人口結構

人口結構是指一定時期內人口按照性別、年齡、家庭、職業、文化、民族等因素的構成狀況。其中，人口年齡構成是指一定時間人口按照年齡的自然順序排列的數列所反映的年齡狀況，以年齡的基本特征劃分的各年齡組人數占總人數的

比例表示。人口家庭構成反映家庭人口數量等情況，對住宅類型的選擇有重要參考價值。家庭人口規模(每個家庭平均人口數)發生變化，即使人口總量不變，也將使居住單位數發生變動，從而引起所需的住房數量的變動，隨之導致住宅需求的變化而影響住宅價格。一般地說，隨著家庭人口規模小型化，即每個家庭平均人口數的下降，家庭數量增多，所需的住宅總量將會增加，住宅價格有上漲的趨勢。中國城市家庭存在著從傳統的復合大家庭向簡單的小家庭發展的趨勢。

(三)人口素質

人們的文化教育水平、生活質量和文明程度，可以導致房地產價格的變化。人類社會隨著文明發達、文化進步，公共服務設施必然日益完善和普遍，同時對居住環境也必然力求寬敞舒適，凡此種種都足以增加對房地產的需求，從而導致房地產價格升高。如果一個地區中居民的素質低、構成復雜、社會秩序欠佳，人們多不愿意在此居住，則該地區的房地產價格必然低落。

三、居民收入因素

居民收入水平及其增長，對房地產價格特別是住宅價格有很大的影響。中國目前反映居民收入增長的指標主要有城鎮居民人均可支配收入的增長和農村居民人均純收入的增長。其中，城鎮居民人均可支配收入是指城鎮居民家庭在支付個人所得稅、財產稅及其他經常性轉移支出之后余下的實際收入。

通常，居民收入的真正增加(非名義增加。名義增加是指在通貨膨脹情況下的增加)，意味著人們的生活水平將隨之提高，其居住與活動所需的空間會擴大，從而會增加對房地產的需求，導致房地產價格上漲。至于對房地產價格的影響程度，要看現有的收入水平及邊際消費傾向的大小。所謂邊際消費傾向，是指收入每增加一個單位所引起的消費變化，即新增加消費占新增加收入的比例。

如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，雖然其邊際消費傾向較大，但其增加的收入會大部分甚至全部先用于衣食等基本生活的改善，這對房地產價格的影響就不大。

如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，因其邊際消費傾向較大，且衣食等基本生活已有了較好的基礎，其所增加的收入會依消費順序大部分甚至全部用于提高居住水平，這自然會增加對住宅的需求，從而會促使住宅價格上漲。

如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，因其生活上的需要幾乎達到了應有盡有的程度，邊際消費傾向較小，所以其增加的收入可能大部分甚至全部用于儲蓄或投資，這對房地產價格的影響就不大。但是，如果他們利用剩余的收入從事房地產置業投資或投機，如購買房地產用于出租后轉售或將持有房地產當做保值增值的手段，則會導致房地產價格上漲。

四、物價因素

房地產價格是物價的一種，但與一般物價的特性不同，在此把兩者區分開來，對它們之間的關系作一分析。

反映一般物價變動的指標主要有居民消費價格指數和生產資料價格指數。居民消費價格指數(Consumer Price Index，CPI)是反映一定時期內居民消費價格變動趨勢和變動程度的相對數。該指數是綜合了城市居民消費價格指數和農民消費價格指數計算取得。生產資料價格指數( Producer Price Index，PPI)也稱為生產者價格指數、工業品出廠價格指數，是反映一定時期內生產資料價格變動趨勢和變動程度的相對數。中國目前統計口徑中，房地產價格變動沒有納入居民消費價格指數和生產資料價格指數核算，房地產是被列入固定資產投資。因

此，居民消費價格指數和生產資料價格指數的變動并不反映房地產價格的變動。房地產價格與一般物價的互動關系非常復雜。通常情況下，物價的普遍變動表明貨幣購買力的變動，即幣值發生變動。此時物價變動，房地產價格也隨之變動，如果其他條件不變，那么物價變動的百分比就相當于房地產價格變動的百分比，則表示房地產價格與一般物價之間的實質關系未變。

不論一般物價總水平是否變動，其中某些物價的變動也可能會引起房地產價格的變動，特別是諸如建筑材料價格(尤其是建筑鋼材、水泥、木材的價格)、建筑設備價格、建筑人工費等“房地產投入要素”的價格上漲，會增加房地產開發成本，從而可能引起“成本推動型”的房地產價格上漲。

從較長時期來看，國內外統計資料表明，房地產價格的上漲率要高于一般物價的上漲率。但在房地產價格中，土地價格、新建商品房價格、存量房價格、房屋租賃價格，或者不同用途房地產的價格，其變動幅度不是完全同步的，有時甚至是不同方向的。

關于房價與地價的關系，有許多不同觀點，主要如下：一是成本決定論，認為地價作為房價的重要組成部分，地價對房價的影響是顯著的，地價上漲導致房價上漲。二是需求帶動論，認為房地產作為最終產品，其價格由市場供求決定，地價水平取決于房價水平。三是相互影響論，認為上述兩種觀點都有一定道理，但都不全面，房價與地價的關系在一定范圍內是相互作用、相互影響的關系。實際上，在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動的，即地價水平主要取決于房價水平。但在房地產開發用地由政府獨家壟斷供應的情況下，土地一級市場上的地價水平在很大程度上影響著新建商品房的價格水平，進而影響存量房的價格水平。例如，新出現一塊“地王”，會很快導致其周邊的房價上漲。

五、利率因素

利率的升降對房地產價格有一定的影響。下面先從幾個不同的角度分別說明利率升降對房地產價格的影響，然后說明利率升降總體上對房地產價格的影響。

從房地產供給的角度看，利率上升或下降會增加或降低房地產開發的融資成本(或者說財務費用、投資利息)，從而會使房地產開發成本上升或下降，進而會使房地產價格上漲或下降。

從房地產需求的角度看，由于購買房地產特別是購買住宅普遍需要貸款，所以利率的上升或下降會加重或減輕房地產購買者的貸款償還負擔，從而會減少或增加房地產需求，進而導致房地產價格下降或上漲。

從房地產價值是房地產預期凈收益的現值之和的角度看，由于房地產價值與折現率負相關，而折現率與利率正相關，所以利率上升或下降會使房地產價格下降或上漲。

從綜合效應看，利率升降對房地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利率上升，房地產價格會下降;利率下降，房地產價格會上漲。

六、匯率因素

在國際房地產投資中，匯率波動會影響房地產投資收益，從而會影響房地產價格。例如，一個外國投資者以一定價格購買了一宗房地產，此后出售該房地產時，該房地產可能升值了，但如果該房地產所在國的貨幣發生了貶值，那么相對于國際交易，該房地產的升值可能被貨幣貶值所抵消，從而導致房地產投資失敗。相反，如果該房地產所在國的貨幣出現了升值，那么即使房地產在當地市場沒有升值，但相對于國際交易也會獲得較好的房地產投資收益。因此，當預期某國的貨幣未來會升值時，就會吸引國外資金購買該國房地產，從而會導致其房地產價格上漲;反之，會導致其房地產價格下降。

七、房地產稅收因素

新開征、暫停征收、恢復征收或取消某個與房地產有關的稅種(以下簡稱房地產稅收)，提高或降低房地產稅收的稅率或者稅額標準等，會對房地產價格有影響。但不同種類的房地產稅收及其征收范圍、納稅人、計稅依據、征收方式方法、減免稅規定等的不同，導致房地產價格變動的方向、程度和速度是不盡相同的。分析房地產稅收對房地產價格的影響，首先應區分它們的征收環節。房地產稅收可分為房地產開發環節、交易環節和保有環節的稅收。

(一)房地產開發環節的稅收

房地產開發環節的稅收相當于商品生產環節的稅收，例如耕地占用稅。一般地說，增加房地產開發環節的稅收，會增加房地產開發成本，從而會推動房地產價格上漲;相反，會使房地產價格下降。

但增加或減少房地產開發環節的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場，則增加房地產開發環節的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產價格上漲;而減少房地產開發環節的稅收則難以使房地產價格下降，主要會轉化為房地產開發企業的“超額利潤”。如果是買方市場，則增加房地產開發環節的稅收主要會使房地產開發企業通過降低開發利潤等而“內部消化”，難以使房地產價格上漲;而減少房地產開發環節的稅收則會使房地產價格下降。

(二)房地產交易環節的稅收

房地產交易環節的稅收也稱為房地產流轉環節的稅收，相當于商品流通環節的稅收，如增值稅、契稅、所得稅、印花稅。考察房地產交易環節的稅收對房地產價格的影響，首先需要把它們區分為轉讓環節的稅收(即向賣方征收的稅收)和取得環節的稅收(即向買方征收的稅收)。上述稅收中，增值稅、所得稅是向賣方征收的稅收，契稅是向買方征收的稅收，印花稅是向買賣雙方征收的稅收。一般地說，增加賣方的稅收，會使房地產價格上漲;反之，會使房地產價格下降。增加買方的稅收，會抑制房地產需求，從而會使房地產價格下降;反之，會使房地產價格上漲。

增加或減少賣方的稅收在短期內是否會導致房地產價格的升降，同于上述增加或減少房地產開發環節的稅收，也要看房地產市場是處于賣方市場還是買方市場。如果是賣方市場，則增加賣方的稅收可以通過漲價轉嫁給買方，從而會導致房地產價格上漲;而減少賣方的稅收則主要會使賣方的收益增加，難以使房地產價格下降。如果是買方市場，則增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等而“內部消化”，難以導致房地產價格上漲;而減少賣方的稅收則會使房地產價格下降。

(三)房地產保有環節的稅收

房地產保有環節的稅收也稱為房地產持有環節的稅收，相當于商品使用環節的稅收，如房產稅、城鎮土地使用稅。增加房地產保有環節的稅收，實際上是增加了持有房地產的成本，對收益性房地產來說會減少房地產凈收益，從而會使自用性需求者傾向于購買較小面積的房地產，并會抑制房地產投資和投機，進而會減少房地產需求，還會減少存量房地產囤積而增加房地產供給，因此會導致房地產價格下降。反之，減少房地產保有環節的稅收，會導致房地產價格上漲。

八、交通因素

交通出行的便捷、時耗和成本如何，直接影響房地產價格。交通因素可分為道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管理情況、停車方便程度以及交通收費情況等。下面主要分析開辟新的交通線路和交通管理情況對房地產價格的影響。

開辟新的交通線路，如新建道路、通公共汽車、建地鐵或輕軌，可以改善沿線地區特別是站點周邊地區的交通條件，一般會使這些地區的房地產價格土漲。具體導致的房地產價格上漲程度，可從以下方面分析：一是從房地產類型看，對交通依賴程度越高的房地產，其價格上漲幅度會越大。二是從房地產位置看，離道路或站點越近的房地產，其價格上漲幅度會越大。但如果離道路或站點過近，尤其是住宅，由于人流增加帶來的喧鬧聲以及交通工具運行時產生的噪聲和空氣污染等，也有一定的負面影響。三是從影響發生的時間看，對房地產價格上漲作用主要發生在交通項目立項之后、完成之前。在立項之前因開辟新的交通線路有

較大的不確定性，對房地產價格上漲作用還難以顯現;在完成之后因對房地產價格的影響基本釋放出來，對房地產價格上漲作用一般會停止。

某些房地產所處的位置看起來交通方便，而實際上并不方便，這可能是受到交通出入口、立交橋、高架路、交通管理等的影響。其中，對房地產價格有影響的交通管理主要有限制車輛通行(又可分為是限制所有車輛通行還是限制某類車輛通行，是限制所有時間通行還是限制某段時間通行)、實行單行道、禁止掉頭或左拐彎等。交通管理對房地產價格的影響結果如何，要看這種管理的內容和房地產的使用性質。實行某種交通管理，對某類房地產來說可能會降低其價格，但對其他房地產來說則可能會提高其價格.如在居住區內的道路上禁止貨車通行，可以減少噪聲、汽車尾氣污染和行人行走的不安全感，因此會提高住宅價格。

九、心理因素

心理因素對房地產價格的影響有時是不可忽視的。影響房地產價格的心理因素主要有：①購買或出售時的心態;②個人的欣賞趣味或偏好;③時尚風氣、跟風或從眾心理;④接近名家住宅的心理;⑤講究“風水”或吉祥號碼。下面列舉幾種情況予以說明。

(1)房地產需求者到處尋找合意的房地產，當看中了某宗房地產時，但如果該房地產擁有者惜售，則房地產需求者只有出高價才可能改變其惜售態度，因此，如果達成交易，成交價格通常會明顯高于正常市場價格。

(2)房地產擁有者突然發生資金調度困難，急需資金周轉，無奈只有出售房地產，這時的成交價格通常會明顯低于正常市場價格。

(3)信“風水”的人認為，“風水”好壞會影響自己、家族、子孫的盛衰吉兇。“風水”是指住宅基地、墳地等的地理形勢，如地形、水流、風向等。“風水”在中國香港和臺灣地區較盛行，后來在內地逐漸升溫。即使在現代科技高度發達的美國，也有一些人講究“風水”。例如，《人民日報》1991年2月7日第7版刊登的《“看風水”熱在美國》-文的有關內容如下：近年來“看風水”熱在美國突然流行起來。無論在購買住宅，還是在修建辦公樓之前，都要先請陰陽先生看看“風水”，然后再作決定。凡被陰陽先生看過的住宅和辦公樓，判定“風水”好的，其售價要比其他住宅和辦公樓高一倍或幾倍;反之，則房地產公司即使虧本出售，購買者也不多。在美國許多城鎮，房地產價格的高低，往往取決于“風水”好壞。里根當年在影界的一位朋友說，在里根先生搬出白宮后，他的幾位好友為他湊了200萬美元買了一幢住宅樓，這幢樓的“風水”就是來自香港的一位陰陽先生“看”過的，就連這幢樓的門牌號“668”也是這位陰陽先生擬定的，說“668”表示吉祥、安全、如意。

至今人們對“風水”褒貶不一。有人認為“風水”是封建迷信。有人認為“風水”不全是迷信，把“風水”等于迷信是一種誤解，“風水”是倡導“天人合一”的人與大自然和諧共處的關系說，在建筑選址上實際是一門地質、地形、地貌等選擇的科學。一般認為，“看風水”雖然在一些人看來是封建迷信的東西，是根本不可信的，但在現實生活中“風水”因素有時對房地產價格的確有較大影響。同時要注意“風水”中可能有一些神秘主義的內容，尤其是某些人可能把“風水”混入一些迎合人們功利心態的迷信內容，需要認真加以辨析。

(4)目前有些人在購買住宅、辦公樓時，比較講究門牌號碼、樓層數字。例如，通常不愿意要數字是4、13、14的樓層，許多住宅、寫字樓因此取消了這類數字的樓層。而對于認為好的門牌號碼、樓層數字，通常愿意出較高的價格購買。此外，人們一般還忌諱所謂的兇宅。

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