第四節 房地產價格的評估方法

一宗房地產的價格通常可以通過三個途徑來求取：①近期市場上相似的房地產是以什么價格進行交易的——基于理性的買者愿意出的價錢不會高于其他買者最近購買相似的房地產的價格，即基于相似的房地產的成交價格來評估其價格;②如果將該房地產出租或自營，預計可以獲得多少收益——基于理性的買者愿意出的價錢不會高于該房地產的預期收益的現值之和，即基于該房地產的預期收益來評估其價格;③如果重新開發一宗相同或相似的房地產，預計需要多少費用——基于理性的買者愿意出的價錢不會高于重新開發相同或相似的房地產所必要的代價，即基于房地產的重新開發成本來評估其價格。由此產生了三種基本評估方法，即比較法(也稱為交易實例比較法、市場比較法、市場法)、收益法(也稱為收益資本化法、收益還原法)和成本法。

一、比較法

(一)比較法概述

比較法簡要地說，是根據與估價對象相似的房地產的成交價格來求取估價對象價格的方法;較具體地說，是選取一定數量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價格的方法。估價對象是指所估價的房地產等財產或相關權益。可比實例是指交易實例中交易方式適合估價目的、成交日期接近價值時點、成交價格為正常價格或可修正為正常價格的估價對象的類似房地產等財產或相關權益。價值時點是指所評估的估價對象價格對應的某一特定時間。

比較法適用的估價對象是同類數量較多、有較多交易且具有一定可比性的房地產，例如：①住宅，包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。特別是數量較多、可比性較好的成套住宅最適用比較法估價。②寫字樓。③商鋪。④標準廠房。⑤房地產開發用地。下列房地產難以采用比較法估價：①數量很少的房地產，如特殊廠房、機場、碼頭等。②很少發生交易的房地產，如學校、醫院、行政辦公樓等。③可比性很差的房地產，如在建工程等。

運用比較法估價一般分為4大步驟：①搜集交易實例，即從現實房地產市場中搜集大量發生過交易的房地產及有關信息。②選取可比實例，即從搜集的交易實例中選取一定數量符合一定條件的交易實例。③對可比實例成交價格進行處理。根據處理的內涵不同，分為價格換算、價格修正和價格調整。價格換算主要是對可比實例成交價格的內涵和形式進行處理，使各個可比實例的成交價格之間口徑一致、相互可比。這種處理稱為建立比較基礎。價格修正是把可比實例實際而可能是不正常的成交價格處理成正常價格，即對可比實例的成交價格進行“改正”。這種處理稱為交易情況修正。價格調整是對價格“參考系”的調整，即從可比實例“參考系”下的價格調整為估價對象“參考系”下的價格。“參考系”有市場狀況和房地產狀況兩種，這兩種處理分別稱為市場狀況調整和房地產狀況調整。因此，該大步驟又分為建立比較基礎、交易情況修正、市場狀況調整和房地產狀況調整四個步驟。④計算比較價格，即把經過上述處理后得到的多個價格綜合為一個價格。

(二)交易實例搜集

交易實例是指真實成交的房地產等財產或相關權益及其有關信息。運用比較法估價需要擁有大量的交易實例(一般來說，不能反映市場真實價格行情的掛牌價、報價、標價是無效的。但這些價格在一定程度上可以作為了解市場行情的參考)。只有擁有了大量的交易實例，才能把握正常的市場價格行情，方能據此評估出合理的價格。因此，應盡可能搜集較多的交易實例。

在搜集交易實例時應盡量搜集較多的信息，主要包括：①交易對象基本狀況，如名稱、坐落、規模(如面積)、用途、權屬以及建筑物竣工日期(或建成年份、建成年代)、周圍環境等。②交易雙方基本情況，如賣方和買方的名稱及之間的關系等。③成交日期。④成交價格，包括總價、單價及計價方式(是按建筑面積計價還是按套內建筑面積、使用面積計價)。⑤付款方式，例如是一次性付款還是分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比例)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限、貸款利率)。⑥交易稅費負擔，如買賣雙方是依照規定或按照當地習慣各自繳納自己應繳納的稅費，還是全部稅費由買方負擔或賣方負擔等。

(三)可比實例選取

針對特定的估價對象及估價目的和價值時點，不是所有的交易實例都可作為可比實例，而需要從中選取符合一定條件的交易實例作為可比實例。

選取的可比實例應符合以下基本要求：①可比實例房地產應與估價對象房地產相似;②可比實例的交易方式應適合估價目的;③可比實例的成交日期應盡量接近價值時點;④可比實例的成交價格應盡量為正常價格。

為了減小估價誤差，增加估價的可信度，要求選取多個可比實例，并且從理論上講，選取的可比實例越多越好。但如果要求選取的可比實例過多，一是可能由于交易實例的數量有限而難以做到，二是會增加估價的成本，因此從某種意義上講，選取可比實例主要在于精而不在于多，一般選取3至5個可比實例即可。

(四)比較基礎建立

選取了可比實例后，一般應先對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使它們之間的口徑一致、相互可比，為后續對可比實例成交價格進行修正和調整建立一個共同的基礎。建立比較基礎一般要統一財產范圍、統一付款方式、統一融資條件、統一稅費負擔及統一計價單位。

1.統一財產范圍

對于某些估價對象，有時難以直接選到與其財產范圍完全相同的交易實例作為可比實例，只能選取“主干”部分相同的交易實例作為可比實例。所謂財產范圍不同，是指“有”與“無”的差別，而不是大家都有的情況下彼此之間“好”與“壞”，“優”與“劣”，“新”與“舊”等的差別。因此，統一財產范圍即是進行“有無對比”，并消除由此造成的價格差異。

2.統一付款方式

房地產由于價值較大，其成交價格通常采取分期付款方式支付。而且付款期限長短、付款次數、每筆付款金額在付款期限內分布的不同，導致實際價格也會有所不同。估價中為便于比較，價格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金額為基準。因此，統一付款方式是將不是在成交日期一次性付清的價格，調整為在成交日期一次性付清的價格。具體方法是通過折現計算。

【例5-2】某宗房地產的成交總價為30萬元，首付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，請計算該房地產在其成交日期一次性付清的價格。

【解】該房地產在其成交日期一次性付清的價格計算如下：

3.統一融資條件

統一融資條件是將可比實例在非常規融資條件下的價格，調整為在常規融資條件下的價格。

4.統一稅費負擔

可比實例的成交價格可能是正常負擔價，也可能是賣方凈得價或買方實付價。在實際估價中，要根據交易條件設定或約定、當地交易習慣等確定的評估價格的交易稅費負擔情況，將可比實例成交價格統一為正常負擔價或賣方凈得價、買方實付價。通常情況下是統一為正常負擔價，即評估價格是基于買賣雙方各自繳納自己應繳納的交易稅費下的價格。但在當地的房地產交易習慣中，如果成交價格普遍采取的是賣方凈得價，而交易條件設定或約定又無特殊要求的，則應將正常負擔價和買方實付價的可比實例成交價格，統一為賣方凈得價。

【例5-3】某宗房地產在交易稅費正常負擔下的成交價格為2 500元/m2，賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算賣方凈得價和買方實付價。

【解】賣方凈得價計算如下：

賣方凈得價=正常負擔價一賣方應繳納的稅費

=2 500-2 500×7%

=2 325(元/m2)

買方實付價計算如下：

買方實付價=正常負擔價十買方應繳納的稅費

-2 500+2 500×5%

=2 625(元/m2)

【例5-4】某宗房地產交易，買賣合同約定成交價格為2 325元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負擔。已知房地產買賣中賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算該房地產的正常負擔價。

【解】已知賣方凈得價為2 325元/m2，則該房地產的正常負擔價計算如下：

【例5-5】萊宗房地產交易，買賣合同約定成交價格為2 625元/m2，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。已知房地產買賣中賣方和買方應繳納的稅費分別為交易稅費正常負擔下的成交價格的7%和5%。請計算該房地產的正常負擔價。

【解】已知買方實付價為2 625元/m2，則該房地產的正常負擔價計算如下：

5.統一計價單位

統一計價單位包括統一價格表示單位、統一幣種和貨幣單位、統一面積內涵 和計量單位。

統一價格表示單位可以是總價，也可以是單價，一般采用單價。在統一采用單價時，通常是單位面積的價格。有些可比實例宜先對其總價進行某些修正、調整后，再轉化為單價進行其他方面的修正、調整。因為這樣處理時，對可比實例成交價格的修正、調整更容易、更準確。例如，估價對象是一套門窗有損壞的住宅，而選取的某套可比實例住宅的門窗是完好的，成交總價為20萬元。經調查了解得知，將估價對象的門窗修理更新的必要費用為0.5萬元。則宜先將該門窗是完好的可比實例住宅的成交總價20萬元，調整為門窗是損壞的總價19.5萬元 (20-0.5=19.5)，然后再將此總價19.5萬元轉化為單價進行其他方面的修正、 調整。

在統一幣種方面，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價格進行市場狀況 調整，則對進行了市場狀況調整后的價格，應采用價值時點的匯率進行換算。在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

在現實的房地產交易中，有按建筑面積計價的，有按套內建筑面積或使用面積計價的。它們之間的換算公式為：

在面積計量單位方面，中國內地通常采用平方米，而中國香港地區和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區和日本、韓國一般采用坪。由于

1平方英尺=0. 09290304平方米

1坪=3. 30579平方米

所以，將平方英尺、坪下的價格換算為平方米下的價格如下：

平方米下的價格=平方英尺下的價格÷0. 09290304

平方米下的價格一坪下的價格÷3. 30579

(五)交易情況修正

可比實例的成交價格是實際發生的，它們可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求評估的估價對象價格是合理的，所以可比實例的成交價格如果是不正常的，則應將其修正為正常的。這種對可比實例成交價格進行的修正，稱為交易情況修正。

進行交易情況修正，首先要了解有哪些因素可能使可比實例成交價格偏離正常價格。在下列交易中，成交價格往往會偏離正常價格：

(1)利害關系人之間的交易。例如，親友之間、母子公司之間、公司與其員工之間的房地產交易，成交價格通常低于正常市場價格。

(2)對交易對象或市場行情缺乏了解的交易。如果買方不了解交易對象或市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高。相反，如果賣方不了解交易對象或市場行情，盲目出售，成交價格往往偏低。

(3)被迫出售或被迫購買的交易。包括急于出售、急于購買的交易，被強迫出售、被強迫購買的交易。例如，因還債、出國等而急于出售房地產，成交價格往往偏低。相反，成交價格往往偏高。

(4)人為哄抬價格的交易。形成房地產正常成交價格的交易方式，應是買賣雙方根據市場供求狀況，經過充分討價還價的協議方式。拍賣、招標等方式容易受現場氣氛、情緒等的影響而使成交價格失常。

(5)對交易對象有特殊偏好的交易。例如，買方或賣方對所買賣的房地產有特別的愛好、感情，尤其是對買方有特殊的意義或價值，從而買方執意購買或賣方惜售。在這種情況下，成交價格往往偏高。

(6)相鄰房地產合并的交易。房地產價格受土地形狀是否規則、土地面積或建筑規模是否適當的影響。形狀不規則或面積、規模過小的房地產，價格通常較低。但這類房地產如果與相鄰房地產合并后，則會產生附加價值或合并增值。因此，當相鄰房地產的擁有者欲購買該房地產時，該房地產的擁有者通常會索要高價，而相鄰房地產的擁有者往往也愿意出較高的價格購買，從而相鄰房地產合并交易的成交價格往往高于單獨存在或與不相鄰者交易的正常市場價格。

(7)受迷信影響的交易。

有上述特殊交易情況的交易實例一般不宜選為可比實例，但當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，則應對其進行交易情況修正。

(六)市場狀況調整

可比實例的成交價格是在其成交日期的價格，是在其成交日期的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期通常是過去，所以可比實例的成交價格通常是在過去的房地產市場狀況下形成的。而需要評估的估價對象價格是在價值時點的價格，應是在價值時點的房地產市場狀況下形成的。如果價值時點是現在(大多數估價屬于這種情況)，則應是在現在的房地產市場狀況下形成的。由于可比實例的成交日期與價值時點不同，房地產市場狀況可能發生了變化，如宏觀經濟形勢發生了變化，政府出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費觀念有所改變等，導致了估價對象或可比實例這類房地產的市場供求狀況等發生了變化，

進而即使是同一房地產在這兩個不同時間的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在其成交日期的價格調整到價值時點的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為市場狀況調整，也稱為交易日期調整。

市場狀況調整的關鍵，是把握估價對象或可比實例這類房地產的市場價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調查了解過去不同時間的數宗相似的房地產價格，通過它們找出該類房地產市場價格隨著時間變化而變動的規律，據此再對可比實例成交價格進行市場狀況調整。市場狀況調整的具體方法，可采用價格指數或價格變動率，也可采用時間序列分析。

(七)房地產狀況調整

如果可比實例房地產與估價對象房地產之間有所不同，則還應對可比實例的成交價格進行房地產狀況調整，因為房地產自身狀況的好壞還關系到其價格高低。進行房地產狀況調整，是將可比實例在自身狀況下的價格，調整為在估價對象狀況下的價格。

房地產狀況調整的基本思路是：如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況好，則對可比實例的成交價格進行減價調整;如果可比實例房地產狀況比估價對象房地產狀況差，則對可比實例的成交價格進行加價調整。

現舉例說明房地產狀況調整中的樓層調整。假設估價對象是一套住房，該住房位于一幢20世紀90年代建造、磚混結構、無電梯、總層數為6層的住宅樓的4層。為評估該住房的價格，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可比實例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價格為2 900元/m2;乙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為3 100元/m2;丙可比實例位于一幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為2 700元/m2。并假設通過對估價對象所在地同類5層、6層住宅樓中的住房成交價格進行大量調查及統計分析，得到以一層為基準的不同樓層住房市場價格差異系數見表5-1，并得到6層住宅樓的一層住房市場價格為5層住宅樓的一層住房市場價格的98%。則對該三個可比實例的成交價格進行樓層調整如下：

(八)比較價格計算

由上述內容可知，比較法估價需要對可比實例的成交價格進行交易情況、市場狀況、房地產狀況三方面的修正或調整。經過交易情況修正后，就把可比實例實際而可能是不正常的成交價格變成了正常價格;經過市場狀況調整后，就把可比實例在其成交日期的價格變成了在價值時點的價格;經過房地產狀況調整后，就把可比實例在自身狀況下的價格變成了在估價對象狀況下的價格。這樣，經過這三方面的修正和調整后，就把可比實例的成交價格變成了估價對象的價格。但通過不同的可比實例所得到的價格一般是不同的，最后需要采用簡單算術平均、加權算術平均等方法把它們綜合成一個價格，即測算出了估價對象的價格。

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