二、收益法

(一)收益法概述

收益法是預測估價對象的未來收益，利用報酬率或資本化率、收益乘數將未來收益轉換為價值得到估價對象價格的方法。將未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推出本金，稱為資本化。根據將未來收益轉換為價值的方式不同，收益法分為報酬資本化法和直接資本化法。報酬資本化法是一種現金流量折現法，即預測估價對象未來各年的凈收益，利用報酬率將其折現到價值時點后相加得到估價對象價格的方法。直接資本化法是預測估價對象未來第一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數得到估價對象價格的方法。其中，預測估價對象未來第一年的收益，將其乘以收益乘數得到估價對象價格的方法，稱為收益乘數法。

收益法是以預期原理為基礎的。預期原理揭示，決定房地產當前價值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產當前的價格，通常不是基于其過去的價格、開發成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產生的收益或能夠得到的滿足、樂趣等的預期。歷史資料的作用，主要是用來推知未來，解釋預期的合理性。

從收益法的觀點看，房地產價格的高低主要取決于3個因素：①未來凈收益的大小——未來凈收益越大，房地產價格就越高，反之就越低;②獲取凈收益期限的長短——獲取凈收益期限越長，房地產價格就越高，反之就越低;③獲取凈收益的可靠程度一一獲取凈收益越可靠，房地產價格就越高，反之就越低。

收益法適用的估價對象是有收益或有潛在收益的房地產，如住宅(特別是公寓)、寫字樓、商鋪、賓館、停車場等。這些估價對象不限于其本身目前是否有收益，只要其同類房地產有收益即可。例如，估價對象目前為自用或空置的住宅，雖然目前沒有收益，但因同類住宅以出租方式獲取收益的情形很多，所以可將該住宅設想為出租的情況下來運用收益法估價，即先根據有租賃收益的類似住宅的有關資料，采用比較法求取該住宅的租金水平、空置率和運營費用等，再利用收益法來估價。

運用收益法估價一般分為5個步驟：①選擇具體估價方法，即在報酬資本化法、直接資本化法、收益乘數法中選擇適用的估價方法;②估計收益期或持有期;③預測未來收益;④確定報酬率或資本化率;⑤計算收益價格。

(二)報酬資本化法主要公式

1. 收益期為有限年且凈收益每年不變的公式

式中V——房地產的收益價格;

A——房地產的凈收益;

Y——房地產的報酬率或折現率;

n——房地產的收益期，是自價值時點起至未來不能獲取凈收益時止的時間，通常為收益年限。

此公式的假設前提(也是應用條件，下同)是：①凈收益每年不變為A;②報酬率為Y且不等于零;③收益期為有限年n。

上述公式的假設前提是其在數學推導上的要求(后面的公式均如此)，報酬率Y在現實中是大于零的，因為報酬率也表示一種資金的時間價值或機會成本。從數學上看，當Y=0時，V=A×n。

【例5-6】某辦公用房是在有償出讓的土地上開發建設的，當時獲得的土地使用年限為50年，至今已使用了6年;預計該辦公用房正常情況下每年的凈收益為8萬元;該類房地產的報酬率為8. 5%。請計算該辦公用房的收益價格。

【解】該辦公用房的收益價格計算如下：

2.收益期為無限年且凈收益每年不變的公式

此公式的假設前提是：①凈收益每年不變為A;②報酬率為Y且大于零;③收益期為無限年。

【例5-7】某宗房地產的收益期可視為無限年，預計其未來每年的凈收益為8萬元，該類房地產的報酬率為8. 5%。請計算該房地產的收益價格。

【解】該房地產的收益價格計算如下：

與例5-6中44年土地使用年限的辦公用房價格91.5萬元相比，例5-7中無限年的房地產價格要高2.6萬元(94. 12-91. 52=2. 60)。

3.預知未來若干年后價格的公式

預測房地產未來t年的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價格為Vt，則該房地產現在的價格為：

此公式的假設前提是：①已知房地產未來t年(含第t年)的凈收益(簡稱期間收益);②已知房地產在未來第t年末的價格為Vt(或第t年末的市場價值，或第t年末的殘值。如果購買房地產的目的是為了持有一段時間后轉售，則Vt為預期的第t年末轉售時的價格減去銷售稅費后的凈值);③期間報酬率和期末報酬率相同，為Y。

如果凈收益在未來t年內每年相同(為A)，則上述公式變為：

預知未來若干年后價格的公式，一是適用于房地產目前的價格難以知道，但根據發展前景較易預測其未來的價格或未來價格相對于當前價格的變化率時，特別是在某地區將會出現較大改觀或房地產市場行情預期有較大變化的情況下;二是對于收益期較長的房地產，有時不是按其收益期來估價，而是先確定一個合理的持有期，然后預測持有期間的凈收益和持有期末的價格，再將它們折算為現值。

【例5-8】預測某宗房地產未來兩年的凈收益分別為55萬元和60萬元，兩年后的價格比現在的價格上漲5%。該類房地產的報酬率為10%。請求取該房地產現在的價格。

【解】該房地產現在的價格求取如下：

(三)凈收益求取

運用收益法估價(無論是報酬資本化法還是直接資本化法)，需要預測估價對象的未來收益。可用于收益法中轉換為價值的未來收益主要有潛在毛收入、有效毛收入、凈收益和期末轉售收益。

潛在毛收入是指估價對象在充分利用、沒有空置和收租損失情況下所能獲得的歸因于估價對象的總收入。有效毛收入是指潛在毛收入減去空置和收租損失后的收入。空置和收租損失是指因空置或承租人拖欠租金(延遲支付租金、少付租金或不付租金)等造成的收入損失。凈收益是指有關收入(如有效毛收入)減去費用(如運營費用)后歸因于估價對象的收益。運營費用是指維持估價對象正常使用或營業的必要支出。期末轉售收益是指預計在持有期末轉售房地產時可獲得的凈收益。

收益性房地產獲取收益的方式，主要有出租和營業兩種。據此，求取凈收益的途徑可分為兩種：一是基于租賃收入求取凈收益，如有大量租賃實例的住宅、寫字樓、商鋪等;二是基于營業收入求取凈收益，如旅館、娛樂場所、影劇院等。對于那些既有大量租賃實例又有營業收入的房地產，如商鋪、餐館等。

出租的房地產是收益法估價的典型對象，其凈收益通常為租賃收入減去由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金和租賃保證金或押金的利息收入等收入。出租人負擔的費用，根據真正的房租構成因素(地租、房屋折舊費、維修費、管理費、投資利息、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費和利潤)，一般為其中的維修費、管理費、保險費、房地產稅、租賃費用、租賃稅費。但在實際中，房租可能包含真正的房租構成因素之外的費用，也可能不包含真正的房租構成因素的費用。如果出租人負擔的費用項目多，名義租金就會高一些;如果承租人負擔的費用項目多，名義租金就會低一些。因此，確定出租人負擔的費用時，要注意與租金水平相匹配。

(四)報酬率求取

1.報酬率的含義

報酬率是指將估價對象未來各年的凈收益轉換為估價對象價格的折現率，是與利率、內部收益率同類性質的比率。進一步搞清楚報酬率的內涵，需要搞清楚一筆投資中投資回收與投資回報的含義及其之間的區別。投資回收是指所投入資本的回收，即保本。投資回報是指所投入資本全部回收以后的額外所得，即報酬。以向銀行存款為例，投資回收就是向銀行存人本金的收回，投資回報就是從銀行得到的利息。因此，投資回報不包含投資回收，報酬率為投資回報與所投入資本的比率。

可以將購買收益性房地產視為一種投資行為：這種投資所需投入的資本是房地產價格，預期獲取的收益是房地產的凈收益。投資既要獲取收益，又要承擔風險。在一個完善的市場中，投資者之間競爭的結果是，若要獲取較高的收益，就要承擔較大的風險。從全社會來看，投資遵循收益與風險相匹配原則，報酬率與投資風險正相關，風險大的投資，其報酬率也高，反之則低。例如，將資金購買國債，風險小，但利率低，收益也就低;而將資金購買股票甚至搞投機冒險，報酬率雖然高，但風險也大。認識到了報酬率與投資風險的上述關系，實際上就在觀念上把握了求取報酬率的方法，即估價采用的報酬率應等同于與獲取估價對象凈收益具有同等風險的投資的報酬率。例如，兩宗房地產的凈收益相等，但其中一宗房地產獲取凈收益的風險大，從而要求的報酬率高，另一宗房地產獲取凈收益的風險小，從而要求的報酬率低。由于房地產價格和價值與報酬率負相關，所以風險大的房地產的價格和價值低，風險小的房地產的價格和價值高。

2.報酬率的求取方法

求取報酬率的方法主要有累加法和市場提取法。累加法是以安全利率加風險調整值作為報酬率。安全利率是指沒有風險或極小風險的投資報酬率。風險調整值是承擔額外風險所要求的補償，即超過安全利率以上部分的報酬率，應根據估價對象及其所在地區、行業、市場等存在的風險來確定。

累加法的一個細化公式為：

報酬率=安全利率十投資風險補償率十管理負擔補償率+缺乏流動性補償率一投資帶來的優惠率

其中：①投資風險補償率，是指當投資者投資于收益不確定、具有一定風險性的房地產時，他必然會要求對所承擔的額外風險有所補償，否則就不會投資。②管理負擔補償率，是指一項投資所要求的操勞越多，其吸引力就會越小，從而投資者必然會要求對所承擔的額外管理有所補償。房地產要求的管理工作一般超過存款、證券。③缺乏流動性補償率，是指投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補償。房地產與存款、股票、基金、債券等相比，出售要困難，變現能力弱。④投資帶來的優惠率，是指由于投資房地產可能獲得某些額外的好處，如易于獲得融資(如可以抵押貸款)，從而投資者會降低所要求的報酬率。

市場提取法是利用與估價對象具有類似收益特征的可比實例房地產的價格、凈收益、收益期或持有期等數據，選用相應的報酬資本化法公式，計算出報酬率。例如：

(1)在 的情況下，是通過 來求取Y，即可將類似房地產的凈收益與其價格的比率作為報酬率。

(2)在 的情況下，是通過

來求取Y。

(五)直接資本化法

直接資本化法的一個常用公式是：

式中V——房地產價格;

NOI——房地產未來第一年的凈收益;

R——資本化率。

資本化率是指房地產未來第一年的凈收益與其價格的百分比，通常是采用市場提取法求取，公式為：

利用收益乘數將未來收益轉換為價值的直接資本化法的公式為：

房地產價格=年收益×收益乘數

收益乘數是指房地產價格與其未來第一年的收益的比值，包括潛在毛收入乘數、毛租金乘數、有效毛收入乘數、凈收益乘數。因此，收益乘數法具體有潛在毛收入乘數法、毛租金乘數法、有效毛收入乘數法和凈收益乘數法。其中，毛租金乘數法是將估價對象未來第一年的毛租金乘以相應的毛租金乘數來求取估價對象價格的方法，即：

房地產價格=毛租金×毛租金乘數

毛租金乘數是指房地產價格與其未來第一年的毛租金的比值，即：

未來第一年的毛租金有時用當前的市場租金近似代替。毛租金乘數法的優點是：①方便易行，在市場上較容易獲得房地產的價格和租金資料;②由于在同一市場上，相似房地產的租金和價格同時受相同的市場力量影響，所以毛租金乘數是一個比較客觀的數值;③避免了由于多層次測算可能產生的各種誤差的累計。毛租金乘數法的缺點是：①忽略了房地產租金以外的收入;②忽略了不同房地產空置率和運營費用的差異。

三、成本法

(一)成本法概述

成本法是測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價格的方法，為敘述上簡便，將重置成本和重建成本合稱為重新購建價格，是指假設在價值時點重新取得全新狀況的估價對象的必要支出，或者重新開發全新狀況的估價對象的必要支出及應得利潤。其中，重新取得可簡單地理解為重新購買，重新開發可簡單地理解為重新生產。折舊是指各種原因造成的估價對象價值減損，其金額為估價對象在價值時點的重新購建價格與在價值時點的市場價值之差。

成本法特別適用于很少發生交易而限制了比較法運用，又沒有經濟收益或沒有潛在經濟收益而限制了收益法運用的房地產估價。運用成本法估價一般分為4個步驟：①選擇具體估價路徑;②測算重置成本或重建成本;③測算折舊;④計算成本價格。

(二)房地產價格構成

運用成本法估價的一項基礎工作，是要搞清楚房地產價格構成。下面以房地產開發企業取得房地產開發用地進行商品房建設，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產開發經營方式為例，將房地產價格構成分為下列7大項。

1.土地取得成本

簡稱土地成本或土地費用，是指購置土地的必要支出，或開發土地的必要支出及應得利潤。

2.建設成本

這是指在取得的土地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等，主要包括前期費用、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費、其他工程費和開發期間稅費。

3.管理費用

這是指房地產開發企業為組織和管理房地產開發經營活動的必要支出。

4.銷售費用

這是指銷售開發完成后的房地產的必要支出。

5.投資利息

這是指在房地產開發完成或實現銷售之前發生的所有必要費用應計算的利息。

6.銷售稅費

這是指銷售開發完成后的房地產應由房地產開發企業(此時作為賣方)繳納的稅費。

7.開發利潤

這是指房地產開發企業的應得利潤。

(三)成本法基本公式

把房地產作為一個整體采用成本法估價的基本公式為：

房地產價格一房地產重新購建價格一房地產折舊

例如，求取某存量房的價格，通過比較法得到同類新房的價格(即房地產重新購建價格，通常為單價)，然后減去存量房的建筑物陳舊、土地使用期限縮短等造成的價值減損(即房地產折舊)。

成本法估價具體有“房地合估”路徑和“房地分估”路徑。“房地合估”路徑是把土地當作原材料，模擬房地產開發過程，測算房地產重置成本或重建成本，其基本公式為：

房地產價格=土地取得成本+建設成本+管理費用+銷售費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤—建筑物折舊

“房地分估”路徑是把土地和建筑物當作各自獨立的物，分別測算土地重置成本、建筑物重置成本或重建成本，其基本公式為：

房地產價格=土地重新購建價格十建筑物重新購建價格一建筑物折舊

(四)房地產重新購建價格

把握重新購建價格的內涵，應注意以下3點：①重新購建價格是在價值時點的重置成本或重建成本。②重新購建價格是客觀的重置成本或重建成本。具體來說，重新購置的必要支出或重新開發的必要支出及應得利潤，不是某個單位或個人的實際支出和實際利潤，而是正常的支出和利潤，應能體現社會或行業的平均水平。③建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重置成本或重建成本，土地的重新購建價格是價值時點狀況的土地的重置成本。

建筑物重置成本是采用價值時點的建筑材料、建筑構配件和設備及建筑技術、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及應得利潤。建筑物重建成本是采用與估價對象中的建筑物相同的建筑材料、建筑構配件和設備及建筑技術、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及應得利潤。土地重置成本是在價值時點重新購置土地的必要支出，或重新開發土地的必要支出及應得利潤。

(五)建筑物折舊

1.建筑物折舊的含義和內容

估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值減損，等于建筑物在價值時點的重置成本或重建成本與在價值時點的市場價值之差，包括物質折舊、功能折舊和外部折舊。

(1)物質折舊。這是指因自然力作用或使用導致建筑物老化、磨損或損壞造成的建筑物價值減損。導致物質折舊的原因可分為以下4種：①自然經過的老化。它主要是隨著時間的流逝由于自然力作用而引起的，如風吹、日曬、雨淋等引起的建筑物腐朽、生銹、風化、基礎沉降等。這種折舊與建筑物的實際年齡正相關，并且要看建筑物所在地的氣候和環境條件，如酸雨多的地區，建筑物的老化就快。拿人來做比喻，自然經過的老化類似于人隨著年齡增長的衰老。②正常使用的磨損。它主要是由于正常使用而引起的，與建筑物的使用性質、使用強度和使用時間正相關。例如，工業用途的建筑物磨損要大于居住用途的建筑物磨損。受腐蝕的工業用途的建筑物磨損，因受到使用過程中產生的有腐蝕作用的廢氣、廢液等的不良影響，要大于不受腐蝕的工業用途的建筑物磨損。拿人來做比喻，正常使用的磨損類似于是體力勞動還是腦力勞動，體力勞動中是重體力勞動還是輕體力勞動等工作性質的不同對人的損害。③意外破壞的損毀。它主要是由于突發性的天災人禍而引起的，包括自然方面的，如地震、水災、風災、雷擊等;人為方面的，如失火、碰撞等。即使對這些損毀進行了修復，但可能仍然有“內傷”。拿人來做比喻，意外破壞的損毀類似于曾經得過大病對人的損害。④延遲維修的損壞殘存。它主要是由于未適時地采取預防、養護措施或者修理不夠及時而引起的，它造成建筑物不應有的損壞或提前損壞，或者已有的損壞仍然存在，如門窗有破損，墻面、地面有裂縫等。拿人來做比喻，延遲維修的損壞殘存類似于人平時不注意休養生息，有病不治。

(2)功能折舊。這是指因建筑物功能不足或過剩造成的建筑物價值減損。導致功能折舊的原因可能是科學技術進步，人們的消費觀念改變，過去的建筑標準過低，建筑設計上的缺陷等。功能折舊分為功能不足折舊和功能過剩折舊。功能不足折舊是指因建筑物中某些部件、設施設備、功能等缺乏或低于市場要求的標準造成的建筑物價值減損，又可分為功能缺乏折舊和功能落后折舊。在功能缺乏方面，如住宅沒有衛生間、暖氣(北方地區)、燃氣、電話線路、有線電視等;辦公樓沒有電梯、集中空調、寬帶等。在功能落后方面，如設備、設施陳舊落后或容量不夠，建筑式樣過時，空間布局欠佳等。具體以住宅為例，現在時興“三大、一小、一多”住宅，即起居室、廚房、衛生間大，臥室小，壁櫥多的住宅，過去建造的臥室大、起居室小、廚房小、衛生間小的住宅相對就過時了。再如高檔辦公樓，現在要求有較好的智能化系統，如果某個所謂高檔辦公樓的智能化程度不夠，則其功能相對就落后了。功能過剩折舊是指因建筑物中某些部件、設施設備、功能等超過市場要求的標準而對房地產價值的貢獻小于其成本造成的建筑物價值減損。

(3)外部折舊。這是指因建筑物以外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。不利因素可能是經濟因素(如市場供給過量或需求不足)、區位因素(如周圍環境改變，包括原有的較好景觀被破壞、自然環境惡化、環境污染、交通擁擠、城市規劃改變等)，也可能是其他因素(如政策變化等)。例如，一個高級居住區的附近興建了一座工廠，使得該居住區的房價下降，這就是一種外部折舊。再如，在經濟不景氣時期房價下降，這也是一種外部折舊，但這種外部折舊不會永久下去，當經濟復蘇后就會消失。

【例5-9】某舊住宅的重置成本為55萬元，門窗、墻面等破損引起的物質折舊為5萬元，戶型設計不好、沒有獨用衛生間、燃氣等引起的功能折舊為8萬元，位于城市衰落地區引起的外部折舊為3萬元。請計算該舊住宅的折舊總額和現值。

【解】(1)該舊住宅的折舊總額計算如下：

該舊住宅的折舊總額=物質折舊十功能折舊十外部折舊

=5+8+3

=16(萬元)

(2)該舊住宅的現值計算如下：

該舊住宅的現值=重置成本一折舊=55 -16=39(萬元)

2.測算建筑物折舊的年限法

年限法也稱為年齡一壽命法，是根據建筑物的有效年齡和預期經濟壽命或預期剩余經濟壽命來測算建筑物折舊的方法。

建筑物的年齡分為實際年齡和有效年齡。建筑物的實際年齡是建筑物自竣工時起至價值時點止的年數，類似于人的實際年齡。建筑物的有效年齡是根據價值時點的建筑物實際狀況判斷的建筑物年齡，類似于人看上去的年齡。建筑物的有效年齡可能大于或小于其實際年齡。類似于有的人看上去比實際年齡大，有的人看上去比實際年齡小。有效年齡通常是在實際年齡的基礎上進行適當的調整得出：①當建筑物的施工、使用、維護為正常的，其有效年齡與實際年齡相當;②當建筑物的施工、使用、維護比正常的施工、使用、維護好或者經過更新改造的，其有效年齡小于實際年齡;③當建筑物的施工、使用、維護比正常的施工、使用、維護差的，其有效年齡大于實際年齡。

建筑物的壽命分為自然壽命和經濟壽命。建筑物的自然壽命是指建筑物自竣工時起至其主要結構構件自然老化或損壞而不能保證建筑物安全使用時止的時間。建筑物的經濟壽命是指建筑物對房地產價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產價值不再有貢獻時止的時間。建筑物的經濟壽命短于其自然壽命。如果建筑物經過了更新改造，其自然壽命和經濟壽命都有可能得到延長。

建筑物的剩余壽命分為剩余自然壽命和剩余經濟壽命。建筑物的剩余自然壽命是指建筑物的自然壽命減去實際年齡后的壽命。建筑物的剩余經濟壽命是指建筑物經濟壽命減去有效年齡后的壽命，即自價值時點起至建筑物經濟壽命結束時止的時間。因此，如果建筑物的有效年齡比實際年齡小，就會延長建筑物的剩余經濟壽命;反之，就會縮短建筑物的剩余經濟壽命。建筑物的有效年齡是從價值時點向過去推算的時間，剩余經濟壽命是自價值時點起至建筑物經濟壽命結束的時間，兩者之和等于建筑物的經濟壽命。

利用年限法測算建筑物折舊時，建筑物的年齡應為有效年齡，壽命應為經濟壽命，或者剩余壽命應為剩余經濟壽命。因為只有這樣，求出的建筑物折舊和價格才符合實際。例如，兩幢同時建成的相同的建筑物，如果使用、維護狀況不同，其價格就會不同，但如果采用實際年齡、自然壽命來計算折舊，則它們的價格就會相同。進一步來說，新近建成的建筑物未必完好，從而其價格未必高;而較早建成的建筑物未必損壞嚴重，從而價格未必低。例如，新建成的房屋可能由于存在設計、施工質量缺陷或使用不當，竣工沒過幾年就已成了“嚴重損壞房”。

年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡單的一種測算折舊的方法，它假設在建筑物的經濟壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計算公式為：

式中Di——第i年的折舊額，也稱為第i年的折舊。在直線法下，每年的折舊額Di是一個常數D。

C——建筑物的重新購建價格。

S——建筑物的凈殘值，是預計建筑物達到經濟壽命不宜繼續使用時，經拆除后的舊料價值減去清理費用后的余額。清理費用是拆除建筑物和搬運廢棄物所發生的費用。

N——建筑物的經濟壽命。

R——建筑物的凈殘值率，簡稱殘值率，是建筑物的凈殘值與其重新購建價格的比率。

有效年齡為t年的建筑物折舊總額的計算公式為：

式中Et——建筑物的折舊總額。

采用直線法折舊下的建筑物現值的計算公式為：

式中V——建筑物的現值。

【例5-10】某建筑物的建筑面積lOOrT12，單位建筑面積的重置成本為500元/m2，判定其有效年齡為10年，經濟壽命為30年，殘值率為5%。請用直線法計算該建筑物的年折舊額、折舊總額，并計算其現值。

【解】已知：C=500×100=50 000(元);R=5%; N=30年;t= 10年。

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