第三章 房地產經紀機構的設立與內部組織

第一節 房地產經紀機構的設立與備案

一、房地產經紀機構的界定、特點與類型

(一)房地產經紀機構的界定

房地產經紀機構(包括分支機構)，是指依法設立并到工商登記所在地的縣級以上人民政府建設(房地產)主管部門備案，從事房地產經紀活動的中介服務機構。

《房地產經紀管理辦法》第十四條明確規定：“房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用。”由此可見，房地產經紀機構是房地產經紀業運行的基本載體，是開展房地產經紀業務的本法律主體，是將房地產市場中交易雙方聯系在一起的橋梁。同時，房地產經紀機構是統一承接房地產經紀業務、統一收取服務報酬的法律主體，也就是說，房地產經紀機構是房地產經紀人員從事房地產經紀活動、獲得報酬所必須依附的經濟實體。

(二)房地產經紀機構的特點

1.房地產經紀機構是企業性質的中介服務機構

房地產經紀機構是一個依法設立的企業，從事具有中介性質的房地產經紀活動。房地產經紀機構致力于為房地產市場中的交易各方提供居間和代理服務，有效解決房地產交易過程中因當事人對房地產市場行情、交易標的、交易程序等不了解而交易阻滯等問題。房地產經紀機構所提供的服務使交易各方能夠較為準確、及時地了解市場行情、交易標的和交易程序等信息，從而削弱房地產交易中的信息不對稱，提高交易效率，保障交易安全。房地產經紀活動的成果以是否成交來體現，其服務收入的基本形式是傭金。

2.房地產經紀機構是輕資產類型的企業

房地產經紀機構是通過人力資本提供中介服務從而獲取傭金收入的輕資產行業，其資金密集度低，持有資產相對較少經營效益的高低主要取決于企業治理結構、內部管理、人員培訓、企業文化等“軟”實力。盡管在信息化的時代，房地產經紀機構也必須配備大量的信息技術設備，但與鋼鐵、機械制造、物流等行業的企業相比較，房地產經紀機構的資產中，固定資產所占的比例較少，其核心資產主要是商業模式、品牌、管理制度和專有技術等無形資產。與重資產類型企業相比，輕資產類型企業往往具有更好的成長性，隨著房地產市場競爭的加劇，輕資產也是企業轉型和變革發展的重要趨勢之一。我國一些優秀的房地產經紀機構超高速的成長，不僅借勢于中國房地產市場的快速發展，也得益于其輕資產的企業特性。同時，房地產經紀機構的輕資產特性，使得房地產經紀行業的進入門檻較低，其未來發展能適應行業新常態的需要。

3.房地產經紀機構的企業規模具有巨大的可選擇范圍

無論在發達國家還是在中國，房地產經紀機構的企業規模都具有巨大的可選擇范圍。在美國，約有80%的房地產經紀公司為1～4人左右的小公司，但同時也存在著房地產經紀人數量達到1000人以上的大公司。目前在中國，員工逾萬、分支機構過千家的超大型房地產經紀機構與10名以下員工的小微房地產經紀機構并存，在市場中都有生存和發展的空間。由于房地產的不可移動性，房地產經紀服務具有地域性，大多數房地產經紀機構通常會選擇在其所熟悉的城市、市區或某一區域設店并提供相應的經紀服務。因此，即使是規模化的大型房地產經紀機構也不可能覆蓋全部房地產市場，這為大量中小型房地產經紀機構創造了廣闊的生存空間。

(三)房地產經紀機構的類型

房地產經紀機構有多種分類標準，如：按主營業務范圍劃分、按企業組織形式劃分、按企業規模劃分以及按經營模式劃分等。在此主要介紹前兩種。

1.按主營業務范圍劃分的房地產經紀機構類型

根據主營業務范圍的不同，目前我國房地產經紀機構可分為以下幾種類型：

(1)以存量房經紀業務為主的房地產經紀機構

這類機構主要從事存量房經紀業務，以存量住宅的買賣、租賃經紀業務為主。這類機構大多數設立經營門店，主要承接個人或機構委托的存量住宅買賣、租賃經紀業務，如鏈家、21世紀不動產、易居房友、中原地產、信義房屋等。目前這類機構在存量住房交易市場上極為活躍，參與度較高。據中國房地產估價師與房地產經紀人學會不完全統計，各大城市的存量住宅交易中，通過房地產經紀機構成交的數量約占成交總量的60%～80%，部分城市高達90%以上。目前，隨著一些一、二線城市房地產市場中存量房交易占比不斷上升并超過新房交易市場，存量房經紀業務在房地產經紀行業的業務總量中的比重已在50%以上，并持續上升。值得注意的是，由于這類房地產經紀機構可以依托現有的存量房門店，發揮潛在的客戶資源和渠道資源的價值，向新房市場滲透，新建商品房代理業務也日益成為此類房地產經紀機構愈發重要的業務線。例如：鏈家于2014年開始與北京萬科合作，新房代理銷售業務起步。

(2)以新建商品房代理業務為主的房地產經紀機構

這類機構主要為房地產開發企業提供新建商品房銷售、租賃代理服務。如世聯地產、新聯康、同策、同致行等。這類機構是我國房地產經紀行業中較早發展起來的機構，依靠其專業的案場營銷能力，幫助開發商銷售樓盤，并向開發商收取傭金。

(3)以房地產策劃、顧問業務為主的房地產經紀機構

這類機構專注于房地產投資管理與服務，房地產市場分析、房地產投資項目的可行性研究、房地產營銷方案策劃等咨詢服務業務占據了很大比例。這種類型的房地產經紀機構主要是一些境外來中國大陸的房地產服務企業，如世界知名的五大房地產咨詢機構戴德梁行、世邦魏理仕、第一太平洋戴維斯、仲量聯行、高力國際等。這些機構通常也提供房地產租售代理業務，一般側重于辦公樓、綜合性商業物業和高端住宅，同時，也提供高水平的不動產資產運營管理和物業管理服務。

(4)綜合性房地產經紀機構

這類機構同時經營存量房經紀業務、新建商品房經紀業務，以及房地產咨詢、顧問、策劃等多種業務。易居(中國)、中原地產、合富輝煌、富陽(中國)、偉業我愛我家等就屬于這類機構。它們大多在原來相對單純的主營業務的基礎上通過業務多元化發展而成長起來的。這種多元化發展，改變了我國房地產經紀行業發展初期，房地產經紀機構往往只經營某一類業務，或專注于新建商品房經紀業務，或主營存量房經紀業務的局面，拓寬了房地產經紀服務領域，提高了房地產經紀服務的綜合化水平，也使我國房地產經紀業進入了一個新的發展階段。

(5)房地產網絡經紀企業

這類機構最初由互聯網企業與房地產經紀機構聯合而發展起來，在“互聯網+”共享網絡經紀時代的沖擊下，房地產網絡經紀企業得到了蓬勃的發展，目前房地產網絡經紀行業呈現出“四足鼎力”的格局：一類是新組建的完全輕資產運營的房產電商平臺，類似平安好房、房多多等;二是，傳統電商巨頭跨界進入房地產電商行業，如：阿里旗下的二手交易平臺“閑魚”房屋租賃業務等;三是，眾多房地產經紀機構建立的房地產電商平臺，在搭建線上數據平臺的同時積極布局線下門店。如我愛我家推出的視頻看房和720度全景看房;四是，傳統的依托品牌效應和流量規模的網絡平臺，如搜房網、安居客等。

(6)其他類型的房地產經紀機構

除以上類型的房地產經紀機構外，隨著產業分化與融合的不斷發展，中國房地產市場上也出現了一些邊緣性的房地產經紀機構(它們的名稱中常常沒有“房地產經紀”的字樣)，它們往往是其他行業滲入房地產經紀行業，或房地產經紀行業與其他行業結合后的產物，如：物業服務企業涉足房地產經紀業而形成的管理型房地產經紀機構，從事辦公樓的管理、租賃代理業務;由大型商業零售企業分化出的商業物業服務企業，從事商業物業的代理租賃業務。

2.按企業組織形式劃分的房地產經紀機構類型

目前在我國，按房地產經紀機構的組織形式可以將其分為以下幾種類型：

(1)公司制房地產經紀機構

房地產經紀公司是指依照《中華人民共和國公司法》和有關房地產經紀管理的規定，在我國境內設立的從事房地產經紀業務的有限責任公司和股份有限公司。有限責任公司和股份有限公司都是企業法人。有限責任公司是指股東以其出資額為限對公司承擔責任，有限責任公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對公司承擔責任，股份有限公司以其全部資產對公司的債務承擔責任。出資設立房地產經紀公司的出資者可以是自然人也可以是法人，出資可以是國內資產也可以是國外投資，出資形式可以是貨幣資本也可以是實物、工業產權、非專利技術、土地使用權等的作價出資，資金來源于國外的房地產經紀機構，按其資金組成形式不同，還可把房地產經紀公司分為中外合資房地產經紀公司、中外合作房地產經紀公司和外商獨資房地產經紀公司。

(2)合伙制房地產經紀機構

合伙制房地產經紀機構是指依照《中華人民共和國合伙企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立的由合伙人訂立合伙協議、共同出資、合伙經營、共享收益、共擔風險，并對合伙機構債務承擔無限連帶責任的從事房地產經紀活動的營利性組織。合伙人可以用貨幣、實物、土地使用權、知識產權或者其他財產權利出資;上述出資應當是合伙人的合法財產及財產權利。對貨幣以外的出資需要評估作價的，可以由全體合伙人協商確定其價值，也可以由全體合伙人委托法定評估機構進行評估。經全體合伙人協商一致，合伙人也可以用勞務出資，其評估辦法由全體合伙人協商確定。合伙機構存續期間，合伙人的出資以及所有以合伙企業名義取得的收益(合伙企業財產)由全體合伙人共同管理和使用。合伙人原則上以個人財產對合伙企業承擔無限連帶責任，但如果合伙人是以家庭財產或夫妻共同財產出資并把合伙收益用于家庭或夫妻生活的，應以家庭財產或夫妻共同財產對合伙企業承擔無限連帶責任。

(3)個人獨資房地產經紀機構

個人獨資房地產經紀機構是指依照《中華人民共和國個人獨資企業法》和有關房地產經紀管理的規定在我國境內設立，由一個自然人投資，財產為投資人個人所有，投資人以其個人財產對機構債務承擔無限責任的，從事房地產經紀活動的經營實體。

(4)房地產經紀機構設立的分支機構

在中華人民共和國境內設立的房地產經紀機構(包括房地產經紀公司、合伙制房地產經紀機構、個人獨資房地產經紀機構)、國外房地產經紀機構，經擬設立分支機構所在地的主管部門審批，都可以在我國境內設立分支機構。分支機構能獨立開展房地產經紀業務，但不具有法人資格。房地產經紀機構的分支機構獨立核算，首先以自己的財產對外承擔責任，當分支機構的全部財產不足以對外清償到期債務時，由設立該分支機構的房地產經紀機構對其債務承擔清償責任;分支機構解散后，房地產經紀機構對其解散后尚未清償的全部債務(包括未到期債務)承擔清償責任。房地產經紀機構承擔責任的形式按照機構的組織形式決定，股份有限公司和有限責任公司以其全部財產承擔有限責任，合伙企業和個人獨資企業承擔無限連帶責任。國外房地產經紀機構的分支機構撤銷、解散及債務的清償等事宜按照我國法律的相關規定進行。

二、房地產經紀機構的設立

(一)房地產經紀機構設立的條件

房地產經紀機構的設立應符合《中華人民共和國公司法》、《中華人民共和國合伙企業法》、《中華人民共和國個人獨資企業法》等法律法規及其實施細則以及工商登記管理的具體規定。

設立房地產經紀機構應當具備一定數量的注冊資金和足夠數量的房地產經紀

專業人員，具體數量由各省、自治區、直轄市建設(房地產)主管部門制定。

(二)房地產經紀機構設立的程序

1.工商登記

設立房地產經紀機構，應當首先向當地工商行政管理部門申請辦理工商登記。企業名稱應以“房地產經紀”作為其行業特征，經營項目統一核定為“房地產經紀”。

2.備案

房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門，將房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人(執行合伙人)或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員等信息進行備案。

根據《房地產經紀管理辦法》，直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門應當構建統一的房地產經紀網上管理和服務平臺，為備案的房地產經紀機構提供下列服務：

(1)房地產經紀機構備案信息公示;

(2)房地產交易與登記信息查詢;

(3)房地產交易合同網上簽訂;

(4)房地產經紀信用檔案公示;

(5)法律、法規和規章規定的其他事項。

經備案的房地產經紀機構可以取得網上簽約資格。

三、房地產經紀機構的變更與注銷

(一)房地產經紀機構的變更

房地產經紀機構(含分支機構)的名稱、法定代表人(執行合伙人、負責人)、住所、登記房地產經紀人員等備案信息發生變更的，應當在變更后30日內，向原備案機構辦理備案變更手續。

(二)房地產經紀機構的注銷

房地產經紀機構的注銷，標志著其主體資格的終止。房地產經紀機構注銷應按機構所在地政府主管部門的相關規定進行辦理注銷后的房地產經紀機構不再有資格從事房地產經紀業務，注銷時尚未完成的房地產經紀業務應與委托人協商處理，可以轉由他人代為完成，也可以終止合同并賠償損失，在符合法律規定的前提下，經委托人約定，還可以用其他方法進行處理。

房地產經紀機構的備案證書被撤銷后，應當在規定的期限內向所在地的工商行政管理部門辦理注銷登記。房地產經紀機構歇業或因其他原因終止經紀活動的，應當在向工商行政管理部門辦理注銷登記后30日內向原辦理登記備案手續的房地產管理部門辦理注銷手續，逾期不辦理視為自動撤銷。

房地產經紀機構注銷備案的，其下設的分支機構一并注銷備案。

四、房地產經紀機構的權利和義務

(一)房地產經紀機構的權利

房地產經紀機構享有以下權利：

(1)在工商行政管理部門核準的經營范圍內的經營，依法開展各項經營活動，并按規定標準收取傭金及其他服務費用。

(2)按照國家有關規定制定各項規章制度，并以此約束本機構中房地產經紀人員的執業行為。

(3)在委托人隱瞞與委托業務有關的重要事項、提供不實信息或者要求提供違法服務時，中止經紀服務。

(4)當委托人給房地產經紀機構或房地產經紀人員所造成經濟損失時，向委托人提出賠償要求。

(5)向房地產管理部門提出專業培訓的要求和建議。

(6)法律、法規和規章規定的其他權利。

(二)房地產經紀機構的義務

房地產經紀機構負有如下義務：

(1)依照法律、法規和政策開展經營活動。

(2)在經營場所公示營業執照、備案證明文件、服務項目、業務流程、收費標準等。

(3)認真履行房地產經紀服務合同，督促房地產經紀人員認真開展經紀業務。

(4)維護委托人的合法權益，按照約定為委托人保守商業秘密。

(5)按照約定標準收取傭金及其他服務費用。

(6)依法繳納各項稅費。

(7)接受房地產管理部門的監督和檢查。

(8)法律、法規和規章規定的其他義務。

五、房地產經紀機構與房地產經紀人員的關系

房地產經紀機構是房地產經紀人員進行房地產經紀執業活動的載體，是房地產經紀活動的組織者。同時房地產經紀人員又是房地產經紀機構設立和運營的主體。兩者具有相輔相成的關系。

房地產經紀人員與房地產經紀機構之間的關系通過簽訂勞動合同來確定，并主要體現在以下幾個方面：

(一)執業關系

一方面，房地產經紀業務必須由房地產經紀機構統一承接，房地產經紀服務合同也必須由房地產經紀機構與委托人簽訂，也就是說房地產經紀人員從事經紀活動必須以房地產經紀機構的名義進行，不能以個人的名義進行;另一方面，房，地產經紀機構是由房地產經紀人組成的，房地產經紀業務必須由房地產經紀機構指定具體的房地產經紀人員去承辦和完成。根據《房地產經紀執業規則》，房地產經紀機構對每宗房地產經紀業務，應當選派或者由委托人選定登記在本機構的房地產經紀人員為承辦人，并在房地產經紀服務合同中載明。房地產經紀服務合同應當由承辦該宗經紀業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名。

(二)法律責任關系

房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是由委托人和房地產經紀機構簽訂的。因此，一方面，如果房地產經紀人員在執業活動中由于故意或過失給委托人造成損失的，應由房地產經紀機構統一承擔責任，房地產經紀機構應首先對委托人進行賠償，再向承辦該業務的房地產經紀人員進行追償;另一方面，如果是由于委托人的故意或過失給房地產經紀機構或房地產經紀人員造成了損失，應由房地產經紀機構向委托人提出賠償請求，由委托人對房地產經紀機構進行賠償，然后，房地產經紀機構再對房地產經紀人員的損失進行相應的補償。由房地產經紀機構統一承接經紀業務并承擔法律責任有利于保護委托人、房地產經紀人員和房地產經紀機構三方的合法權益，也有利于提高房地產經紀機構的內部監管水平，以更加有效地規避風險。

(三)經濟關系

由于房地產經紀業務是由房地產經紀機構統一承接的，房地產經紀合同是由委托人和房地產經紀機構簽訂的，因此，傭金等服務費用應由房地產經紀機構統一向委托人收取，并開具相應的發票。房地產經紀機構收取傭金后再按約定向具體承接和執行經紀業務的房地產經紀人員支付相應的報酬，報酬的具體金額或分配比例由房地產經紀機構與房地產經紀人員協商約定，但應符合當地當時提供同類服務的社會正常水平。

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