二、房地產經紀機構的部門設置

不同類型的房地產經紀機構，如主營房地產代理業務的機構與主營房地產居間業務的機構，其部門設置會有很大差異，但不論這種差異有多大，各類房地產經紀機構內的部門不外乎四類：業務部門、業務支持部門、客戶服務部門和基礎部門。以下介紹這四類部門的一些可供選擇的具體形式。一個新設立的房地產經紀機構可以根據自身的情況選擇具體的部門形式。

(一)業務部門

業務部門一般由隸屬于房地產經紀機構總部的業務部門和分支機構(主要是連鎖店)構成。

1.公司總部的業務部門

在沒有連鎖店的經紀機構中，業務部門是直接從事經紀業務的部門。而在有連鎖店的經紀機構中，其業務部門的主要工作是業務管理和負責規模較大的業務項目。兩者會略有不同。一般情況下，公司總部的業務部門也可以根據需要進行不同的設置。

(1)根據物業類別不同進行設置。由于不同類型的房地產在交易過程中客戶對象、需求、交易手續等許多方面都具有不同的特性，因此，可以根據房地產類型來設置房地產經紀機構的業務部門，如住宅部、辦公樓部、商鋪部等。每一個部門負責各自類型的房地產經紀業務。

(2)根據業務類型不同進行設置。例如根據業務類型不同可以劃分為買賣業務部、租賃部等部門。

(3)根據業務區域范圍進行設置。例如根據業務覆蓋區域不同劃分為東區業務部、西區業務部、南區業務部、北區業務部等。

2.連鎖店(辦事處)

一般在連鎖店(辦事處)必須有一名以上的取得房地產經紀人職業資格或兩名以上取得房地產經紀人協理職業資格并登記的房地產經紀人員。

(二)業務支持部門

業務支持部門主要是為經紀業務開展提供必需的支持及保障的部門，包括交易管理部、網絡信息部、研究拓展部、權證部等。這些部門的設置可以根據公司規模等實際情況的不同做一定的調整。

1.交易管理部

房地產經紀機構要對所屬經紀人的行為承擔法律責任。交易管理部門主要負責對房地產經紀人與客戶簽訂的合同進行管理，保障交易安全，維護房地產經紀機構的利益。

2.網絡信息部

主要職責就是負責信息系統軟硬件的管理和維護。

3.研究拓展部

主要職能包括負責市場調查分析，制定業務調整方案，研究開發新業務品種等。

4.權證部

主要職能包括負責為客戶到房地產交易中心辦理房地產權過戶、合同登記備案，以及協助客戶辦理有關商業貸款、公積金貸款申請手續等。

5.法務部

主要職能包括負責草擬房地產經紀合同文本，審校機構一切對外合同，為客戶提供法律咨詢。

(三)客戶服務部門

客戶服務部門的工作是綜合性的。它的主要職能既包含客戶服務，同時也包括對房地產經紀人員業務行為的監督。客戶服務部門是機構對外的窗口，也是獲得社會認可的重要渠道，是房地產經紀機構形象的代表。而對房地產經紀人員行為的監督則是保證經紀人在提供服務時能夠嚴格按照機構的要求提供規范服務的有效手段。

(四)基礎部門

基礎部門主要是指一些常設部門，如行政部、人事部、培訓部、財務部等。

行政部主要負責機構的日常行政工作和事務性工作。

人事部主要負責人事考核、人員獎懲，制定員工培訓方案，制定員工福利政策等事務。

培訓部負責人員培訓組織及培訓考核。

財務部主要負責處理公司內的賬務以及傭金、獎金結算等工作。

三、房地產經紀機構的崗位設置

(一)崗位設置原則

“因事設崗、因崗設人”是企業內部崗位設置的基本原則，這一原則要求以機構的業務流程為基礎，在對業務流程進行細致分析的基礎上定編定員，保證每一個崗位都有明確清晰的功能，并且能夠充分發揮員工的作用。房地產經紀機構在進行崗位設置時應該詳細、清晰和準確地描述這個崗位應該具體做哪些工作，這種描述不應該是籠統的，應該闡明主要工作職責、主要目標、任職條件、培訓需求、職業規劃等。沒有描述或描述籠統是我們在崗位設置中經常容易犯的錯誤，而其直接后果是職責不明確而帶來崗位設置重疊、工作相互推諉和效率低下。

工作豐富化是企業崗位設置時不容忽視的另一條原則。在崗位設置中，我們會容易過分強調崗位和工作分工的專業化，造成每一個崗位的工作內容過于固定、呆板，這種設計不利于員工的成長，也不利于員工主觀能動性的發揮。而工作豐富化是指工作內容的縱向擴展，使員工所做的活動具有完整性，增強員工的自由度和獨立性，增強員工的責任感。同時通過及時的工作反饋，使員工了解自己的績效狀況，并加以改進。

(二)主要崗位

1.業務序列

(1)業務員崗位

直接上級：門店經理(存量房經紀機構)或是案場銷售經理(新建商品房營銷代理機構)。

主要崗位職責：

1)負責客戶接待、咨詢工作，為客戶提供專業的房地產置業咨詢服務;

2)了解客戶需求，提供合適房源，進行商務談判;

3)陪同客戶看房，促成房產買賣或租賃業務;

4)負責公司房源開發與積累，并與業主建立良好的業務協作關系;

5)掌握客戶需求，發掘及跟進潛在客戶，做好對客戶的追蹤、聯系;

6)熱情接待，細致講解，耐心服務，為客戶提供滿意的服務;

7)負責市場信息的反饋，定期對銷售數據及成交客戶資料進行分析評估，提交銷售總結報告;

8)協助經紀門店經理或案場經理處理一般日常事務;

9)協助維護經紀門店或售樓處現場設施的完好及清潔。

(2)經紀門店經理崗位

直接上級：銷售副總經理。

主要工作包括：

1)根據公司的授權負責該連鎖店業務的運營及管理;

2)執行公司的有關業務部署;

3)負責對連鎖店人員的管理和工作評估并及時將有關情況報告公司的有關部門。

(3)商品房銷售案場經理崗位

直接上級：銷售副總經理或營銷總監。

主要崗位職責：

1)負責本項目銷售樓盤的銷售管理、代理項目運營管理、案場現場管理及團隊管理工作;

2)負責年度銷售目標制定、分解，根據銷售計劃，參與制定和調整銷售方案、宣傳推廣方案，并負責具體銷售方案實施;

3)負責項目案場銷售工作的組織、實施和銷售數據匯總與分析;

4)負責銷售團隊內部建設及對業務員的督導和培訓;

5)負責銷售渠道和客戶服務管理，做好項目解釋，及時處理案場各類突發問題，保證公司利益;

6)評估銷售業績。

(4)銷售副總經理崗位

直接上級：總經理。

主要工作包括：

1)負責領導經紀門店或銷售案場經理的工作，對各個案場實施宏觀管理、控制;

2)負責銷售員及各種資源在各案場中的調配;

3)負責組織各項目的前期談判和準備工作，以及項目營銷方案的審定;

4)負責銷售員、案場經理的傭金發放、審核等工作。

2.研發序列

在研發系列中，各崗位的直接上級均為所在部門的部門經理。

(1)項目開發崗位

主要工作是捕捉商機，即針對各種渠道得來的信息進行項目跟蹤，與潛在客

戶(如房地產開發商)進行初步洽談，形成某種意向后提交給上級。

(2)市場調研崗位

主要工作包括專案市場調研、熱點樓盤市場調研、開發市場調研等。專案市場調研是指針對公司項目所做的市場調研工作;熱點樓盤市場調研指圍繞市場上新開項目、比較大型個案等做的市場調研工作;開發市場調研則是指通過日常的市場調研對未開盤個案、地塊等信息的積累來為項目開發做一定的基礎工作。

(3)信息管理崗位

主要工作是負責管理公司內部初期的商機信息及收集工作。

(4)專案研究崗位

主要工作是對公司項目進行市場專案研究，并撰寫研究、策劃報告。

(5)市場研究崗位

主要工作是針對房地產市場情況，包括供求情況、交易情況、政策法規等進行總體研究，并撰寫研究報告。

3.管理序列

(1)部門經理崗位

直接上級：分管副總經理。

主要工作是具體負責房地產經紀機構內各部門的工作計劃制定、工作安排，監控各部門的工作進度，考核本部門的工作人員。

(2)副總經理崗位

直接上級：總經理。

主要工作是參與機構整體工作計劃的制定，協助總經理分管房地產經紀機構內某一個或幾個方面工作。

(3)總經理崗位

主要工作是負責房地產經紀機構的全面管理，包括組織制定和調整機構經營模式、內部組織結構、內部管理制度和任免各崗位的工作人員等。總經理對董事會(有限責任公司或股份責任公司)或投資人(合伙企業)負責。

4.業務輔助序列

(1)辦事員崗位

直接上級：所在部門的部門經理。

主要工作包括代辦產權登記、不動產登記信息查詢、抵押貸款代辦等。

(2)咨詢顧問崗位

直接上級：所在部門的部門經理。

主要工作是為客戶提供信息、法律等方面的咨詢。

5.輔助序列

主要包括會計、出納，較大規模的房地產經紀機構內通常還有秘書、前臺接應、保安、司機、保潔員等崗位以輔助機構的正常運行。

復習思考題

1.如何認識房地產經紀機構的特點?

2.房地產經紀機構主要有哪些類型?

3.房地產經紀機構的設立程序有哪些，應符合什么樣的條件?

4.房地產經紀機構設立需要哪些條件和程序?

5.房地產經紀機構的主要權利和義務是什么?

6.房地產經紀機構與房地產經紀人員之間的關系是怎樣的?

7.房地產經紀機構的經營模式有哪些?

8.房地產經紀直營連鎖經營與特許加盟連鎖經營模式各自的優缺點是什么?

9.房地產經紀機構的組織結構有哪些形式?

10.房地產經紀機構內通常有哪些部門?

11.房地產經紀機構內的主要崗位有哪些?

12.房地產經紀機構內部崗位設置的基本原則是什么?

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