第九章 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展離不開科學(xué)有效的行業(yè)管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理有多種模式，每種模式有各自特點(diǎn)，管理的效果也有所不同。我國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理涉及部門較多，側(cè)重政府監(jiān)管，但存在立法滯后等問題。本章介紹了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的含義、特征、作用、基本原則和基本模式，分析了行業(yè)組織的性質(zhì)和作用，總結(jié)了我國目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)行政監(jiān)管和自律管理的基本框架和內(nèi)容。通過本章學(xué)習(xí)，可以熟悉我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本情況和行業(yè)管理的基本要求。

第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理概述

一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的含義與作用

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是人民政府房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理部門、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為實(shí)施的監(jiān)督管理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的目的在于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，協(xié)調(diào)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)相關(guān)當(dāng)事人(如房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)對(duì)象)責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，維護(hù)相關(guān)當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是社會(huì)公共管理的一個(gè)組成部分，它的基本作用就是維護(hù)社會(huì)整體利益，即通過行業(yè)管理使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)更加符合社會(huì)整體規(guī)范，并最大限度地增進(jìn)社會(huì)福利。就目前的情況來看，通過對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督管理來規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，有助于加快房地產(chǎn)流通，增加房地產(chǎn)有效供給，提高房地產(chǎn)利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，提高人民的居住質(zhì)量和水平。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理作為一種行業(yè)管理，可以協(xié)調(diào)行業(yè)內(nèi)部各類主體之間以及行業(yè)與社會(huì)其他主體之間的關(guān)系，促進(jìn)行業(yè)整體高效運(yùn)轉(zhuǎn)和持續(xù)發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)者的合法權(quán)益和行業(yè)的整體利益。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的實(shí)際情況來看，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理較好的地方，行業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益較高，從業(yè)人員的社會(huì)形象和社會(huì)地位也較高，整個(gè)行業(yè)發(fā)展比較快。反之，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理欠佳的地方，行業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益就較低，從業(yè)人員的社會(huì)形象和社會(huì)地位也較差，行業(yè)發(fā)展阻礙多，發(fā)展速度慢。

二、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本原則

(一)創(chuàng)造良好條件，鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。在過去十幾年的發(fā)展中，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)不僅為我國房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，乃至社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出了重大的貢獻(xiàn)，隨著新建商品房市場向存量房市場轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的地位和作用會(huì)越來越重要。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是一個(gè)急需鼓勵(lì)和支持發(fā)展的行業(yè)。對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理，應(yīng)本著創(chuàng)造良好條件、鼓勵(lì)行業(yè)發(fā)展、促進(jìn)行業(yè)進(jìn)步的原則。行業(yè)管理制度的設(shè)計(jì)和行業(yè)管理政策的制定都應(yīng)當(dāng)有利于創(chuàng)造良好的行業(yè)生存發(fā)展環(huán)境，有利于建立完善行業(yè)自我提高、不斷進(jìn)步的發(fā)展機(jī)制。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)當(dāng)完善行業(yè)管理的法律法規(guī)，提高從業(yè)人員的職業(yè)素養(yǎng)、職業(yè)道德水平和專業(yè)勝任能力，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行為，改善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的社會(huì)形象，引導(dǎo)行業(yè)持續(xù)健康有序發(fā)展。

(二)遵循行業(yè)規(guī)律，實(shí)施專業(yè)管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是以促成房地產(chǎn)交易、提高房地產(chǎn)交易效率、維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益、保障房地產(chǎn)交易安全為服務(wù)宗旨的行業(yè)。房地產(chǎn)商品的特殊性和房地產(chǎn)交易的復(fù)雜性都使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是專業(yè)性極強(qiáng)的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)。與證券經(jīng)紀(jì)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)一樣，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)作為一種特殊商品的經(jīng)紀(jì)活動(dòng)，其特殊性遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于它與其他各類經(jīng)紀(jì)活動(dòng)具有的共性。從我國證券經(jīng)紀(jì)、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)從業(yè)人員專業(yè)知識(shí)要求較高的經(jīng)紀(jì)行業(yè)，實(shí)施專業(yè)化管理是必要的。從境外房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的情況看，專業(yè)化的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理是一種慣例。因此，應(yīng)將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)與其他經(jīng)紀(jì)行業(yè)分開，參照證券、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的模式實(shí)施專業(yè)管理。

(三)推進(jìn)行業(yè)立法，嚴(yán)格依法管理

在倡導(dǎo)建設(shè)法制社會(huì)、依法治國的背景下，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施管理應(yīng)當(dāng)以法律法規(guī)為依據(jù)，實(shí)施專業(yè)管理，避免政府行政管理部門超出法律法規(guī)許可范圍實(shí)施管理，更要避免不同政府部門從本部門角度出發(fā)制定互不銜接的政策或規(guī)定。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)立法嚴(yán)重滯后，缺乏規(guī)范房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的專項(xiàng)立法，無《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理?xiàng)l例》或者《房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》。針對(duì)目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法律法規(guī)體系尚不健全，許多方面存在法律空白的狀況，國家和地方立法機(jī)構(gòu)應(yīng)該加快建設(shè)有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律法規(guī)體系，理順房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的行政管理體系。

目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理可依據(jù)或者能參照的法律法規(guī)主要有：

1.法律：由全國人民代表大會(huì)或常務(wù)委員會(huì)制定，如《城市房地產(chǎn)管理法》《民法總則》《合同法》等;

2.部門規(guī)章：由國務(wù)院部門制定，如《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》等;

3.地方性法規(guī)和地方性規(guī)章：各省市、自治區(qū)人大及其常委會(huì)、地方政府在不與憲法、法律、行政法規(guī)相抵觸的前提下結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際制定了一些規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的地方性法規(guī)和規(guī)章，如《天津市房地產(chǎn)交易管理?xiàng)l例》、《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》等;

4.政府主管部門出臺(tái)的規(guī)范性文件：《國家發(fā)展改革委關(guān)于放開部分服務(wù)價(jià)格意見的通知》(發(fā)改價(jià)格[2014] 2755號(hào))、《人力資源社會(huì)保障部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格制度暫行規(guī)定)和(房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員職業(yè)資格考試實(shí)施辦法>的通知》(人社部發(fā)[2015] 47《住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見》(建房 [2016] 168號(hào))等。

(四)健全行業(yè)組織，加強(qiáng)行業(yè)自律

在我國政府簡政放權(quán)，從“無限”政府向“有限”政府轉(zhuǎn)換的大趨勢下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)當(dāng)加快行業(yè)自律建設(shè)，充分發(fā)揮行業(yè)組織的作用。行業(yè)自律就是充分發(fā)揮行業(yè)成員自身的積極性、能動(dòng)性，充分利用社會(huì)資源，對(duì)行業(yè)進(jìn)行自我管理。在法制社會(huì)，政府對(duì)行業(yè)進(jìn)行管理必須有法律依據(jù)，而行業(yè)自律管理只需要通過行業(yè)成員的協(xié)商，因而在管理權(quán)源上具有更大的靈活性、機(jī)動(dòng)性，更能適應(yīng)行業(yè)快速發(fā)展的需要。自律管理中最重要的手段就是制定行業(yè)規(guī)范。行業(yè)規(guī)范通過同行業(yè)內(nèi)的民事行為主體協(xié)商制定，比法律、法規(guī)具有更強(qiáng)的靈活性，可以在法律法規(guī)所規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)之上，為行業(yè)提供更高的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，便于根據(jù)市場

需要和行業(yè)發(fā)展水平不斷進(jìn)行調(diào)整、更新。其與市場競爭、優(yōu)勝劣汰的市場機(jī)制相配合，可以起到推進(jìn)行業(yè)進(jìn)步，提升行業(yè)整體水平的作用。正因?yàn)槿绱耍诰惩馐袌鼋?jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家和地區(qū)，行業(yè)規(guī)范對(duì)競爭性行業(yè)都具有很好的行業(yè)管理作用。

在崇尚實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值的現(xiàn)代社會(huì)，行業(yè)自律管理的基本規(guī)則由獨(dú)立的民事行為主體以自愿遵守為前提，共同制定并認(rèn)可，具有更廣泛的社會(huì)基礎(chǔ)。行業(yè)自律管理規(guī)則符合行業(yè)特點(diǎn)，基于業(yè)內(nèi)人士的共識(shí)，因此有很強(qiáng)的內(nèi)在約束力。相對(duì)政府的行政管理，行業(yè)自律管理更容易調(diào)動(dòng)行業(yè)成員的主觀能動(dòng)性，可以在更廣泛的層面上調(diào)動(dòng)社會(huì)資源，這不僅有利于節(jié)約行政資源，更有利于提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理水平，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在更大程度上增進(jìn)社會(huì)福利。

(五)順應(yīng)市場機(jī)制，維護(hù)有序競爭

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理應(yīng)適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)的要求，順應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢。在市場經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)作為市場中的獨(dú)立主體，會(huì)根據(jù)市場供求狀況、行業(yè)競爭狀況和企業(yè)自身?xiàng)l件進(jìn)行行為決策。市場的供求機(jī)制、競爭機(jī)制會(huì)調(diào)節(jié)企業(yè)的行為。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)這種競爭性行業(yè)，情況更是如此。因此，應(yīng)避免用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)思路管理行業(yè)。有關(guān)行業(yè)的規(guī)模、結(jié)構(gòu)等問題，應(yīng)通過市場選擇來決定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理主要應(yīng)起到避免市場機(jī)制失靈，保證市場機(jī)制正常運(yùn)作的作用。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)有助于形成按照市場經(jīng)濟(jì)原則有序運(yùn)作，不斷發(fā)展的行業(yè)發(fā)展機(jī)制。

在這一原則指導(dǎo)下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)以維護(hù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)及其相關(guān)市場有序競爭為價(jià)值取向。因?yàn)椋袌鰴C(jī)制運(yùn)作以市場有序競爭為前提條件。要維護(hù)有序競爭，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理首先要保證行業(yè)的適度發(fā)展，要避免因信息不對(duì)稱等因素的存在使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)出現(xiàn)超出市場需求的盲目發(fā)展，避免因行業(yè)過度膨脹導(dǎo)致業(yè)內(nèi)惡性競爭。其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理應(yīng)通過一系列制度堅(jiān)決抵制不公平、不正當(dāng)競爭，避免不公平、不正當(dāng)競爭破壞行業(yè)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制。

三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的基本模式

管理模式是由管理主體、管理手段和機(jī)制所組成的動(dòng)態(tài)系統(tǒng)，不同管理模式之間在系統(tǒng)組成要素(如管理主體、管理手段)、系統(tǒng)結(jié)構(gòu)、運(yùn)作流程上存在著差異。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理主要有以下三種模式：

(一)行政監(jiān)管模式

在這種模式下，政府行政主管部門承擔(dān)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的絕大部分職能，管理手段以行政手段為主，如進(jìn)行職業(yè)資格認(rèn)證、登記備案與年檢和制定示范合同、行政監(jiān)督等。這種模式下的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織管理職能相對(duì)薄弱，一般只在教育培訓(xùn)、合作交流、優(yōu)秀評(píng)選等方面發(fā)揮作用。目前我國內(nèi)地和香港地區(qū)主要采取這種模式，但香港地區(qū)在法律手段的運(yùn)用上比內(nèi)地更成熟一些。我國香港地區(qū)的地產(chǎn)代理監(jiān)管局是專門管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的政府機(jī)構(gòu)，主要負(fù)責(zé)頒發(fā)牌照和行政管理的工作。它是根據(jù)《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》成立的一個(gè)財(cái)政獨(dú)立的法定機(jī)構(gòu)，其使命是提高地產(chǎn)代理業(yè)的服務(wù)水準(zhǔn)，加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)者權(quán)益的保護(hù)，并鼓勵(lì)公開、公正、誠實(shí)的物業(yè)交易。行業(yè)管理的主要內(nèi)容包括設(shè)定代理機(jī)構(gòu)和認(rèn)定地產(chǎn)代理人從事代理活動(dòng)的基本資質(zhì)，使執(zhí)業(yè)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人具有相當(dāng)?shù)膶I(yè)知識(shí)和工作經(jīng)驗(yàn);建立監(jiān)察機(jī)構(gòu)，對(duì)地產(chǎn)代理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督;調(diào)解地產(chǎn)代理人與委托人的糾紛;對(duì)違紀(jì)的地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)和個(gè)人進(jìn)行相應(yīng)的懲處;推行書面代理合約，減少糾紛。香港地產(chǎn)代理業(yè)的商會(huì)有香港地產(chǎn)代理商協(xié)會(huì)、香港地產(chǎn)代理專業(yè)協(xié)會(huì)等多個(gè)，但各商會(huì)對(duì)會(huì)員行為的約束力都較弱，主要是在行業(yè)教育、學(xué)術(shù)交流和與政府溝通上發(fā)揮作用，比如在香港代理監(jiān)管制度確立前，作為地產(chǎn)代理業(yè)的代表與政府進(jìn)行談判，反映同業(yè)意見及為同業(yè)爭取合理權(quán)益。在監(jiān)管制度確立后，采取種種措施幫助會(huì)員熟悉、適應(yīng)新的政策法規(guī)等。在香港，規(guī)范地產(chǎn)代理活動(dòng)的法律除了《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》外，主要還有《地產(chǎn)代理常規(guī)(一般責(zé)任及香港住宅物業(yè))規(guī)例》及《地產(chǎn)代理(裁定傭金爭議)規(guī)例》，它們具有較強(qiáng)的適應(yīng)性，對(duì)規(guī)范代理活動(dòng)起到了有效的作用。

(二)行業(yè)自律模式

這種模式中房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的直接管理主體是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織。行業(yè)協(xié)會(huì)不僅實(shí)施自律性管理職能，還受政府職能部門甚至立法機(jī)構(gòu)的委托，行使對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行政管理職能。在這種模式下，管理手段相對(duì)較為豐富，法律、行政、經(jīng)濟(jì)和自律等手段都有所運(yùn)用。目前我國臺(tái)灣地區(qū)就是采取這種模式。

我國臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的“同業(yè)公會(huì)”有立法授權(quán)，并受政府行政主管部門委托，直接從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的各項(xiàng)具體管理事務(wù)，而主管部門只是對(duì)其實(shí)行指導(dǎo)和間接管理。“同業(yè)公會(huì)”進(jìn)行行業(yè)管理的主要內(nèi)容包括參與行業(yè)立法和組織實(shí)施，目前臺(tái)灣房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》(以下簡稱《條例》)是由主管機(jī)關(guān)委托公會(huì)起草的。《條例》規(guī)定“經(jīng)紀(jì)業(yè)在辦妥公司登記或商業(yè)登記后，應(yīng)加入登記所在地的同業(yè)公會(huì)后方得營業(yè)”，這種“業(yè)必歸會(huì)”的原則為實(shí)施行業(yè)管理奠定了重要基礎(chǔ)。行業(yè)發(fā)展的大事在主管機(jī)關(guān)指導(dǎo)下由公會(huì)操作，如臺(tái)灣地區(qū)的房地產(chǎn)流通信息網(wǎng)絡(luò)，從規(guī)劃到實(shí)施，都是由公會(huì)組織操作，主管部門僅是進(jìn)行指導(dǎo)。行業(yè)管理的具體事務(wù)均由公會(huì)承擔(dān)，比如培訓(xùn)行業(yè)隊(duì)伍、指導(dǎo)企業(yè)自律、組織企業(yè)交流、協(xié)調(diào)企業(yè)關(guān)系等。臺(tái)灣除《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》外，還制定了《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)營業(yè)員測定辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人專業(yè)訓(xùn)練機(jī)構(gòu)團(tuán)體及課程認(rèn)可辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)說明書應(yīng)記載及不得記載事項(xiàng)》、《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)或經(jīng)紀(jì)人員獎(jiǎng)勵(lì)辦法》、《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員獎(jiǎng)懲委員會(huì)組織規(guī)程》等。臺(tái)灣地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理通過立法，有多種細(xì)則，內(nèi)容具體、易于操作。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)主管機(jī)關(guān)依托“同業(yè)公會(huì)”實(shí)施管理，使房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)逐步走向規(guī)范。

(三)行政監(jiān)管與行業(yè)自律結(jié)合模式

在這種模式中，政府行政主管部門和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織都是強(qiáng)有力的管理主體，但兩者管理職能有所分工。美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的行業(yè)管理就是這種模式。美國各州政府多數(shù)都設(shè)有專門機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行管理，主要職責(zé)是制定有關(guān)管理規(guī)則、管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)立、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與銷售員執(zhí)業(yè)資格牌照發(fā)放、審定執(zhí)業(yè)資格考試及教育訓(xùn)練的內(nèi)容、審批從事執(zhí)業(yè)課程教育的學(xué)校的資格、處理房地產(chǎn)交易客戶的投訴等。各州政府還設(shè)有調(diào)查機(jī)構(gòu)和專門的監(jiān)察機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)調(diào)查和處理違規(guī)執(zhí)業(yè)案例。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)的職責(zé)主要是促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與立法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)及經(jīng)紀(jì)人之間的協(xié)調(diào)、溝通，制定行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及職業(yè)道德準(zhǔn)則，提供培訓(xùn)教育機(jī)會(huì)，制定合同示范文本，受理消費(fèi)者投訴。協(xié)會(huì)還提供房地產(chǎn)信息共享平臺(tái)，規(guī)定加入?yún)f(xié)會(huì)的經(jīng)紀(jì)人必須共享信息，否則會(huì)被開除。通過這一系列手段，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的執(zhí)業(yè)規(guī)范、信譽(yù)、行業(yè)協(xié)作等方面進(jìn)行有效管理。在美國，有關(guān)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的法律主要有“一般代理法規(guī)”( Common-law Agency)、“契約法規(guī)”(Contract Principles)、各州的“執(zhí)照法”(State Licensing Laws)，“聯(lián)邦法”(Federal Laws)、“專業(yè)倫理法則”(Professional Codes of Ethics)。這些法規(guī)并不是針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專業(yè)性法規(guī)，而是一般性的法律規(guī)范。執(zhí)行一般性法律就能規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，這也從另一個(gè)側(cè)面說明美國社會(huì)中一般性法律體系已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)密和完善。

由于雙重主體的管理模式和完善的法律體系，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)在管理和發(fā)展上都居于國際領(lǐng)先水平。經(jīng)過長達(dá)一二百年的發(fā)展，目前美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)幾乎滲透到房地產(chǎn)交易市場的每個(gè)角落。在房屋買賣中，有超過80%的交易是通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人幫助完成的。目前在美國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的人員超過200萬人，僅全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)就有會(huì)員100萬人。各州都建立了嚴(yán)格的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人執(zhí)業(yè)牌照管理制度和較為完善的行為準(zhǔn)則及倫理道德規(guī)范。法律還規(guī)定了房地產(chǎn)交易中的信息披露制度。行業(yè)協(xié)會(huì)在管理體系中扮演著重要角色，全國、州和區(qū)域三個(gè)層次的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)協(xié)會(huì)是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人與立法、行政機(jī)關(guān)之間的橋梁，為會(huì)員提供培訓(xùn)教育的機(jī)會(huì)，并制定具體的行業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及職業(yè)道德準(zhǔn)則。由行業(yè)協(xié)會(huì)主導(dǎo)建立的聯(lián)合銷售制度，從客觀上促使房源信息在全國范圍內(nèi)得以共享。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的運(yùn)作實(shí)踐中，美國還形成了包括個(gè)人信用保障制度、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度、房屋質(zhì)量保證、過失保險(xiǎn)制度、合同示范文本在內(nèi)的一套對(duì)行業(yè)從業(yè)者及機(jī)構(gòu)的保護(hù)機(jī)制，為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的規(guī)范運(yùn)作奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。以上三種模式的主要區(qū)別是管理主體不同，及其因主體不同而導(dǎo)致的管理手段有所不同。就房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的內(nèi)容來看，政府行政監(jiān)管部門和行業(yè)協(xié)會(huì)這兩類不同性質(zhì)的主體，對(duì)不同管理內(nèi)容的勝任度也是不同的。因此，雙重主體的管理模式通常比單一主體的管理模式更能適應(yīng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的多重要求，因而管理效果更好。美國又由于法律法規(guī)的健全，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的發(fā)展與管理成效更加顯著。

四、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的主要內(nèi)容

(一)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的專業(yè)性管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是圍繞一種特定的商品——房地產(chǎn)，開展的中介服務(wù)活動(dòng)，具有很強(qiáng)的專業(yè)性，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理也具有很強(qiáng)的專業(yè)性。這主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

1.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)主體實(shí)行專業(yè)資質(zhì)、資格管理

從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的情況來看，很多國家對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的從業(yè)人員，建立了系統(tǒng)的教育和繼續(xù)教育、資格考試和資格認(rèn)定的制度，以保證房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)從業(yè)人員具備相應(yīng)的專業(yè)知識(shí)和技能。同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行專業(yè)的營業(yè)資質(zhì)和牌照管理。

2.對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)所涉及的標(biāo)的是具有高額價(jià)值的房地產(chǎn)，因此，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在執(zhí)業(yè)活動(dòng)的一些失誤，常常會(huì)給客戶造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失，從而也就給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員自身帶來嚴(yán)重的民事法律后果。這種職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)如果不能有效規(guī)避，會(huì)給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)造成重大打擊。所以一些發(fā)達(dá)國家和地區(qū)通過設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)賠償基金、執(zhí)業(yè)保證金以及強(qiáng)制性過失保險(xiǎn)制度等，來規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

3.重視房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理的地域性

房地產(chǎn)市場的地域性決定了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的運(yùn)作也不可避免地帶有很強(qiáng)的地域特征，因此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的管理也應(yīng)注意到不同地域的差別。

(二)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的規(guī)范性管理

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是一種服務(wù)業(yè)，它不提供實(shí)體性產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，服務(wù)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)是一種具有使用價(jià)值的動(dòng)態(tài)過 因此，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的管理側(cè)重于保證服務(wù)過程的規(guī)范性。從發(fā)達(dá)國家和地 ，經(jīng)驗(yàn)來看，對(duì)服務(wù)過程規(guī)范性方面的管理，主要通過以下幾方面內(nèi)容的管理來實(shí)現(xiàn)：

1.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范

發(fā)達(dá)國家和地區(qū)一般通過立法來制定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)業(yè)規(guī)范，如美國的《一般代理法規(guī)》(Common-Law Agency)，我國香港地區(qū)的《地產(chǎn)代理?xiàng)l例》和臺(tái)灣地區(qū)的《不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)管理?xiàng)l例》。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為一種服務(wù)性行業(yè)，其所提供的服務(wù)不如實(shí)體產(chǎn)品那樣容易進(jìn)行價(jià)值判別，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶之間在服務(wù)收費(fèi)問題上較容易產(chǎn)生糾紛，特別需要行業(yè)管理的協(xié)調(diào)作用，收費(fèi)管理的最主要方式是制定具有法律約束力的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)傭金標(biāo)準(zhǔn)(通常是指其相對(duì)于房地產(chǎn)交易額的一定比率)。各國(地區(qū))房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理規(guī)范都嚴(yán)令禁止房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)賺取合同約定傭金以外的經(jīng)濟(jì)利益，如房地產(chǎn)交易差價(jià)等。

(三)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的公平性管理

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)是以信息為主要資源的服務(wù)業(yè)，信息自身的種種特點(diǎn)以及信息不對(duì)稱所帶來的種種后果都要求行業(yè)管理主體對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)實(shí)施公平性管理，以保證行業(yè)內(nèi)部各機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員之間的公平競爭和行業(yè)與服務(wù)對(duì)象之間的公平交易。具體來說，主要有三個(gè)方面：

1.行業(yè)競爭與合作的管理

信息的共享性、積累性、時(shí)效性，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)內(nèi)部容易產(chǎn)生不正當(dāng)競爭，但同時(shí)又迫切需要開展行業(yè)內(nèi)的廣泛合作。因此，對(duì)行業(yè)競爭與合作的管理也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的重要內(nèi)容，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)所建立的“多重上市服務(wù)系統(tǒng)(MLS)”是開展行業(yè)協(xié)作管理的典范。

2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的誠信管理

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與服務(wù)對(duì)象之間存在著較為明顯的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，因此對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的管理必須十分注重房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的誠信管理。很多國家的政府和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)組織通過法律規(guī)范、行政管理、教育與行業(yè)自律乃至評(píng)獎(jiǎng)、設(shè)立信用保證金等種種方式，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)職業(yè)人員的信譽(yù)進(jìn)行管理。

3.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛管理

由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員與服務(wù)對(duì)象之間的信息不對(duì)稱，很容易引起雙方對(duì)同一問題認(rèn)識(shí)的差異，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛。在一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)不夠成熟的地方，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員素質(zhì)的良莠不齊，更催化了這種糾紛。所以關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)糾紛的管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理的重要內(nèi)容。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的情況來看，建立常規(guī)的消費(fèi)者投訴通道、明確仲裁和協(xié)調(diào)的主體、制定糾紛處理的法律性文件是糾紛管理的主要手段。

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