第二節 我國房地產經紀行業行政監管

一、我國房地產經紀行業行政監管部門

目前我國房地產經紀行業管理涉及的行政部門較多，主要包括建設(房地產)、價格、人力資源和社會保障、工商行政管理等部門。各部門按照職責分工開展房地產經紀活動的監督和管理，各部門分工以國務院確定的各部門的“三定方案”為依據，在房地產經紀行業監管上的大致分工如下：

(根據<國務院辦公廳關于印發住房和城鄉建設部主要職責內設機構和人員編制規定的通知》(國辦發[2008] 74號)，建設(房地產)管理部門承擔規范房地產市場秩序、監督管理房地產市場的重要職能。負責對房地產經紀行業的日常監管，對房地產經紀機構和人員的執業行為進行監督管理，制定行業管理相應制度并監督執行。近年來，住房和城鄉建設部對房地產經紀行業管理不斷加強，建立了以房地產經紀人員職業資格登記、房地產經紀機構備案、房地產交易合同網上簽約、房地產交易資金監管為主要內容的綜合行政管理體系。

國家發展和改革委員會根據第十一屆全國人民代表大會第一次會議批準的國務院機構改革方案和《國務院關于機構設置的通知》(國發[2008]11號)，主要負責擬訂并組織實施價格政策，監督檢查價格政策的執行;負責組織制定和調整少數由國家管理的重要商品價格和重要收費標準，依法查處價格違法行為和價格壟斷行為等。據此，價格主管部門承擔擬定并組織實施價格政策，監督價格政策執行的重要職能。負責制定房地產經紀相關的價格政策，監督檢查價格政策的執行，對房地產經紀機構和人員的價格行為進行監督管理，依法查處價格違法行為和價格壟斷行為。

人力資源和社會保障部根據第十一屆全國人民代表大會第一次會議批準的國務院機構改革方案和《國務院關于機構設置的通知》(國發[2008] 11號)，負責參與人才管理工作，制定專業技術人員管理和繼續教育政策，統籌擬訂勞動、人事爭議調解仲裁制度和勞動關系政策，完善勞動關系協調機制，組織實施勞動監察，協調勞動者維權工作，依法查處重大案件。據此，人力資源和社會保障主管部門承擔完善職業資格制度，擬訂專業技術人員管理和繼續教育政策、社會保障體系建設等職能。2001年，根據國際慣例，原人事部、原建設部聯合建立了房地產經紀人員職業資格制度。2002年以來，每年舉辦一次全國房地產經紀人

考試。人力資源和社會保障部門還承擔房地產經紀機構和從業人員勞動合同、社會保障關系的監督管理。

國家工商行政管理總局根據第十一屆全國人民代表大會第一次會議批準的國務院機構改革方案和《國務院關于機構設置的通知》(國發[2008]11號)，負責房地產經紀機構的登記注冊并監督管理，承擔依法查處取締無照經營的責任。依法查處房地產經紀行業的不正當競爭、商業賄賂等經濟違法行為。負責依法監督管理經紀人、經紀機構及經紀活動。依法實施合同行政監督管理，負責依法查處合同欺詐等違法行為。負責房地產廣告活動的監督管理工作。

近年來，各部門在協同管理、聯動管理方面積極探索。住房和城鄉建設部、人力資源和社會保障部、國家發展改革委聯合印發的《房地產經紀管理辦法》第二十九條規定：“建設(房地產)主管部門、價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門應當建立房地產經紀機構和房地產經紀人員信息共享制度。建設(房地產)主管部門應當定期將備案的房地產經紀機構情況通報同級價格主管部門、人力資源和社會保障主管部門。”

二、我國房地產經紀行業行政監管的方式和內容

(一)我國房地產經紀行業監管方式

目前我國房地產經紀行業監管的方式主要有現場巡查、合同抽查、投訴受理等。

現場巡查是對房地產經紀機構的經營場所和日常經營活動進行的日常監督檢查，是對房地產經紀活動進行全面監督管理最常用的方式。檢查的重點主要是房地產經紀機構日常經營活動的規范性。通過現場巡查既能真實、全面地了解房地產經紀機構和房地產經紀人員的日常經營活動，又能了解一定區域內房地產經紀市場情況。

合同抽查是抽查房地產經紀機構和房地產經紀人員從事房地產經紀活動所簽訂的各類合同，是對房地產經紀實體行為進行檢查最重要的方式。抽查的合同包括房地產經紀服務合同、代辦服務合同、房屋租賃合同、存量房買賣合同、新建商品房銷售合同等，查看內容包括主合同條款、合同附件、合同對應發票存根、專用賬戶銀行對賬單及限購等政策要求所附資料。合同檢查要與網上機構備案信息、業務記錄、人員資格進行比對。具體檢查方式有：

(1)有針對性檢查。針對信訪投訴、輿情監測、網上簽約記錄或租賃業務記錄等信息來源所涉及合同，按對應合同編號要求經紀機構提供。

(2)隨機抽查。在合同檔案存放地，隨機抽取5年內各類合同若干份。根據合同性質確定不同的檢查重點，租賃合同檢查還要將《房地產經紀管理辦法》與

《商品房租賃管理辦法》及各地有關房屋租賃的規范性文件結合起來，作為執法檢查的依據。檢查點包括：經紀機構代理資格、合同網上備案、經紀服務收費及資金劃轉方式、簽訂合同的經紀人員資格、合同標的物是否符合出租(賣)條件及使用要求、存量房買賣網簽合同與實際書面合同價款是否一致、是否按照規定的收費標準收取傭金、主合同條款及附件有無不合理及不公正要求、限購等調控政策所要求的資料是否真實、齊備。

投訴受理是主管部門發現房地產經紀違規行為的有效途徑，也是房地產交易當事人解決房地產經紀活動引發糾紛的常見方式。地方各級建設(房地產)主管部門、價格主管部門通常設置一些投訴通道，制定投訴受理程序，有的還會建立統一的投訴受理平臺，保持暢通的投訴渠道，及時受理投訴并妥善解決投訴所反映的問題。

(二)我國房地產經紀行業監管內容

以房地產經紀活動的開展為參照，按照先后順序，房地產經紀行業行政監管可分為事前監管、事中監管和事后監管。事前監管主要包括人員職業資格管理和機構登記備案管理;事中監管主要是經紀服務行為和信用檔案管理監管;事后監管主要糾紛的調處和管理。在簡政放權、減少行政審批事項的背景下，事中事后監管是政府部門監管的重點。

1.事前管理

事前管理是房地產經紀活動發生之前的管理，主要包括房地產經紀人員職業資格制度和房地產經紀機構的登記備案制度。房地產經紀人員職業資格制度包括考試制度、登記制度、繼續教育制度等;房地產經紀機構備案制度包括備案申請、備案公示和備案年檢等。

(1)房地產經紀人員職業資格管理

我國房地產經紀人員職業資格制度建立經歷了一個過程。早在20世紀90年代，一些城市就開始探索建立房地產經紀人員職業資格制度。1994年，深圳市、上海市開始實行房地產經紀人資格培訓、考核制度。1996年北京市也開始實施資質證書制度。到了2001年，全國房地產經紀人職業資格制度正式建立。2001年12月18日，人事部、建設部聯合頒發了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》(人發[2001] 128號)，決定對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。職業資格制度規定：凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員(包括房地產經紀人和房地產經紀人協

理)相應職業資格證書并經注冊生效。2004年12月10日，建設部印發《建設部關于改變房地產經紀人執業資格注冊管理方式有關問題的通知》(建辦住房[2004] 43號)，落實注冊制度，當年全國共6734人獲準初始注冊。2011年的《房地產經紀管理辦法》鞏固了房地產經紀人員職業資格制度，規定“國家對房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃和管理。房地產經紀人實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度，由國務院住房和城鄉建設主管部門、人力資源和社會保障主管部門共同組織實施，原則上每年舉行一次。房地產經紀人協理實行全國統一大綱，由各省、自治區、

直轄市人民政府建設(房地產)主管部門、人力資源和社會保障主管部門命題并組織考試的制度，每年的考試次數根據行業發展需要確定。”2015年，根據《人力資源社會保障部住房城鄉建設部關于印發(房地產經紀專業人員職業資格制度暫行規定)和<房地產經紀專業人員職業資格考試實施辦法)的通知》(人社部發[2015] 47號)的規定，房地產經紀人員職業資格明確為水平評價類，人力資源社會保障部、住房城鄉建設部共同負責房地產經紀專業人員職業資格制度的政策制定，并按職責分工對房地產經紀專業人員職業資格制度的實施進行指導、監督和檢查。中國房地產估價師與房地產經紀人學會具體承擔房地產經紀專業入員職業資格的評價與管理工作。中國房地產估價師與房地產經紀人學會負責房地產經紀專業人員職業資格評價的管理和實施工作，組織成立考試專家委員會，研究擬定考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準。人力資源社會保障部、住房城鄉建設部指導中國房地產估價師與房地產經紀入學會確定房地產經紀人協理、房地產經紀人職業資格考試科目、考試大綱、考試試題和考試合格標準，并對其實施房地產經紀人協理、房地產經紀人職業資格考試工作進行監督、檢查。

獲準在中華人民共和國境內就業的外籍人員及港、澳、臺地區的專業人員，符合《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》要求的，也可報名參加房地產經紀人和房地產經紀人協理資格考試。根據《關于做好香港、澳門居民參加內地統一舉行的專業技術人員資格考試有關問題的通知》(國人部發[2005]9號)，凡符合房地產經紀人資格考試規定的香港、澳門居民，均可按照規定的程序和要求，報名參加房地產經紀人資格考試。香港、澳門居民申請參加房地產經紀人資格考試，在報名時應向當地考試報名機構提交本人身份證明、國務院教育行政部門認可的相應專業學歷或學位證書，以及從事房地產經紀業務工作年限的證明。根據《關于向臺灣居民開放部分專業技術人員資格考試有關問題的通知》(國人部發[2007] 78號)，凡符合房地產經紀人資格考試報名條件的臺灣地區居民，均可按照就近和自愿原則，在大陸的任何省、自治區、直轄市房地產經紀人資格考試考務管理機構指定的地點報名并參加考試。在報名時，臺灣居民應向當地考試報名機構提交《臺灣居民來往大陸通行證》、國務院教育行政部門認可的相應專業學歷或學位證書和本人從事房地產經紀業務工作年限的證明。

(2)房地產經紀機構的登記和備案管理

機構的登記備案制度包括房地產經紀機構的工商登記和行業主管部門的備案。

從事房地產經紀業務，應當成立專門的房地產經紀機構。房地產經紀機構的設立，首先應當符合《民法總則》、《公司法》、《合伙企業法》等法律對成立公司或合伙企業的一般性規定。同時，我國《城市房地產管理法》規定了設立房地產經紀機構應當符合的實體條件，即①有自己的名稱和組織機構;②有固定的服務場所;③有必要的財產和經費;④有足夠數量的專業人員;⑤法律、行政法規規定的其他條件。對于其他條件，部門規章《房地產經紀管理辦法》作了進一步規定，要求設立房地產經紀機構應當有足夠數量的房地產經紀人和房地產經紀人協理;地方性法規《天津市房地產交易管理條例》規定“房地產經紀機構應當有固

定的經營服務場所和兩名以上房地產經紀人員，其中至少含一名注冊執業房地產經紀人。房地產經紀機構設立分支機構的，其分支機構應當有固定的經營服務場所和兩名以上房地產經紀人員。”《海口市房地產中介服務管理辦法》也規定：從事房地產經紀業務的，應當有3名以上注冊房地產經紀人，或者2名以上注冊房地產經紀人和3名以上注冊的房地產經紀人協理。此外，有些地方政府管理部門的規范性文件也規定了相應的條件，如由北京市住房和城鄉建設委員會發布的《關于加強北京市房地產經紀機構備案管理的通知》(京建交[2009]369號)要求“(一)房地產經紀機構應當有4名以上(含)房地產經紀人員，其中至少含1名房地產經紀人;分支機構有2名以上(含)房地產經紀人員;(二)房地產經紀機構主要負責人(即法定代表人或總經理)和分支機構負責人應當具有房地產經紀人員職業資格或注冊證書。”

現實當中，房地產經紀機構在辦理工商登記時只要求申請登記的房地產經紀機構符合一般企業設立的條件即可，不做特殊審查。根據《房地產經紀管理辦法》“房地產經紀機構及其分支機構應當自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案”的規定，房地產經紀機構應具備的特殊條件由房地產經紀行業行政主管部門在其備案時審查。房地產經紀行業行政主管部門對“房地產經紀機構及其分支機構的名稱、住所、法定代表人(執行合伙人)或者負責人、注冊資本、房地產經紀人員(注冊信息)等備案信息向社會公示”。

2.事中管理

事中管理是對房地產經紀活動過程的監督管理，是房地產經紀行業管理的核心，主要包括現場檢查、合同管理(網上簽約和合同備案)、資信評價、信用檔案信息公示、收費管理和交易資金監管等。

現場檢查包括對機構備案、人員資格、門店公示、服務合同等內容和情況的檢查。現場檢查一般是多部門的聯合檢查，住房和城鄉建設部門檢查機構是否取得備案證明、從業的房地產經紀人員取得職業資格和進行登記的情況、營業場所公示是否符合要求;工商部門檢查機構是否登記備案、合同是否規范;物價部門檢查服務收費問題;人力資源和勞動保障部門檢查勞務用工問題。北京、成都等實行定期實地巡檢。由于房地產經紀機構沒有嚴格的市場準入制度，房地產經紀行業行政主管部門創新管理手段，牽頭聯合工商、物價、人力資源和社會保障等部門對房地產經紀機構的經營場所定期進行巡檢，重點檢查經營場所的公示內

容、持證人員的執業情況和合同等業務資料的保存情況。如北京市2012年，北京市住房城鄉建設委員會、北京市工商行政管理局等單位聯合對房地產經紀機構隱瞞重要事項、占用或拖延支付客戶資金、利用格式條款侵害消費者合法權益等28種常見的違法行為進行檢查，據統計，在抽查的8000余家北京房地產經濟機構中，近一成有違規或違法行為。

由于機構資質和人員資格不屬于行政許可，對不備案機構和無資格人員執業的沒有有效處罰手段，但是住房和城鄉建設部門可以對不備案機構和無資格人員進行媒體曝光，通過社會和輿論監督迫使其離開房地產經紀行業。

合同管理是房地產經紀行業的管理的又一重要手段。<房地產經紀管理辦法》對房地產經紀服務合同簽訂有了比較詳細的規定，比如房地產經紀服務合同要有機構蓋章人員簽名等，并規定了相應的罰則，現場檢查過程中主要通過對服務合同的檢查發現房地產經紀服務行為存在的問題。另外《房地產經紀管理辦法》規定經備案的房地產經紀機構才能獲得網簽資格，交易合同備案和網簽也是一有力的監管手段。在缺乏管理抓手的情況下，網上簽約資格成為有效管理的手段。另外有的地方嘗試要求房地產經紀服務合同的簽訂也要實行網上簽約，規定只有備案的房地產經紀機構才能獲得網簽資格，只有具備相應職業資格的房地產經紀人員才能有權進行網簽操作。房地產經紀行業組織可以對房地產經紀機構和房地產經紀人員開展資信評價，獎優懲劣，向社會推薦優秀的房地產經紀機構和房地產經紀人員，曝光不良的機構和人員。關于收費管理，國家和地方都制定了具體的標準，對收費明碼標價、收費對應的服務內容和標準，收費時點等也有相應的規定。交易資金監管是保障交易安全的一項重要措施，目前天津、北京等地方實行的政府強制監管，監管效果比較理想，監管模式根據監管主體來分，主要有政府< p="">

監管、房地產機構監管、獨立第三方監管和銀行托管等。

3.事后管理

事后管理主要是業務糾紛調處、投訴處理和對違法違規行為的處罰。房地產經紀行業行政主管部門或者房地產經紀行業組織針對房地產經紀糾紛和投訴，進行調查、調解和處理。根據《房地產經紀管理辦法》等有關規定，房地產經紀行業主管部門可以采取約談、記人信用檔案、媒體曝光等措施進行事后監管，對經查實的房地產經紀違規行為，由房地產經紀行業管理部門對房地產經紀機構和房地產經紀人員進行處理或者處罰，手段包括限期改正、記人信用檔案、取消網上簽約資格、罰款、沒收違法所得、停業整頓等。

《房地產經紀管理辦法》明確了9種禁止行為和若干不規范行為，對于①捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;②對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價;③以隱瞞、欺詐、脅迫、賄賂等不正當手段招攬業務，誘騙消費者交易或者強制交易;④泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益;⑤為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利;⑥改變房屋內部結構分割出租;⑦侵占、挪用房地產交易資金;⑧承購、承租自己提供經紀服務的房屋;⑨為不符合交易條件的保

障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務等9種禁止行為，都規定了相應的行政處罰。對于不規范行為也有明確的處理或者處罰措施，如房地產經紀機構擅自對外發布房源信息的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記入信用檔案，取消網上簽約資格，并處以1萬元以上3萬元以下罰款;房地產經紀機構擅自劃轉客戶交易結算資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款;有下列行為之一的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記人信用檔案，對房地產經紀人員處以1萬元罰款，對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款：①房地產經紀人員以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用的;②房地產經紀機構提供代辦貸款、代辦房地產登記等其他服務，未向委托人說明服務內容、收費標準等情況，并未經委托人同意的;③房地產經紀服務合同未由從事該業務的一名房地產經紀人或者兩名房地產經紀人協理簽名的;④房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同前，不向交易當事人說明和書面告知規定事項的;5房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同的。

編輯推薦：

房地產經紀人考試全方位輔導培訓資料

全國房地產經紀人考試歷年真題整理回顧

（責任編輯：）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁