第六章 房地產經紀業務

第四節 房地產經紀延伸服務

一、房地產交易相關手續代辦服務

(一)不動產登記信息查詢

不動產登記信息包括不動產原始登記憑證和不動產權屬登記機關對房屋權利的記載信息。房屋原始登記憑證包括房屋權利登記申請表，房屋權利設立、變更、轉移、消滅或限制的具體依據，以及不動產權屬登記申請人提交的其他資料。不動產權屬登記機關對房屋權利的記載信息是指房屋登記簿所記載的信息，包括房屋自然狀況(坐落、面積、用途等)，不動產權利狀況(所有權情況、他項權情況和房屋權利的其他限制等)，以及登記機關記載的其他必要信息。

通常情況下，房地產買方需要查詢不動產登記機關對其擬購買房屋的權利的記載信息時，可由房地產經紀機構代為辦理。

查詢不動產權屬登記信息，應填寫不動產權屬登記信息查詢申請表，明確房屋坐落(室號、位置)，以及需要查詢的事項，并出具查詢人的身份證明或單位法人資格證明。目前許多大型房地產經紀機構均設置了專門的辦事員崗位，長期駐守在不動產登記部門，負責查詢不動產登記信息。

查詢不動產登記信息需要支付相關費用，在有些城市，查詢內容不同，收費標準也不同。房地產經紀人員在為客戶提供這項服務時，應向客戶說明這一情況，并明確告知登記機構的收費標準。

(二)不動產登記

不動產登記是保障房地產權利人合法權益的基本手段。按照<民法通則》規定，具有完全民事行為能力的權利人(18周歲以上的成年人或16周歲以上不滿18周歲以自己的勞動收入為主要生活來源的未成年人)可以自行辦理不動產權屬登記。限制行為能力的人(8周歲以上的未成年人、不能完全辨認自己行為的成年人)和無民事行為能力的人(不滿8周歲的未成年人、不能辨認自己行為的成年人和8周歲以上不能辨認自己行為的未成年人)，可由他們的法定代理人(即監護人)代理登記。由于房地產是不動產，房地產物權的設立、變更、轉讓和消滅，都要依法登記。許多權利人并不了解不動產登記過程中所需要的各種前提條件和需準備的資料以及應遵循的程序，因此常常委托房地產經紀人代為辦理。同時，房地產經紀人員可以將自己所承攬的多筆代辦業務集中辦理，從而可以降低單筆不動產登記業務所耗費的時間和精力，具有單個權利人不具備的成本優勢。因此這一代辦服務受到人們歡迎。

必須注意的是，在采用居間方式的房地產經紀業務中，代辦不動產登記屬于房地產經紀機構向客戶提供的后續服務項目之一。在客戶要求辦理過戶登記時，房地產買賣合同已經簽訂，房地產居間服務已經完成。因此，房地產經紀人員在向客戶進行服務項目介紹時，應將代辦過戶登記服務與居間服務區分開來，避免因過戶登記辦理的拖延而導致正常居間傭金無法收取的后果。

(三)房地產抵押貸款

以房地產抵押作為取得金融機構貸款的擔保，是房地產交易活動中通行的做法。貸款的辦理屬于買賣合同簽訂以后買方的義務，但由于許多客戶不了解辦理貸款的流程或不愿花費精力親自辦理，寧愿委托房地產經紀機構代為辦理，房地產經紀機構也可因提供此類服務而收取一定的費用。但是必須注意，貸款能否成功經過銀行批準主要取決于客戶的資信，房地產經紀機構不對貸款申請的結果承

擔擔保責任。同時，房地產經紀機構為客戶辦理抵押貸款手續所提供的服務應根據經紀方式的不同而有所區別。在采用居間方式的經紀業務中，房地產經紀機構可為客戶申辦貸款提供咨詢、協助準備資料、代為遞交資料等服務，在采用代理方式的經紀業務中，經紀機構可代辦這一環節中的大部分事務。

房地產經紀人員在為購房者進行個人住房貸款代辦服務時，一般需要協助購房者制定合理的貸款方案。貸款方案主要由以下要素組成：①貸款類型(商業性貸款、住房公積金貸款、組合貸款);②貸款成數(貸款金額占房地產價值的比率);③貸款金額;④貸款期限;⑤償還比率(又稱收入還貸比，指借款人分期償還額占其同期收入的比率);⑥貸款償還方式(等額本息還款法或等額本金還款法)。

房地產經紀人員在幫助客戶制定貸款方案時，應充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進行綜合考慮。由于買房實質是一項重大的家庭投資活動，房地產經紀人如能從家庭理財的角度給予客戶合理的建議，會大大提高房地產經紀服務的附加值。

貸款方案制定后，房地產經紀人員應協助客戶向相關銀行提出貸款申請，得到銀行批準后，協助客戶與銀行簽訂貸款合同，然后協助或代理客戶到標的房地產所在區的不動產登記機構辦理產權轉移登記和抵押登記。

二、房地產咨詢服務

(一)房地產投資咨詢

房地產投資是指國家、企業或個人為了達到獲利的目的，將貨幣資產轉化為房地產實物資產的行為。房地產投資所涉及的領域有土地開發、舊城改造、房屋建設、房地產經營、置業等。目前，房地產投資已經成為一些投資者的重要投資方式。但是由于房地產商品的特殊性，房地產投資具有投資成本高、風險大、回收期長、所需專業知識廣的特點，使不少非專業投資者尤其是個人投資者不能輕易介入房地產投資。而房地產經紀人由于具有豐富的房地產專業知識和市場經驗，熟悉房地產投資各方面的環節，可以為投資者提供科學、合理的投資建議和方案。在一些西方發達國家，房地產投資咨詢業務也是房地產經紀業務中很重要

的一部分。目前，我國房地產經紀機構開展房地產投資咨詢業務并不普遍，但是隨著房地產市場的成熟、完善，房地產投資咨詢業務成為重要的業務組成部分是發展的趨勢。目前，房地產經紀機構從事的房地產投資咨詢業務主要有房地產開發投資咨詢和房地產置業投資咨詢。

房地產開發投資是指投資者以開發土地或其他待開發的房地產，進而通過買賣或租賃等形式獲利的商業活動。對于這一類投資，房地產經紀機構可提供的投資咨詢服務通常包括為房地產開發企業“拿地”提供專業意見、對特定區域或細分市場進行調研、提供特定房地產開發項目的市場定位與產品策劃等。

房地產置業投資是指投資者購置房地產后，在較長時期內持有該房地產，通過出租經營，持續地獲取周期性投資收益，當然，一般而言這類投資者也期望所購置的房地產在未來能夠增值。對于這種投資，房地產經紀人員關鍵要根據房地產租賃市場的特點把握供需關系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對租賃市場進行分析，特別是對影響供給和需求變動的因素進行分析和預測。

無論是房地產開發投資咨詢還是房地產置業投資咨詢，最基礎的內容是進行房地產細分市場的供求分析，因為投資者進行投資決策時首先要了解的是客戶擬投資的房地產所在細分市場的供求關系究竟處于什么狀態，是供求平衡?還是供大于求?或供小于求?房地產細分市場供求分析，就是通過以因果分析為基礎的對供給和需求的定量分析，對咨詢標的房地產所在細分市場的供求狀況進行判斷。

(二)房地產價格咨詢

房地產交易中最敏感、最關鍵的因素就是價格。由于房地產價格的影響因素、價格形成和運行機制具有不同于一般商品的特性，投資者、購房者往往難以把握房地產市場價格，尤其是市場的變動趨勢。房地產經紀人員長期從事某一特定區域、特定類型的房地產經紀服務，通常會對其市場供需及價格有非常深入的了解。因此，房地產經紀人員最有條件為客戶提供某一特定區域、特定類型的房地產市場價格行情的資訊，這是房地產經紀人員所能提供的一種基礎性房地產價格咨詢。此外，依賴于自身的市場經驗以及所掌握的房地產專業知識，房地產經紀機構及人員還可以就某一特定的房地產提供更加詳細的房地產價格咨詢，即就該房地產的正常市場價值、可行性租金(使房地產投資者收回投資并獲得正常利潤的租金)、價格走勢等，提供專業意見，供委托方參考。這也是房地產經紀人員取得客戶信任的一條重要途徑。所以對房地產經紀機構而言，開展房地產價格咨詢業務的市場前景非常廣闊。

房地產經紀人員從事房地產價格咨詢，除了要充分發揮自身優勢外，還要結合房地產價格咨詢服務的特點，掌握房地產價格評估的基本原則和市場比較法、收益法、成本法等估價基本方法，熟悉房地產價格咨詢的程序。由于房地產的正常市場價值是由其最高最佳使用用途決定的，因此，房地產經紀人員還應熟悉房地產最高最佳使用分析的方法。

(三)房地產法務咨詢

由于房地產交易過程所涉及的法律法規、政策規定眾多，房地產交易當事人常常難以充分了解相關法律、法規和政策規定的詳細內容，并據以分析其對房地產交易的具體影響。房地產經紀機構在提供居間或代理服務的同時提供相關法律、法規與政策的咨詢服務能更好地為客戶服務。目前房地產經紀機構所提供的房地產法務咨詢主要是有關房地產購買資格、住房貸款政策、房地產交易程序與稅費等的咨詢。;

三、房地產交易保障服務

(一)房屋質量保證

目前，消費者購買汽車、家電、家具等大額消費品，都會得到供應商所提供的產品質量保證。而價值遠高于這些商品的房地產卻沒有相應的服務。這是阻礙房地產交易的重要因素，同時也是導致房地產交易糾紛多發的重要因素。

2008年，廣州市政府有關部門公布了《廣州市房地產中介服務管理規定(征求意見稿)》。該文件首次提出“房地產說明書”的概念，房地產說明書內容包括：房屋坐落、面積、產權權屬文件、用途、抵押情況、出租情況、建筑年限、土地出讓金繳交情況及需要特別說明的情況等。該文件要求房地產經紀機構提供房地產經紀服務時，應對房屋狀況制作房屋狀況說明書。房地產經紀服務人員應通過查冊、核對房屋權屬證明原件、現場核查等謹慎方式對房屋狀況說明書進行核實。房屋狀況說明書制作完成后應由業主或出租方和房地產經紀服務人員聯合簽章，房地產經紀服務機構與業主或出租方共同承擔保證房地產信息真實的義務。當事人拒絕制作房地產說明書的，房地產經紀服務機構不應為其提供經紀服務。2011年1月20日發布的《房地產經紀管理辦法》明確規定，房地產經紀機構應當為房屋出售委托人編制房屋狀況說明書。房屋狀況說明書作為一項重要的房屋質量保證書，有望被房地產經紀行業普遍采用。

我國臺灣地區的著名房地產經紀機構——信義房屋，多年前就在臺灣率先創立了“不動產說明書”制度，并在實際業務進行中加以實施。此外，信義房屋還先后推出了“漏水保固制度”、“高氯離子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋質量保障服務。信義房屋作為每年成交近2萬套房屋的大型房地產經紀機構，目前已建立了臺灣地區最完善的“特殊房屋”資料庫，可供查尋絕大多數房屋過去是否被檢測出有質量瑕疵，因而有能力以“自辦保險”的方式來提供上述房屋質量保證。這是非常值得房地產經紀機構借鑒的。

(二)房地產交易履約保證

房地產交易涉及交易雙方的巨額財產，并對雙方的家庭生活、工作、學習有著重大影響，如果房地產交易合同簽訂后，一方反悔、不履行合同，往往會給另一方的經濟、生活等帶來很大的損害。然而，由于房地產交易的復雜性以及房地產市場的動蕩，合同簽署后一方毀約的現象經常發生，這是房地產交易中一項巨大的風險。這一風險對房地產市場交易有著不利的阻滯效應。在一些發達國家，已出現專司住房交易的擔保行業，如日本有專為住房承租人提供履約擔保的行業，美國則有政府部門或公益性機構為特定群體(如低收人家庭、退伍軍人)提供購房或租房履約擔保。

履約保證是簽署商業合同的一方或第三方為合同履行所提供的一種財力擔保，即支付合同履約金來擔保合同的履行。履約保證金制度原是國際建筑業市場上的一種慣例，目前也被引入到我國建筑業市場。臺灣信義房屋也在多年前率先將其引入臺灣的存量房交易市場，并與其推出的“不動產說明書”、“漏水保固制度”等房屋質量保障服務共同構建了存量房交易的全方位交易保障服務。這種高附加值的服務，極大地提升了信義房屋的品牌價值，使其長期牢牢占據了臺灣地區房地產經紀領軍企業的地位。

目前在我國，房地產交易履約保證尚不普遍。房地產經紀機構如能提供履約保證服務，則可有效降低這一風險發生的概率，而這項服務也可成為房地產經紀機構一項新的收入來源。

復習思考題

1.房地產經紀業務可以按哪些分類標準進行分類?

2.新建商品房經紀業務與存量房經紀業務的區別有哪些?

3.房地產買賣經紀業務與房屋租賃經紀業務的區別有哪些?

4.商業地產經紀業務與住宅經紀業務有何不同?

5.房地產交易買方代理業務與賣方代理業務在服務內容上有何不同?

6.新建商品房銷售代理業務的基本流程是什么?

7.存量住宅買賣、租賃經紀業務有哪些基本環節?

8.商業地產租賃代理業務基本流程是怎樣的?

9.經營存量房經紀業務的房地產經紀機構應如何進行客戶開發?

10.目前房地產經紀基本業務運作網絡化有哪些方式?

11.如何幫助客戶制定合適的抵押貸款方案?

12.房地產經紀機構及人員從事的房地產投資咨詢主要有哪些?

13.房地產經紀機構及人員可為客戶提供哪些方面的房地產價格咨詢?

14.房地產法務咨詢所涉及的主要內容有哪些?

15.房地產經紀機構可以為客戶提供哪些交易保障服務?

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