第七章 房地產經紀服務合同

第四節 新建商品房銷售代理合同

新建商品房銷售代理合同是房地產經紀機構為房地產開發商提供新建商品房預售、現售代理服務，雙方就委托代理關系及相關權利義務的設立、變更、終止所簽訂的書面協議。

一、新建商品房銷售代理合同的主要內容

1.新建商品房銷售代理合同雙方當事人的名稱、地址等情況

合同中標明委托方房地產開發商和受托方房地產經紀機構的注冊地址、法人代表(或授權代表)、營業執照、聯系電話等信息。銷售代理合同雙方法人代表或授權人簽字，單位蓋章后，合同生效。

2.新建商品房的基本情況

合同中標明新建商品房的基本情況，包括項目名稱、位置、性質和代理范圍、建設批文等。

3.房地產經紀服務的項目、內容、要求以及完成的標準

對于新建商品房銷售代理商而言，目前已經有很多將服務內容向開發前期延伸，直至發展為從市場調研、產品定位、商品房預(現)售到代收售房款、代辦商品房預告登記等的全過程營銷服務。房地產經紀機構應通過與開發商的協商，來確定這些內容是全部納入商品房銷售代理合同，還是針對不同的服務內容分別簽訂合同。對于大型房地產經紀機構而言，由于不同的服務內容常常是由不同的部門甚至下屬企業提供，針對不同服務內容分別簽訂合同可以減少經紀機構內部核算的麻煩，同時也可避免房地產開發企業利用其相對強勢的地位減少對延伸服務的費用支付。

銷售代理合同要對各項服務項目、具體內容、要求及完成標準進行詳細約定。如對于商品房預(現)售代理的基本服務，應約定項目開盤條件、房源室號、分戶定價表(具體金額或價格范圍)，并且明確代理指標和成功銷售的標準。

4.委托期限與方式

房地產經紀機構和委托人可以約定一段時間作為服務時間，或者明確合同終止的標準，并約定在委托期限內是否為獨家委托。

5.經紀服務費用及其支付方式

銷售代理的服務一般包括傭金和營銷費用。傭金一般為代理銷售價格的一定比率，并隨銷售進度分批支付。可以約定根據銷售批次采取不同的傭金比率。營銷費用應包括項目銷售中投入的媒體廣告、樓書、售樓處樣板房裝修、銷售案場的辦公費用等。

6.委托方的權利義務

委托方按照約定的時間交付委托項目，并且達到交付標準。委托方提供(預)銷售房屋相關的文件和證書及詳細數量表，并對提供的文件和證書的真實性負責;落實項目的個人住房抵押貸款銀行;及時審查宣傳廣告文稿和房地產經紀機構的銷售節奏要求;派專員辦理收款、開具發票，出具預告登記抵押登記中需委托方提供的各類資料;交房時派專員辦理入戶手續;及時和房地產經紀機構結算款項。

7.房地產經紀機構的權利義務

房地產經紀機構實施營銷企劃方案中發布的廣告、樓書和銷售道具等必須經委托方確認后方可發布;教育、約束機構內的房地產經紀人員不得采取誤導或其他不當行為給當事人或委托方造成任何損失;明確項目的市場定位、營銷企劃方向;制定、實施本項目的媒體安排、推廣方案、廣告內容、銷售道具;制定、實施現場銷售方案和預(現)售合同的簽訂、按揭貸款的收件工作等;實施銷售現場(售樓處)與樣板房的日常維護。

8.違約責任

合同履行期間，任何一方如出現單方無故終止或解除本合同的嚴重違約行為

致使本合同無法繼續履行，給對方造成損失的，須賠償對方因此遭受的相應

損失。

9.合同變更與解除

合同履行期間，任何一方要求變更合同條款，應書面通知對方。經雙方協商一致，可達成補充協議。補充協議是商品房銷售代理合同的組成部分，與合同具有同等效力。

合同履行期間，任何一方如有確鑿證據證明對方的行為嚴重影響自己的利益，必須終止合同的，可于委托期限屆滿前，書面通知對方解除本協議，并結清相關費用，或追償違約金。

10.合同糾紛解決方式

合同發生爭議，雙方應協商解決。協商不成的，可以向相關部門申請調解、仲裁、司法訴訟等。

二、新建商品房銷售委托書

新建商品房銷售委托書是開發商基于新建商品房銷售代理合同，而向與其簽訂合同的房地產經紀機構出具的商品房銷售代理授權書，以便于房地產經紀機構向購房者等第三方明示其所具有的商品房代理銷售權。根據《房地產經紀管理辦法》的規定，代理銷售商品房項目的房地產經紀機構應當在銷售現場明顯位置明示商品房銷售委托書。

新建商品房銷售委托書的主要內容有：

(1)委托方與受托方情況。

委托方房地產開發商和受托方房地產經紀機構的名稱、注冊地址、法人代表(或授權代表)。

(2)新建商品房的基本情況。

新建商品房的項目名稱、位置、性質等。

(3)授權房地產經紀機構代理事務的項目名稱、內容。

(4)委托期限。

復習思考題

1.房地產經紀服務合同的含義、作用和特點是什么?

2.房地產經紀服務合同的基本內容有哪些?

3.哪些事項可以作為補充內容列入房地產經紀服務合同?

4.房地產經紀機構在與委托人簽訂房地產經紀服務合同前對哪些事項具有告知義務?

5.房地產經紀機構在與委托人簽訂房地產經紀服務合同前的驗證義務是什么?

6.房地產經紀機構在與委托人簽訂房地產經紀服務合同后應如何對合同的履行進行監督?

7.為什么房地產經紀機構必須較長時間地保存房地產經紀服務合同文本?

8.委托人在與房地產經紀機構簽訂房地產經紀服務合同時有哪些義務?

9.房屋出售經紀服務合同有哪些特殊內容?

10.房屋承購經紀服務合同有哪些特殊內容?

11.房屋出租經紀服務合同有哪些特殊內容?

12.房屋承租經紀服務合同有哪些特殊內容?

13.新建商品房銷售代理合同的主要內容有哪些?

14.什么是新建商品房銷售委托書?

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