第八章 房地產經紀執業規范

房地產經紀機構和房地產經紀人員作為專業機構和專業人員，除遵守基本的法律法規和社會公德之外，還應當遵守房地產經紀行業特殊的行規行約。房地產經紀行業的行規行約由成文的規則規范和約定俗成的行規行約組成，可以統稱為房地產經紀執業規范。本章介紹房地產經紀執業規范的概念與作用、我國房地產經紀執業規范的制定與執行、房地產經紀執業的基本原則和房地產經紀執業規范的主要內容。通過本章的學習，房地產經紀人員能夠了解什么能做，什么不能做，以及規范、標準的經紀業務該如何開展。

第一節 房地產經紀執業規范概述

規范一詞含有規格、標準、準則的意思，指人們在一定情況下應該遵守的各種規則，規范有約定俗成的，也有明文規定的。規范大體可分為社會規范和技術規范兩大類。社會規范包括法律規范和道德規范。法律規范，是指由國家立法機關制定或者經國家立法機關認可的，并用國家機關保證實施的，用以指導、約束人們行為的行為規范的一種。道德規范又稱“道德準則”，是由一定社會經濟關系決定的，以善惡為評價的，依靠人們的內心信念、社會輿論和傳統習慣來維系的，調整個人與個人之間及個人與社會之間關系的原則和規范的總和。技術規范是有關使用設備工序，執行工藝過程以及產品、勞動、服務質量要求等方面的準則和標準。

執業規范兼有社會規范和技術規范的性質，是針對從事某一職業的人員和從事該行業的機構制定的道德準則和行為標準。它有以下特點：

行業性：執業規范只適用于特定行業或者特定的社會活動。例如，房地產估價要求保持獨立性，房地產經紀就不需要;房地產經紀要求“受人之托忠人之事”，房地產估價則不允許迎合委托人“高估低評”。

廣泛性：只要是某個行業的執業活動或者專業服務行為，就一定要符合該行業的執業規范，換言之’執業規范滲透到相應行業的方方面面。例如，房地產經紀執業規范涵蓋了經紀業務的招攬、承接、辦理及后續服務等全過程。

實用性：執業規范是用規則、規范、準則、標準、操守、公約等形式對行業內人員與機構的行為所作出的規定，執業規范指向活動主體具體的行為，具有很強的針對性和可操作性。例如，《房地產經紀執業規則》(2013版)明確規定了房地產經紀人什么能做和怎么做，什么不能做和常見的禁止性行為

時代性：執業活動往往代代相傳，所以不同時代的執業規范有多相同的內容。但隨著時代的變化，執業規范具有時代的特征。執業規范要與時俱進，不斷根據新問題和新情況進行修訂。例如，美國的<房地產經紀人道德準則與執業標準》自1913年通過后，到2018年已經進行了三十多次修訂< p="">

一、房地產經紀執業規范的概念

我國的房地產經紀行業是一個既古老又現代的行業，歷經千年發展，沉淀了很多行規。進入21世紀，隨著互聯網、大數據等新技術在行業內的廣泛應用，房地產經紀執業規范又被注入許多新的內涵。綜合來看，房地產經紀執業規范的概念可準確表述為：由房地產經紀行業組織制定或認可的，調整房地產經紀機構、房地產經紀人員與客戶之間，房地產經紀機構、房地產經紀人員與社會之間以及房地產經紀同行之間關系的道德標準和行為規范總和。

房地產經紀執業規范主要調整三類關系，一是房地產經紀執業主體(包括房地產經紀機構和房地產經紀人員)與房地產交易當事人(包括交易雙方及其他當事人)之間的關系;二是房地產經紀執業主體與社會大眾之間的關系;三是房地產經紀執業主體之間的關系，即同行或者同業關系。前兩類關系可以籠統稱為外部關系，后一類關系可以稱為內部關系。關系具有相對性，但房地產經紀執業規范作為調整經紀行業外部關系的道德規范和行為準則，更多強調的是房地產經紀機構和房地產經紀人員應盡的義務和應承擔的責任。就對房地產經紀機構和房地產經紀人員的執業要求而言，執業規范的標準高于現行的法律法規;就法律效力而言，法律法規的法律效力高于執業規范的法律效力。

房地產經紀執業規范的適用對象包括房地產經紀機構和房地產經紀人員。對房地產經紀機構來說，遵守執業規范是誠信經營、規范發展的基礎，也是實現企業使命的內在要求;對房地產經紀人員而言，表面上看，執業規范是來自于外在的行為約束，而實質上來源于房地產經紀人員實現職業價值的內在需要。房地產經紀執業規范是房地產經紀機構和房地產經紀人員踐行職業使命、履行契約義務、承擔專業責任的保障。

按照規范的制定發布機構和適用范圍來劃分，房地產經紀執業規范可以分為全國執業規范、地方執業規范和企業規范，其中全國執業規范由全國性的房地產經紀行業組織制定，是最基礎和最基本的規范和標準;地方執業規范由地方性的房地產經紀行業組織制定，其要求和標準可以高于全國執業規范;房地產經紀機構也可以制定企業標準和規范，企業標準規范對經紀人員的要求可以高于地方執業規范。

房地產經紀執業規范是全體房地產經紀機構和房地產經紀人員對自身執業責任和行為規范達成的共識，一般是成文的書面規范。例如，全國的房地產經紀執業規范是中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布的《房地產經紀執業規則》(中房學[2013]1號)。

房地產經紀執業規范一般包含兩大部分內容，一是職業道德，二是行為規范。職業道德解決思想認識問題，行為規范解決行為操守問題。如果房地產經紀機構和房地產經紀人員在政府監管、行業自律和社會監督下，都能遵守職業道德、恪守行為規范，那么他們踐行職業使命、履行契約義務、承擔專業責任就會成為自覺行為。

二、房地產經紀執業規范的作用

從表面上看，房地產經紀執業規范是在限制和制約房地產經紀機構和人員應該做什么、不應該做什么，以及應該怎樣做和不應該怎樣做，但實質上房地產經紀規范會引導房地產經紀機構和人員更好地開展房地產經紀活動并從中受益。

房地產經紀執業規范的具體作用主要表現在以下幾個方面：

1.規范執業行為.提高服務水平

房地產經紀執業規范是衡量房地產經紀行為的標尺。對房地產經紀人員來說，通過學習執業規范，可以明是非、知對錯;通過遵守房地產經紀執業規范，能夠校正執業行為，提高服務水平。對房地產經紀機構來說，可以依據執業規范制定企業內部的房地產經紀業務流程和房地產經紀服務標準，提高業務管理水平和服務規范化程度;對于社會公眾來說，可以依據執業規范，評判房地產經紀服務的好壞優劣，鑒別房地產經紀機構和房地產經紀人員服務能力和服務質量的高低。規范房地產經紀執業行為，提高房地產經紀服務水平，是房地產經紀執業規范的直接作用。

2.和諧同行關系，優化行業環境

房地產經紀執業規范作為行規，可以調整同行間的競爭合作關系，防止或者減少同行的不正當競爭，化解業內的矛盾糾紛。如果房地產經紀行業缺少處理同業關系的執業規范，一定會出現同行競相壓價、相互詆毀的惡性競爭局面，如此整個經紀行業就會陷入混亂無序狀態，不僅房地產經紀行業整體利益受損，而且廣大消費者的合法權益也難以保障。有了房地產經紀執業規范，一方面鼓勵同業合作共贏，另一方面同行競爭也有章可循、有據可依。房地產經紀執業規范是調整業內關系的準繩，是行業和諧、機構共贏、人員合作不可或缺的制度保障。

3.促進行業自律，助力行業健康持續發展

制定并推行執業規范是進行自律管理的有效手段，房地產經紀執業規范一般由房地產經紀行業組織制定和發布，行業組織既可以對遵守執業規范的會員進行表彰，也可以對違反執業規范的會員進行懲戒。房地產經紀執業規范作為評判房地產經紀行為是否符合規范要求的行業標準，是行業組織對違規機構和人員進行自律處分的依據。執業規范是行業自律必不可少的行規文件，通過行業自律實現行業自治，不僅管理成本低而且管理效果好，有利于促進房地產經紀行業持續健康發展。

三、房地產經紀執業規范的制定和執行

(一)房地產經紀執業規范的制定

房地產經紀執業規范的形成是一個約定俗成的過程。當房地產經紀行業發展到一定階段后，眾多從業者為了調整與客戶、社會之間以及同業之間關系，積極提倡規范執業行為時，便自發成立房地產經紀行業組織。房地產經紀行業組織應會員或者廣大執業人員的要求，將約定俗成或者大家達成共識的行為規范和道德準則用文字固定下來，再通過公約、守則、規則、準則、規范、標準等自律性文件的方式予以發布。行業性的房地產經紀執業規范也是成功經驗和做法逐級提煉上升的過程。通常先有地方性的房地產經紀執業規范，再有全國性的執業規范;先有企業內部的執業規范，再有行業性的執業規范;經濟發達的城市和地區先有執業規范，經濟相對落后的地區和城市可能稍遲才有規范。截至目前，市場經濟發達和房地產經紀行業發展較好的國家、地區，基本都制定了成熟的房地產經紀執業規范。例如美國早在1913年就發布了<房地產經紀人道德準則與執業標準》，我國臺灣地區于2002年發布了《不動產中介經紀業倫理規范》，香港地產代理監管局也發布有《地產代理操守守則》。我國唯一全國性的房地產經紀執業規范是中國房地產估價師與房地產經紀人學會發布的《房地產經紀執業規則》(2006年10月31發布，并于2013年1月18日修改后重新發布，見附錄2)。一些經濟發達的城市也制定了地方性的房地產經紀執業規范，例如《上海市房地產經紀行業規則》、《廣州市房地產中介服務行為規范》、《深圳市房地產業協會經紀行業從業規范》、《武漢市房地產中介行業規則(試行)》、《湖南省房地產中介行業自律公約》等。< p="">

(二)房地產經紀執業規范的執行

房地產經紀執業規范主要依靠房地產經紀人員的理念、信念、習慣及行業自律來自覺遵守，同時通過行業組織自律管理、職業教育培訓以及社會輿論監督來協助落實。

1.經紀人員的自律

社會各項活動需要法律和道德同時進行調節。法律調節是一種他律行為，即以國家或政府的強制力來施加影響，從而規范人們的行為;道德調節是一種自律行為，即以人們內心的良知去支配自己的行為。房地產經紀執業行為同樣需要以法律和道德為手段同時去調節。房地產經紀行為規范所依據的房地產經紀法律、法規，對房地產經紀行為具有強制調整功能，而房地產經紀執業規范當中高于法律法規要求的部分，主要是運用道德調整的功能來規范經紀人員的執業行為。

2.經紀機構的強制

目前我國房地產經紀活動的主要法律責任主體是房地產經紀機構，因此房地產經紀機構通過內部管理強化執業規范的貫徹落實是非常有效的一種規范途徑。

3.行業組織的管理

當經紀機構或經紀人員違背執業規范的時候，行業自律組織可以采用以下方式進行處理：告誡、約談、業內通報、記人信用檔案等。

4.社會大眾的監督

各種媒體發現經紀人員或機構違背了執業規范，可以通過各種方式進行報道、披露，予以曝光和譴責。

此外，由于我國相關法律不完善，在民事糾紛訴訟過程中，在相關法律條文缺失的情況下，《房地產經紀執業規范》可以成為法院進行判決、仲裁機構進行裁決和糾紛調解組織調解的參考依據。

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（責任編輯：）

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