第二節 房地產經紀執業基本原則

房地產經紀執業的基本原則是指房地產經紀機構和房地產經紀人員在從事房地產經紀活動時遵循的基本準則或法則，是執業行為規范的基礎，是經過房地產經紀活動的反復實踐和理論探索，在認識房地產經紀活動規律的基礎上，不斷總結和提煉形成的。房地產經紀機構和人員進行房地產經紀活動必須恪守這些基本原則。

一、合法原則

房地產經紀機構和房地產經紀人員在進行任何房地產經紀活動時，都要以遵守法律、法規和規章為首要原則，這主要體現在以下幾個方面：

1.房地產經紀活動主體合法

提供房地產經紀服務的機構和人員必須具備相應的條件，即主體資格必須合法。按照《城市房地產管理法》等有關規定，從事房地產經紀活動的機構必須具備“有足夠數量的專業人員”等條件，依法設立，并自領取營業執照之日起30日內，到所在直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門備案，領取備案證明，否則即是違規從事房地產經紀活動。而具體執行房地產經紀業務的人員應是在承接房地產經紀業務的機構中登記的房地產經紀專業人員(包括高級房地產經紀人、房地產經紀人和房地產經紀人協理)。

房地產經紀機構不辦理工商登記從事房地產經紀活動，按照《無照經營查處取締辦法》處罰;房地產經紀機構不到行業主管部門辦理備案手續，將無法取得網上簽約資格，不能辦理房地產交易、登記等相關手續;未取得房地產經紀專業人員職業資格的人員，不能作為專業人員在房地產經紀服務合同及其他相關業務文書上簽名，不能作為房地產經紀業務承辦人。

2.房地產經紀活動客體合法

首先，房地產經紀服務對象必須合法。房地產經紀服務的對象是房地產交易當事人。所謂經紀服務對象合法是指房地產交易當事人有權利有資格交易房屋，具體說出售方或者出租方有權出售、出租房屋，承購方或者承租方有權購買、承租房屋。依據法律規定，房屋出售方、出租方應當是房屋所有權人或者是所有權人的代理人;房屋承購方必須具有購房資格。購房資格是指購房者購買房產應具備的條件，具體說就是是否符合標的房地產所在地的相關規定(如是否具有當地戶籍、已有房屋的套數及繳納社保的年限等)?，F實中，有些房地產經紀機構為了促成交易賺取中介費，對購房人的購房資格不予審查或承諾幫助解決限購問題等，力促購房人簽訂房屋買賣合同，這是典型的服務對象不合法的情形。

其次，房地產經紀服務標的房地產必須合法。法律法規對房地產能否交易有明確的規定，比如法院查封的、權屬有爭議的或者不符合安全標準的房地產不能買賣。房地產作為不動產，只有經登記才能發生物權的轉移，不符合交易規定的房地產即使交易雙方達成交易合同甚至完成房款交割，但如果不能辦理登記的話，所有權也無法轉移。所以在交易之前，房地產經紀人員必須盡到審核義務，確認交易標的房地產的合法性，這是房地產經紀執業規范的基本要求。

違反客體合法原則從事經紀業務的機構和人員，也會受到相應的處罰。例如，按照《房地產經紀管理辦法》的規定，改變房屋內部結構分割出租及為不符合交易條件的保障性住房和禁止交易的房屋提供經紀服務的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記人信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

3.房地產經紀行為必須合法

房地產經紀行為包括業務招攬和承接、房源搜集和發布、實地看房和帶客看房、交易合同簽訂和網簽、傭金收取和發票開具，以及后續的代辦貸款和代辦登記等，這些行為都有明確的操作規范。《城市房地產管理法》、《合同法》、《價格法》、<消費者權益保護法》、《反不正當競爭法》等都有與房地產經紀行為有關的規定，《房地產經紀管理辦法》更是明確列舉了10類房地產經紀禁止的行為，并對常見違規行為的法律責任作出了規定。違法違規的房地產經紀行為會受到相關法律法規的制裁。< p="">

二、自愿原則

所謂“自愿”是指房地產經紀活動中，當事人都應當按照自己的意愿和真實意志，自主進行房地產經紀活動。自愿原則是指房地產經紀活動當事人在房地產交易和房地產經紀活動中遇到矛盾和問題都必須自愿協商，都有權按照自己的真實意愿獨立自主地進行選擇和決策。自愿原則包含三方面內容：

1.房地產經紀活動當事人自主決定與房地產經紀服務有關的事項

對房地產經紀機構來說，可以自主決定經營范圍，也可以自主選擇服務對象及提供服務的內容。對房地產經紀人員來說，可以自主選擇執業的機構，自主選擇從事租賃經紀業務還是買賣經紀業務，自主選擇經紀服務的方式。對委托人來說，一方面，委托人可以自主決定是否要委托房地產經紀機構或者委托哪一家房地產經紀機構提供服務;另一方面，委托人還可以自主選擇委托房地產經紀機構提供的服務內容，以及選擇哪位經紀人員為自己服務，例如委托人可以要求經紀機構只提供經紀服務不提供代辦服務，可以委托自己中意的有房地產經紀人員職業資格證書的人員為自己提供服務。

2.房地產經紀活動當事人對自己的真實意思負責，自愿做出的承諾具有法律效力

房地產經紀活動是房地產經紀機構和委托人充分表達各自意愿，并在互利互惠基礎上就各自權利義務達成一致的結果。在房地產經紀活動中，只有當事人的真實意思表示，業務委托才能發生法律效力。當事人應當對表達自己的真實意愿的有關行為負責，因此房地產經紀活動當事人任何一方都不得凌駕于另一方之上，不得把自己的意志強加給另一方，更不得以強迫命令、脅迫等手段對經紀服務進行“強買強賣”。同時還意味著凡協商一致的過程、結果，任何單位和個人不得非法干涉。不是當事人的真實意思表示的行為，當事人可以不認可其效力，不受其約束。

3.自愿不是絕對的，應以遵守法律，尊重社會公德，不損害社會公共利益為前提

當然，自愿也不是絕對的。當事人在房地產經紀活動中應當遵守法律、行政法規，尊重社會公德，不得擾亂社會經濟秩序，損害社會公共利益。也就是說，房地產經紀活動的自愿是法律框架下的自愿。一方面，只要當事人的意思不與相關法律規定、社會公共利益和社會公德相抵觸，房地產經紀活動就是合法有效的;另一方面，當事人的意思應在法律允許的范圍內表示，唯有如此，自愿才獲得法律拘束力。例如，對于房地產經紀機構和人員為不符合交易條件的房地產提供經紀服務，即使是房地產經紀活動當事人自愿也屬于違反執業規范的行為。

三、平等原則

平等原則是指房地產經紀活動當事人，法律地位平等、權利義務對等，在充分協商達成一致的基礎上，實現互利互惠的經濟利益目的。這一原則包括兩方面內容：

1.房地產經紀活動當事人的法律地位平等

在房地產經紀活動中，房地產經紀機構、房地產經紀人員、房地產經紀業務委托人(可以是出售方、購買方、出租方、承租方或其他當事人)及交易相對人的法律地位一律平等。在法律上，房地產經紀活動當事人沒有高低、貴賤、從屬之分，房地產經紀機構及其所聘用的房地產經紀人員與委托人之間不存在命令者與被命令者、管理者與被管理者。

遵守平等原則，要求房地產經紀機構和人員一視同仁地提供房地產經紀服務，不得因種族、膚色、宗教、性別、殘障、家庭狀況、國籍或其他原因歧視任何人。

2.房地產經紀活動當事人的權利和義務對等

所謂“權利和義務對等”，是指房地產經紀機構和人員享有權利，同時就應承擔義務，對房地產經紀業務委托人來說也是如此。而且，房地產經紀業務委托人和受托人的權利、義務是相對應的。這就要求房地產經紀機構按照合同盡職盡責地為委托人提供經紀服務，同時享有收取服務費用的權利;委托人享受房地產經紀機構提供經紀服務的權利，同時承擔支付服務費用的義務。

四、公平原則

公平原則也是民事活動中應當遵循的基本原則之一，對市場經濟運行尤為重要。房地產經紀機構作為房地產市場的主體之一，理應遵循公平原則。房地產經紀公平原則就是要求房地產經紀活動機構及人員應以正義、公平、正直的觀念指導自己的職業行為及處理相互間的關系。在房地產經紀活動中，公平原則主要體現在以下方面：

1.房地產經紀機構及人員在從事居間服務時，應當嚴格遵守相關法律法規和房地產經紀執業規范的有關規定以及房地產經紀服務合同的約定，以正義、公平、正直的觀念指導自己的行為、不偏向交易雙方的任何一方，用公正的心態平衡當事人各方的利益、處理交易當事人之間的關系。

從公平原則出發，房地產經紀機構及人員不能在自己提供經紀服務的房地產交易中充當交易一方當事人，如成為買方或賣方。因為在房地產經紀服務中，房地產經紀機構及人員是交易的中間方，如果再直接成為交易方參與到房地產交易當中，就會造成交易不公平，而且完全有悖中介的性質。此外，鑒于房地產經紀機構及人員的專業優勢，如果房地產經紀機構和人員在自己不提供經紀服務的房地產交易中充當買方或者賣方，也一定要事先向交易相對人明示自己的身份。再者，在房地產經紀活動中，如果房地產經紀人員與房地產交易一方當事人有利害關系的，房地產經紀人員應當回避(當事人同意不用回避的除外)。

2.房地產經紀機構及人員在從事代理時，應在維護和代表委托人利益的同時，不損害第三方(即交易相對人)的利益。

3.房地產經紀機構及人員相互之間應公平競爭。房地產經紀業是競爭激烈的行業，房地產經紀機構及人員只有通過競爭，才能獲得經紀業務。但是，這種競爭必須是服務意識、專業能力、管理水平的競爭，而不能采取任何不正當競爭的手段來進行。

五、誠信原則

所謂“誠實信用”是指房地產經紀活動當事人在房地產經紀活動過程中要誠實、守信。人無信而不立，業無信則難興。房地產經紀服務市場存在嚴重的信息不充分和信息不對稱，交易當事人對市場行情、交易手續等不甚了解，房地產經紀人員恰恰是這方面的專家。但必須誠實守信，否則會進一步廣大信息不對稱的負面效應。從長遠來看，誠實信用是行業發展的基礎。不誠信的房地產經紀人員無法在行業內長久立足，不誠信的機構也不可能有長遠的發展。對房地產經紀機構和人員來說，專業是執業之本，誠信是執業之基。在代理業務，房地產經紀機構和人員有義務維護委托人的合法權益和利益，并爭取委托人的最大利益，但不能因此違背誠實守信原則。這一原則包括兩方面內容：

1.房地產經紀機構及人員要誠實，不弄虛作假，不欺詐，不進行不正當競爭。房地產經紀機構或人員發布房源、客源信息要真實準確，不得夸大其詞，不得弄虛作假;房地產經紀機構承接業務要量力而行，不得承接、承辦自己不能勝任的業務;房地產經紀機構、房地產經紀人員要將有關信息準確告知客戶，客觀分析房地產的優劣勢，不得為了促成交易隱瞞已知悉的房地產的有關狀況，或者夸大其優勢，引誘、欺詐客戶;房地產經紀機構和人員不得誹謗、詆毀同行，不得進行不正當競爭。

2.房地產經紀機構及人員應信守諾言，嚴格按法律規定和合同約定履行義務，不得擅自違約或毀約。房地產經紀活動往往“空口無憑，立字為據”，一旦簽約，房地產經紀機構和人員就需要信守承諾。房地產交易具有不確定性，房地產經紀機構和人員應謹防不當承諾，一些房地產經紀人為了追求業績，往往做出一些無法兌現的承諾，如許諾當事人一定能以某一金額的價格售出房屋、能辦理高額貸款、辦理城鎮戶口、高投資回報率等，當事人往往被“引誘人套”。有的房地產經紀人為了實現承諾，誘導買賣雙方人員實施不正當甚至不合法行為，如為了高額貸款或減低稅收，唆使簽訂金額不實的假合同。房地產經紀人員應當做到實事求是，能做到的事情就給予客戶承諾，并信守諾言，而對于法律法規和政策不允許的或自身能力范圍之外的要求，一律不承諾。

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