第三節 房地產經紀執業規范的主要內容

三、業務辦理規范

(一)發布房源信息或者房地產廣告

承辦房屋出售、出租經紀業務的，房地產經紀機構應當與委托人簽訂房地產經紀服務合同，并經委托人書面同意后，方可對外發布相應的房源信息或廣告。房地產經紀機構發布所代理的新建商品房項目廣告時，應當提供委托證明。房源信息或者房地產信息必須真實、合法，不得欺騙和誤導公眾，特別對于能否實地查看待售的房屋，房地產經紀人員應當在房源廣告中據實披露，不得作不實宣傳。

根據國家工商行政管理局頒布的《房地產廣告發布規定》(國家工商行政管理總局令第80號，自2016年2月1日實施)的規定，房地產經紀機構發布房地產廣告或者業務招攬廣告還應當遵守下列規范：

發布房地產廣告，應當具有并向廣告發布媒體提供下列相應真實、合法、有效的證明文件：①房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介服務機構的營業執照或者其他主體資格證明;②建設主管部門頒發的房地產開發企業資質證書;③土地主管部門頒發的項目土地使用權證明;④建筑工程竣工驗收合格證明;⑤發布房地產項目預售、出售廣告，應當具有地方政府建設主管部門頒發的預售、銷售許可證證明;出租、項目轉讓廣告，應當具有相應的產權證明;⑥中介機構發布所代理的房地產項目廣告，應當提供業主委托證明;⑦確認廣告內容真實性的其他證明文件。

房地產廣告中的房源信息應當真實，廠告中涉及所有權或者使用權的，所有或者使用的基本單位應當是有實際意義的完整的生產、生活空間;面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確;廣告中使用建筑設計效果圖或者模型照片的，應當在廣告中注明;廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚，比例恰當;廣告中涉及的交通、商業、文化教育設施及其他市政條件等，如在規劃或者建設中，應當在廣告中注明;廣告中對價格有表示的，應當清楚表示為實際的銷售價格，明示價格的有效期限;廣告中涉及物業管理內容的，應當符合國家有關規定;涉及尚未實現的物業管理內容，應當在廣告中注明;廣告使用其他數據、統計資料、文摘、引用語的，應當真實、準確，表明出處。

發布商品房預售、銷售廣告，必須載明以下事項：①開發企業名稱;②中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱;③預售或者銷售許可證書號。但廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項

房地產廣告不得含有下列內容：①升值或者投資回報的承諾;②以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置;③違反國家有關價格管理的規定;④對規劃或者建設中的交通、商業、文化教育設施以及其他市政條件作誤導宣傳;⑤不得含有風水、占卜等封建迷信內容，對項目情況進行的說明、渲染，不得有悖社會良好風尚;⑥不得利用其他項目的形象、環境作為本項目的效果;⑦不得含有廣告主能夠為人住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。

凡下列情況的房地產，不得發布廣告：①在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;②在未經國家征用的集體所有的土地上建設的;③司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;④預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;⑤權屬有爭議的;⑥違反國家有關規定建設的;⑦不符合工程質量標準，經驗收不合格的;⑧法律、行政法規規定禁止的其他情形。

相關法律責任：違反規定發布廣告，《廣告法》及其他法律法規有規定的，依照有關法律法規規定予以處罰。法律法規沒有規定的，對負有責任的廣告主、廣告經營者、廣告發布者，處以違法所得三倍以下但不超過三萬元的罰款;沒有違法所得的，處以一萬元以下的罰款。

(二)及時報告訂約機會等信息

房地產經紀機構和房地產經紀人員作為買方或者承租方代理人時，必須在首次與賣方接觸時將與購買人或者承租人的關系告訴賣主，在簽訂交易合同前，并將此告知以書面確認的方式告訴賣主。擔任出賣方或出租方代理人時，也需要把與買房人或者租房人的利害關系告知出賣方或出租方，并在經紀服務告知確認書上記載利害關系情況。

承辦業務的房地產經紀人員應當及時、如實地向出售(出租)委托人報告業務進行過程中的訂約機會、市場行情變化及其他有關情況，不得對委托人隱瞞與交易有關的重要事項;應當憑借自己的專業知識和經驗，及時、如實向承購(承租)委托人提供經過調查、核實的標的房屋信息，如實告知所知悉的標的房屋的有關情況，協助其對標的房屋進行查驗;應當及時、如實向房地產經紀機構報告業務進展情況。

(三)撮合成交

在當事人對交易房屋滿意的情況下，撮合交易的過程就是房地產經紀人員代替委托人討價還價的過程。房地產經紀人員在執行代理業務時，在合法、誠信的前提下，應當維護委托人的最大權益;在執行居間業務時，應當公平正直，不偏袒任何一方。

(四)協助簽訂房地產交易合同

當事人雙方達成交易意向后，房地產經紀人員應當協助委托人訂立房地產交易合同。房地產經紀人員應當告知當事人優先選用政府部門或者行業組織推薦使用的房地產交易合同示范文本，并協助委托人逐條解讀合同條款，辦理房地產交易合同網上簽約或者合同備案等手續。房地產經紀機構和房地產經紀人員不得迎合委托人，為規避房屋交易稅費等非法目的，協助當事人就同一房屋簽訂不同交易價款的“陰陽合同”。

相關法律責任。為交易當事人規避房屋交易稅費等非法目的，就同一房屋簽訂不同交易價款的合同提供便利的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記入信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

(五)交易資金監管

房地產經紀機構、房地產經紀人員應當嚴格遵守房地產交易資金監管規定，保障房地產交易資金安全，不得挪用、占用或者拖延支付客戶的房地產交易資金。

房地產交易當事人約定由房地產經紀機構代收代付交易資金的，應當通過房地產經紀機構在銀行開設的客戶交易結算資金專用存款賬戶或者備付金賬戶劃轉交易資金。交易資金的劃轉應當經過房地產交易資金支付方和房地產經紀機構的簽字和蓋章。

相關法律責任：房地產經紀機構擅自劃轉客戶交易結算資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。侵占、挪用房地產交易資金的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記人信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

四、服務費用收取規范

房地產經紀服務實行市場調節價格，收費標準由房地產經紀機構根據服務成本和市場競爭情況自行確定。房地產經紀機構在營業場所公示的收費標準不得再標注是政府制定的收費標準。

房地產經紀服務實行明碼標價制度，不得收取任何未予標明的費用。服務報酬由房地產經紀機構按照約定向委托人統一收取，并開具合法票據。房地產經紀人員不得以個人名義收取任何費用。房地產經紀機構收取傭金不得違反國家法律法規，不得賺取差價及謀取合同約定以外的非法收益;不得利用虛假信息騙取中介費、服務費、看房費等費用。對于單邊代理的房地產經紀業務，房地產經紀人員有義務向交易相對人或者交易相對人的代理人披露傭金的安排。

房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定的事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定的標準的，不得收取傭金。房地產經紀機構從事經紀活動支出的必要費用，可以按照房地產經紀服務合同約定要求委托人支付;房地產經紀服務合同未約定的，不得要求委托人支付。經委托人同意，兩個或者兩個以上房地產經紀機構同一房地產經紀業務開展合作的，只能按一宗業務收費，不得向委托人增加收費。合作完成機構應當根據合同約定分配傭金。

相關法律責任：有下列行為之一的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規和規章的規定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款;情節嚴重的，依法給予停業整頓等行政處罰。①房地產經紀服務未實行明碼標價，未在經營場所醒目位置標明房地產經紀服務項目、服務內容、收費標準以及相關房地產價格和信息的;②房地產經紀機構收取未予標明的費用的;③房地產經紀機構利用虛假標價，或者通過混合標價、捆綁標價等使人誤解的標價內容和標價方式進行價格欺詐的;④對交易當事人隱瞞真實的房屋交易信息，低價收進高價賣(租)出房屋賺取差價構成價格違法行為的;⑤房地產經紀機構未完成房地產經紀服務合同約定事項，或者服務未達到房地產經紀服務合同約定標準的，收取傭金的;⑥兩家或者兩家以上房地產經紀機構合作開展同一宗房地產經紀業務，未按照一宗業務收取傭金，或者向委托人增加收費的。

五、資料簽署和保存規范

1.重要文書簽章

為將經紀服務合同責任落實到每個房地產經紀人員，增強承辦房地產經紀人員的責任心，切實保護委托人利益，房地產經紀服務合同、房屋狀況說明書和書面告知材料等重要業務文書應當由房地產經紀機構授權的登記房地產經紀人員簽名，并在業務書上注明房地產經紀人員的登記號。

2.業務記錄

房地產經紀機構應當建立和健全業務記錄制度，執行業務的房地產經紀人員應當如實全程記錄業務執行情況及發生的費用等，形成完整、規范、詳實的業務記錄。

3.資料保管

房地產經紀機構應當妥善保管房地產經紀服務合同、房屋買賣合同或房屋租賃合同、委托人提供的資料、業務記錄、業務交接單據、原始憑證等與房地產經紀業務有關的資料、文件和物品，嚴禁偽造、涂改交易文件和憑證。房地產經紀服務合同的保存期不少于5年。

六、信息保密規范

房地產經紀機構和人員應當保守在從事房地產經紀活動中知悉的委托人、交易相對人和其他人不愿泄露的情況、信息及商業秘密。但是，以下兩種情況除外：一是委托人或者其他人準備或者正在實施危害國家安全、公共安全或者嚴重危害他人人身、財產安全的行為;二是法院或政府有關部門要求協助提供相關信息。

房地產經紀機構和房地產經紀人員不得不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益。比如，利用客戶的房屋產權材料辦理個人暫住證，或將客戶信息出賣給他人。現實房地產交易中，交易當事人向房地產經紀機構提供個人信息，日積月累，房地產經紀機構會掌握大量的客戶信息。一般在購房之后，房主還會進行裝飾裝修、購置家具家電等一些后續投資，掌握在房地產經紀機構手里的客戶信息就有相當的經濟價值。這種情況下，房地產經紀機構及人員一定要抵制利誘，遵守職業道德，不泄露客戶信息，更不利用委托人的個人信息或者資料謀取不正當利益。

相關法律責任：房地產經紀機構未按照規定如實記錄業務情況或者保存房地產經紀服務合同的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記人信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構處以1萬元以上3萬元以下罰款。泄露或者不當使用委托人的個人信息或者商業秘密，謀取不正當利益的，由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正，記人信用檔案;對房地產經紀人員處以1萬元罰款;對房地產經紀機構，取消網上簽約資格，處以3萬元罰款。

七、處理與同行關系的行為規范

(一)同行及同業間的尊重與合作

房地產經紀機構和人員應當共同遵守經紀服務市場及經紀行業公認的行業準則，從維護行業形象及合法利益的角度出發，相互尊重，公平競爭，不能進行房地產經紀機構之間或房地產經紀人員之間的優劣比較宣傳，嚴禁在公眾場合及傳媒上發表貶低、詆毀、損害同行聲譽的言論。

房地產經紀同行及同業應當開展合作，除非同行合作不符合委托人的最佳利益。兩個或兩個以上房地產經紀機構就同一房地產交易提供經紀服務時，房地產經紀機構之間和房地產經紀人員之間應當合理分工、明確職責、密切協作，意見不一致時應當及時通報委托人協商決定。通常同行之間合作，應當分享傭金、共擔費用，合同的邀約一方在發布房源時應注明是否接受合作，接受合作的必須清楚表明合作的條件。房地產經紀機構對合作完成的經紀業務承擔連帶責任。

房地產經紀人員從其他房地產經紀人員或者其他房地產經紀機構那里獲取信息時，應告知對方其房地產經紀人員身份，并告知是自己咨詢還是替客戶咨詢，若為客戶提出詢問，則必須告知其本人與客戶的關系。

獨家代理或者專任委托具有排他性，房地產經紀機構和房地產經紀人員在聯系已與其他機構簽署獨家代理房地產經紀服務合同的業務時，應當遵守如下規范：

1.房地產經紀機構和人員只能與代理經紀機構聯系，而不能與獨家代理的委托人(被代理人)聯系，除非后者主動聯系;

2.當代理的經紀機構拒絕披露獨家代理到期日或者代理性質時，其他的房地產經紀人員可以與房屋所權人取得聯系，招攬業務;

3.若獨家代理房地產經紀機構的委托人主動聯系房地產經紀機構，討論建立同樣的獨家服務關系，雙方可就未來事項或現存獨家代理的房地產經紀服務合同到期后，雙方可合作事項進行討論。

(二)禁止不正當競爭

房地產經紀執業不正當競爭行為是指房地產經紀機構和人員為了承攬經紀業務，違反自愿、平等、公平、誠實信用原則和房地產經紀執業行為規范，違反房地產經紀服務市場及房地產經紀行業公認的行業準則，采用不正當手段與同行進行業務競爭，損害其他房地產經紀機構及人員合法權益的行為。房地產經紀行業的不正當競爭行為主要依據《反不正當競爭法》調整。

房地產經紀機構和人員在與委托人及其他人員接觸中，不得采用下列不正當手段與同行進行業務競爭：

1.故意詆毀、誹謗其他房地產經紀機構和人員信譽、聲譽，散布、傳播關于同行的錯誤信息;

2.無正當理由，以低于成本價或在同行業收費水平以下收費為條件吸引客戶，或采用商業賄賂的方式爭攬業務;

3.房地產經紀人員與所受聘的房地產經紀機構解除勞動關系后，誘勸原受聘房地產經紀機構的客戶，以取得業務;

4.故意在委托人與其他房地產經紀機構和人員之間設置障礙，故意破壞同行促成的交易 制造糾紛和麻煩。

八、處理與社會關系的行為規范

(一)禁止誤導社會公眾、擾亂市場秩序

1.房地產經紀機構和人員不得捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格;相關法律責任：房地產經紀機構和人員捏造散布漲價信息，或者與房地產開發經營單位串通捂盤惜售、炒賣房號，操縱市場價格，構成價格違法行為的，由縣級以上人民政府價格主管部門按照價格法律、法規和規章的規定，責令改正、沒收違法所得、依法處以罰款;情節嚴重的，依法給予停業整頓等行政處罰;

2.房地產經紀機構公開發布房地產市場報告，應當真實、客觀、翔實，不得誤導社會公眾;

3.房地產經紀人員應當珍視和維護房地產經紀人員職業聲譽，在網絡、電視、報紙等媒體上發表的專業觀點，應當表明房地產經紀專業人員的身份。

(二)配合監督檢查

房地產經紀機構及人員接受司法機關、行政主管部門及相關部門監督檢查時，被檢查的房地產經紀機構和房地產經紀人員應當予以配合，并根據要求提供檢查所需的資料。

(三)承擔社會責任

房地產經紀機構及人員應充分認識到自己是社會的一員，作為(企業)公民，理應承擔自己的社會責任。目前一些大型的房地產經紀機構通過捐建希望小學、捐建圖書館、建立員工互助基金等方式承擔社會責任。

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（責任編輯：）

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