第一節(jié) 房源與房源信息

一、房源和房源信息的內(nèi)涵

(一)房源和房源信息的含義

房源是指供出租或者出售的住房、商業(yè)用房、工業(yè)廠房等房屋，即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人有意愿出售或出租的房地產(chǎn)。從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)角度看，房源不僅包括委托出售或出租的房屋，還包括該房屋的業(yè)主(委托方)。因此，房源通常是指業(yè)主(委托方)及其委托出售或出租的房屋。房源與房屋是不同的。房屋是已經(jīng)建成的各類建筑物。例如，很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通過(guò)“掃盤(pán)”建立了機(jī)構(gòu)的“樓盤(pán)字典”數(shù)據(jù)庫(kù)。在樓盤(pán)字典里，將城市內(nèi)全部已建成的不動(dòng)產(chǎn)都囊括在內(nèi)，可以查詢每套房產(chǎn)的所在地、價(jià)格、配套設(shè)施情況。在樓盤(pán)字典里，其中只有非常少的一部分房產(chǎn)是房源，即產(chǎn)權(quán)人有意愿出售或出租的房產(chǎn)。

房源信息是指描述和刻畫(huà)房源的房地產(chǎn)狀況、權(quán)利人情況和租售價(jià)格等內(nèi)容的數(shù)字、圖像和文字性信息。房源信息包括與委托出售(或出租)房屋相關(guān)的相關(guān)信息，包括房屋的實(shí)物狀況信息、權(quán)益狀況信息、區(qū)位狀況信息、租售價(jià)格信息、物業(yè)管理狀況信息以及房源委托人身份等相關(guān)信息。

房源是房源信息存在的基礎(chǔ)，房源信息是表征和表達(dá)房源特征的外在形式。沒(méi)有房源，也就不存在房源信息。為了全面、深入、客觀、動(dòng)態(tài)地了解和認(rèn)識(shí)房源，需要從各個(gè)角度以文字和圖像等媒介載體來(lái)描述房源，進(jìn)而形成了能夠傳播、被人理解和有利于營(yíng)銷的信息。因此，房源和房源信息是一個(gè)事物的兩個(gè)方面。針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，房源是根本，房源信息是基于房源加工形成的信息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人和經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)外發(fā)布的就是基于真實(shí)房源形成的房源信息。

(二)房源和房源信息的作用

1.房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力

房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)必不可少的重要資源，是其生存和發(fā)展的基礎(chǔ)。房源信息作為重要的信息資源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是以提供房地產(chǎn)交易信息，撮合房地產(chǎn)交易雙方實(shí)現(xiàn)交易為經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。交易雙方為了降低自己搜尋交易信息的成本支出，期望以更高的效率和更低的成本從房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)獲得信息并實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)交易。從購(gòu)買方(或承租方)來(lái)看，其委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)目的是希望在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的幫助下，在市場(chǎng)上找到符合需求的不動(dòng)產(chǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)若沒(méi)有房源以實(shí)現(xiàn)購(gòu)買方(或承租方)的需求，就無(wú)法為客戶提供基本的服務(wù)。

一般情況下，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)擁有的房源數(shù)量越多、類型越豐富，其市場(chǎng)占有份額就越高，其競(jìng)爭(zhēng)地位就越有利。現(xiàn)實(shí)中，購(gòu)買方(或承租方)在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)時(shí)，往往會(huì)“貨比三家”，他們會(huì)到不同房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)問(wèn)詢了解與比較，最終選擇某家或某幾家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)。對(duì)于購(gòu)買方(或承租方)而言，自然更傾向于選擇房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)，這意味有更多的選擇空間和匹配成功的機(jī)會(huì)。對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，房源數(shù)量多、房源類型豐富、房源質(zhì)量高更容易吸引客戶，從而獲得更多的成交機(jī)會(huì)，這就為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)贏得并穩(wěn)固其市場(chǎng)地位提供了一個(gè)重要基礎(chǔ)。

因此，房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不可或缺的資源。從某種程度上來(lái)講，它是決定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)生存、發(fā)展的空間與潛力，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。

2.房源對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的作用

有人形象地將“房源”比作父親(男性)，將“客源”比作母親(女性)，沒(méi)有房客源就無(wú)法匹配誕生出“孩子”——促成房地產(chǎn)交易業(yè)務(wù)達(dá)成。在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在二手房(存量房)交易過(guò)程中多起到居間服務(wù)的角色，通過(guò)提供服務(wù)促使房客源合理匹配和買賣(租賃)雙方交易的達(dá)成，因此房源是服務(wù)內(nèi)容構(gòu)成部分，不可分離。房源是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人為客戶提供服務(wù)的前提條件和促成買賣(租賃)雙方交易實(shí)現(xiàn)的重要因素。

3.房源對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)者的意義

作為消費(fèi)者的購(gòu)買方(或租賃方)消費(fèi)所得的最終商品就是房屋，房源對(duì)于購(gòu)買方(或租賃方)而言不僅僅是被符號(hào)化的信息資源，更重要的是最終交易的實(shí)體商品——兼具物理屬性、法律屬性和心理屬性的特殊商品。因此房源質(zhì)量的優(yōu)劣不僅關(guān)系到購(gòu)買方(或租賃方)的消費(fèi)需求能否得到及時(shí)、有效的滿足，也關(guān)系到購(gòu)買方(或租賃方)交易資金安全和消費(fèi)者權(quán)益能否得到合法、有力的保障。

二、房源的特征與分類

(一)房源的特征

1.動(dòng)態(tài)性

房源的動(dòng)態(tài)性主要包括兩個(gè)方面，一是物業(yè)交易價(jià)格的變動(dòng)，二是物業(yè)使用狀態(tài)的變動(dòng)。價(jià)格波動(dòng)經(jīng)常隨著市場(chǎng)狀況、政策發(fā)布、城市發(fā)展規(guī)劃、業(yè)主(委托方)心態(tài)的變化而不斷波動(dòng)。房源使用狀態(tài)的變動(dòng)較少發(fā)生，它是指在委托期間，物業(yè)的使用狀態(tài)(如閑置、居住或辦公等)發(fā)生變化，如原本閑置待出售的物業(yè)，業(yè)主(委托方)決定先租給其他人居住，但并沒(méi)有因此拒絕有興趣的購(gòu)房人去看房等。但是在委托出售過(guò)程中，也存在因?yàn)椴划?dāng)使用而導(dǎo)致最終出售時(shí)的房屋物理狀態(tài)與初始委托時(shí)的狀態(tài)出現(xiàn)差異，從而影響了最終房屋銷售結(jié)果。

由于房源存在變動(dòng)性這一特征，所以經(jīng)紀(jì)人要不間斷地與業(yè)主(委托方)聯(lián)系，以便在房源的某些指標(biāo)發(fā)生變動(dòng)時(shí)及時(shí)更新房源信息。

2.可替代性

雖然每一套房屋都是唯一的，具有明顯的個(gè)別性，但是在現(xiàn)實(shí)生活中，人們對(duì)房屋的需求卻并不是非某一套不可。具有相似地段、相似建筑類型、相似戶型的房屋，在效用上就具有相似性，對(duì)于特定的需求者而言，它們是可以相互替代的。這就令房源具有可替代性這一特征。

買方(或租客)在尋找房屋時(shí)，往往不止考察一套房源，這正是房源具有的可替代性特征所致。同時(shí)，房源的可替代性特征也為經(jīng)紀(jì)人的經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)提供了更廣闊的操作空間。例如，一位有意購(gòu)買甲住房的買方，盡管對(duì)甲住房的地理位置、戶型等十分滿意，但因?yàn)橘u方出價(jià)太高而遲遲沒(méi)有成交。這時(shí)買方經(jīng)紀(jì)人向客戶提供了與甲住房相似的乙住房資料。買方看過(guò)乙住房后，發(fā)現(xiàn)其各方面的品質(zhì)與甲住房相似，其價(jià)格比甲住房便宜，因此最終決定購(gòu)買乙住房。

(二)房源的分類

房源一般分為住宅和非住宅兩大類。住宅是指專供人居住的房屋，包括別墅、公寓、普通住宅、家屬宿舍和集體宿舍(包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍)等，但不包含住宅樓中作為人防用的地下室等，也不包括托兒所、醫(yī)院病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門(mén)用途的房屋。非住宅是指除了住宅以外的非居住用房屋，它包括辦公用房、商業(yè)用房、停車房和廠房倉(cāng)庫(kù)等。

1.住宅類

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》GB 50096-2011對(duì)住宅的定義，住宅是指供家庭居住的建筑，由臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間等空間構(gòu)成。從這個(gè)定義可以看出，住宅的使用者是家庭，不是家庭以外的商業(yè)等經(jīng)營(yíng)部門(mén)。住宅一般是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中數(shù)量最多，同時(shí)也是交易量最大的一種房源。住宅可以根據(jù)建筑層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品性質(zhì)、房屋戶型等進(jìn)行細(xì)分。

按照產(chǎn)權(quán)性質(zhì)進(jìn)行細(xì)分，住宅一般又可以分成商品住房、房改房、解困房、集資房、限價(jià)商品住房、私房、廉租房、軍產(chǎn)房、農(nóng)村宅基地上的住房(俗稱小產(chǎn)權(quán)房)、自建住房等。在這些住房中，可以交易的住房主要有商品房、房改房和私房，以及符合地方政府關(guān)于上市交易條件規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房。在存量房市場(chǎng)中，再次轉(zhuǎn)售的商品住房占有比較大的比重，而且這種趨勢(shì)越來(lái)越明顯。

房改房(即已購(gòu)公房)就是單位、機(jī)關(guān)、企業(yè)等部門(mén)分配給職工的公有住房，房改后由職工按規(guī)定購(gòu)買、職工享有房屋使用權(quán)的物業(yè)。目前房改房經(jīng)過(guò)房屋產(chǎn)權(quán)單位批準(zhǔn)并補(bǔ)交了土地收益后，可以在市場(chǎng)上進(jìn)行流通。

【案例3-1】

出售房改房，留意“隱性共有人”

廣州市的李阿姨年歲已高，丈夫幾年前也去世了，想把登記在自己名下的老舊房改房出售換成電梯房，于是委托了某房地產(chǎn)中介公司出售該房改房。該中介公司的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王接待了李阿姨。李阿姨向小王告知了房屋出售原因，還向小王透露了老伴過(guò)世的信息，但小王沒(méi)有在意，很快就將李阿姨的房屋出售信息放到了門(mén)店櫥窗上。在小王的撮合下，買家張某以一次性付款方式購(gòu)買了李阿姨的房改房并簽訂了《房屋買賣合同》。李阿姨和張某在不動(dòng)產(chǎn)登記中心辦理房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶遞件手續(xù)時(shí)，李阿姨提供了《出售公有住房繳款明細(xì)表》等資料。不動(dòng)產(chǎn)登記中心的工作人員告知張某，由于李阿姨的房產(chǎn)是房改房，明細(xì)表上載有其配偶信息，由于其配偶已經(jīng)去世，尚未辦理繼承手續(xù)，房屋暫時(shí)不能辦理過(guò)戶。經(jīng)雙方協(xié)商，張某同意李阿姨先辦理繼承后再辦理房屋過(guò)戶手續(xù)。三個(gè)月后，李阿姨終于辦理了繼承登記領(lǐng)取了新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，然后成功地將房產(chǎn)過(guò)戶給了張某。

事后，李阿姨認(rèn)為該房地產(chǎn)中介公司未能提供專業(yè)的中介服務(wù)，就未向中介公司支付余下的一半中介費(fèi)用。中介公司在與李阿姨協(xié)商不成的情況下，向法院提起訴訟，要求李阿姨支付余下的中介費(fèi)用。法院在查明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小王在李阿姨已經(jīng)告知其配偶已經(jīng)去世，卻未能告知李阿姨應(yīng)該先辦理房屋繼承手續(xù)，依然將房屋信息進(jìn)行了外部營(yíng)銷，認(rèn)定導(dǎo)致經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和買賣合同未能按約定履行的責(zé)任在于中介公司，故駁回了中介公司的訴訟請(qǐng)求。

這個(gè)案例的關(guān)鍵點(diǎn)是房改房的產(chǎn)權(quán)共有人是隱性的。按照習(xí)慣，房改房上登記的產(chǎn)權(quán)人姓名通常是夫妻中的一人。例如，如果房改房是來(lái)自丈夫所在單位，通常房改房的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上產(chǎn)權(quán)人姓名一般登記丈夫的名字。配偶信息記載在檔案中，習(xí)慣稱登記人為“顯性共有人”，配偶為“隱性共有人”。案例中，該上市出售的房改房雖然登記在李阿姨名下，但《出售公有住房繳款明細(xì)表》有配偶姓名，房屋屬于夫妻共同共有。

央產(chǎn)房是指“中央在京單位已購(gòu)公有住房”，職工根據(jù)國(guó)家政策，按照房改成本價(jià)或者標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的由中央在京單位建設(shè)的安居工程住房和集資合建住房，也視為已購(gòu)公房。關(guān)于央產(chǎn)房有一些禁止性規(guī)定，包括：涉及國(guó)家安全、保密的特殊部門(mén)的住房;黨政機(jī)關(guān)、科研部門(mén)及大專院校等單位在機(jī)關(guān)辦公、教學(xué)、科研區(qū)內(nèi)的住房;原產(chǎn)權(quán)單位認(rèn)為不宜公開(kāi)上市出售的;部級(jí)干部住房;法律、法規(guī)規(guī)定的其他不得上市出售的已購(gòu)公房或與原產(chǎn)權(quán)單位有特殊約定的已購(gòu)公房(規(guī)定住滿五年內(nèi)容的除外)。房屋業(yè)主出售央產(chǎn)房時(shí)，業(yè)主應(yīng)向原產(chǎn)權(quán)單位進(jìn)行核實(shí)，該房產(chǎn)是否可以上市交易。只有原產(chǎn)權(quán)單位同意可以上市交易，才能委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售。

解困房是指地方各級(jí)政府專門(mén)修建用于解決本地城鎮(zhèn)居民、特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問(wèn)題的住房。解困房不能上市交易。

集資房是指由政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金而建造的一種住房。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資，政府及相關(guān)部門(mén)在用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資房通常也不可上市交易。

根據(jù)2007年建設(shè)部發(fā)布的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》(建設(shè)部令258號(hào))的規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用住房是指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價(jià)格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。其來(lái)源一般有三種：一是由政府提供專項(xiàng)用地，通過(guò)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)、集中組織建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房;二是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)擬作為商品房開(kāi)發(fā)的部分普通住宅項(xiàng)目調(diào)整為經(jīng)濟(jì)適用住房;三是單位以自建和聯(lián)建方式建設(shè)的，出售給本單位職工的經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房的產(chǎn)權(quán)人在購(gòu)買住房5年后可以上市交易。經(jīng)濟(jì)適用住房交易時(shí)需繳納綜合地價(jià)款。應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優(yōu)先回購(gòu);購(gòu)房人也可以按照政府所定的標(biāo)準(zhǔn)向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款后，取得完全產(chǎn)權(quán)。對(duì)于2008年4月以后建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適應(yīng)住房，產(chǎn)權(quán)人出售時(shí)，政府具有優(yōu)先回購(gòu)權(quán)利，如果政府不回購(gòu)，應(yīng)按照屆時(shí)同地段普通商品住房與經(jīng)濟(jì)適用住房差價(jià)的一定比例向政府交納土地收益等相關(guān)價(jià)款。2012年2月北京市發(fā)布新規(guī)定，凡新購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房不得在市場(chǎng)上出售，如果銷售需由政府回購(gòu)。

一些地方為了解決“夾心層”住房需求問(wèn)題，政府出臺(tái)了限價(jià)商品住房政策，以滿足中等收入者的住房需求。限價(jià)商品住房是指政府采取招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓商品住房用地時(shí)，提出限制銷售價(jià)格、住房套型面積和銷售對(duì)象等要求，由建設(shè)單位通過(guò)公開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)方式取得土地，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)和定向銷售的普通商品住房。限制商品住房對(duì)戶型面積做了嚴(yán)格限制，住房建筑面積通常在90 m2以下，兩居室住房的建筑面積在75m2以下。購(gòu)房對(duì)象也有嚴(yán)格限制條件，房屋的分配和銷售一般采用申請(qǐng)輪候制，并以搖號(hào)形式確定最終購(gòu)房者。購(gòu)房人取得房屋權(quán)屬證書(shū)后5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房，確需轉(zhuǎn)讓的，由政府回購(gòu);5年后轉(zhuǎn)讓所購(gòu)住房，需要補(bǔ)交土地收益等價(jià)款。

按抵押狀態(tài)，住房分為未設(shè)定抵押的房屋與已設(shè)定抵押的房屋。已設(shè)定抵押的房屋在出售前應(yīng)辦理抵押權(quán)注銷手續(xù)后才能允許再次交易，俗稱“解押”。

小產(chǎn)權(quán)房，基于房屋產(chǎn)權(quán)的來(lái)源不同，現(xiàn)階段存在以下三種小產(chǎn)權(quán)房：①針對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)而言，將開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán);②按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來(lái)區(qū)分，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán);③按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來(lái)區(qū)分，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)登記部門(mén)不核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證但可能由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府核發(fā)某些產(chǎn)權(quán)證明的叫小產(chǎn)權(quán)，又稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房。第①類情形的不動(dòng)產(chǎn)，只要購(gòu)房人取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證，就可以上市交易;第②類情形的小產(chǎn)權(quán)房只要交足購(gòu)房款或轉(zhuǎn)讓時(shí)補(bǔ)繳土地出讓金就可以自由交易;第③類情形小產(chǎn)權(quán)的法律屬性尚存在較大爭(zhēng)議，不受法律保護(hù)，通常不能上市交易。

按照繳稅標(biāo)準(zhǔn)可分為普通住宅和非普通住宅，非普通住宅有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：①住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以下(不含1.0);②單套建筑面積在144m2以上(不含144 m2);③實(shí)際成交價(jià)格高于同級(jí)別土地住房平均交易價(jià)格1.2倍。以上三點(diǎn)只要符合一個(gè)即為非普通住宅，反之則為普通住宅。對(duì)于普通住宅和非普通住宅，各地方政府規(guī)定繳納相關(guān)稅費(fèi)也存在差異，具體標(biāo)準(zhǔn)以各地方政府相關(guān)政策文件為準(zhǔn)。

2.非住宅類

非住宅類主要是除住宅外的辦公用房、商業(yè)用房、停車樓(場(chǎng))、廠房倉(cāng)庫(kù)和農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等。農(nóng)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)目前受法律和政策限制，交易量較少，本節(jié)不做介紹。

(1)辦公用房

辦公用房是指企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、學(xué)校、醫(yī)院等單位的辦公用房屋。其中，檔次較高的、設(shè)備較齊全的為高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓，條件一般的為普通辦公用房。如果辦公用地是以土地出讓方式獲得，其土地使用年限最高是50年。

(2)商業(yè)用房

廣義的商業(yè)用房，不僅包括零售商業(yè)用房(大商場(chǎng)、商鋪)，還包括娛樂(lè)業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)所使用的房屋，營(yíng)利性的展覽館廳、體育場(chǎng)所、浴室，以及銀行、證券等金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)交易場(chǎng)所。

商業(yè)用房，俗稱商鋪，是專門(mén)用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)，是經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品交易、服務(wù)及感受體驗(yàn)的場(chǎng)所。如果是通過(guò)土地出讓方式獲得土地，其土地使用年限最高為40年。商業(yè)用房的水電性質(zhì)也是商業(yè)性質(zhì)，相比較于居民用水用電，價(jià)格昂貴。

如果按照商業(yè)用房所在的地理位置來(lái)劃分，商鋪可以分為鋪面房和鋪位。鋪面房，是指臨街有門(mén)面，可開(kāi)設(shè)商店的房屋，俗稱店鋪或街鋪。鋪位，一般只是指大型綜合百貨商場(chǎng)、大賣場(chǎng)、專業(yè)特色街、購(gòu)物中心等整體商用物業(yè)中的某一獨(dú)立單元或某些獨(dú)立的售貨亭、角等，俗稱店中店。

商業(yè)用房中有一類特殊的不動(dòng)產(chǎn)，就是公寓。公寓雖然有居住的功能，但從本質(zhì)上看，都不算是住宅。住宅的使用者是家庭，公寓的使用者是既可以是家庭也可以是家庭以外的企業(yè)經(jīng)營(yíng)單位。公寓用地的性質(zhì)可能是商業(yè)用地或者綜合用地，甚至還有一些是利用工業(yè)廠房改建的公寓性住宅，例如長(zhǎng)租公寓是經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)改造的工業(yè)廠房后向市場(chǎng)出租的公寓。公寓類型大致可分為住宅公寓、商務(wù)公寓、酒店公寓、學(xué)生公寓、老年公寓、青年公寓、專家公寓等。可以說(shuō)公寓是兼具住宅使用功能和辦公經(jīng)營(yíng)功能的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)。關(guān)于公寓是住宅還是非住宅的區(qū)分，主要以土地規(guī)劃性質(zhì)決定。

【案例3-2】

創(chuàng)業(yè)者的樂(lè)園：創(chuàng)業(yè)公社·37度公寓

位于北京市石景山區(qū)的37度公寓古城項(xiàng)目由首鋼實(shí)業(yè)和創(chuàng)業(yè)公社聯(lián)合出品，原是有幾十年歷史的首鋼單身公寓，2015年經(jīng)過(guò)改造，從一棟單身公寓變成一棟集舒適生活、便捷辦公、放松交流與個(gè)性化服務(wù)為一體的綜合性空間。

公寓被分成公共活動(dòng)區(qū)、共享式辦公區(qū)和公寓三個(gè)功能結(jié)構(gòu)。公共區(qū)域按照樓層分為一層咖啡廳、二層圖書(shū)館、三層影視藝術(shù)沙龍、四層創(chuàng)客沙龍、五層運(yùn)動(dòng)健身房、六層美食廚房，每層都有85m2的公共活動(dòng)區(qū)。住戶們可以根據(jù)自己的興趣愛(ài)好，組織參加各種主題活動(dòng)。住戶主要是青年人。

公寓共有500套，每間房間面積20m2左右，標(biāo)準(zhǔn)配備獨(dú)立衛(wèi)生間、24小時(shí)熱水、冰箱、空調(diào)、洗衣機(jī)、油煙機(jī)、床、書(shū)桌、座椅、沙發(fā)、衣柜、智能網(wǎng)絡(luò)、市政供暖。

(3)倉(cāng)庫(kù)、停車樓和廠房

除了以上兩種常見(jiàn)類型以外，房源還包括倉(cāng)庫(kù)、停車房和廠房。庫(kù)房，俗稱倉(cāng)庫(kù)，是指用于存放商品的房屋，主要用于存放怕雨雪、怕風(fēng)吹日曬、要求保管條件比較好的商品。倉(cāng)庫(kù)按照建筑結(jié)構(gòu)分，倉(cāng)庫(kù)有混凝土、磚木、簡(jiǎn)易庫(kù)房等;按庫(kù)房的使用要求可分為簡(jiǎn)單庫(kù)房、保溫庫(kù)房、自動(dòng)化庫(kù)房和冷藏庫(kù)房等。車庫(kù)俗稱停車樓(場(chǎng))，用于停放車輛的地方。工業(yè)廠房俗稱廠房，指直接用于生產(chǎn)或?yàn)樯a(chǎn)配套的各種房屋，包括主要車間、輔助用房及附屬設(shè)施用房。很多工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)的廠房是標(biāo)準(zhǔn)廠房，適合多種工業(yè)企業(yè)。工業(yè)、交通運(yùn)輸、商業(yè)、建筑業(yè)以及科研、學(xué)校等單位的廠房都應(yīng)包括在內(nèi)。工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地是通過(guò)土地出讓方式獲得的，其土地使用年限最高為50年。

三、描述房源信息的指標(biāo)

表征房源信息的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)看，它不僅有物理指標(biāo)、法律指標(biāo)，還有非常關(guān)鍵的“心理特征”。

(一)房源信息的物理指標(biāo)

表征房源信息的物理指標(biāo)，主要是描述物業(yè)自身及其周邊環(huán)境的物理狀態(tài)的指標(biāo)，如物業(yè)的區(qū)位(地段)、建筑外觀、面積、朝向、間隔、新舊程度、建成年份等。除非遭遇地震、火災(zāi)等特殊情況，一般情況下，房源信息的物理指標(biāo)在交易過(guò)程中是不變的。房源的物理特征決定了房源的使用價(jià)值，也在一定程度上決定了該物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)格。

房屋價(jià)格受多種因素的共同影響。從房源的物理特征來(lái)看，每一套物業(yè)的價(jià)格是由房地產(chǎn)產(chǎn)品的個(gè)別性決定的。世界上不存在兩套完全相同的房屋，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有顯著的個(gè)別性。世界上不存在兩套完全相同的房屋。就算在一個(gè)按同一建筑設(shè)計(jì)方案建造的住宅小區(qū)里，受地理因素的影響，每一幢樓都有自己的具體位置，因而它們?cè)诔鋈敕奖愠潭取⒕坝^、日照、受噪聲影響程度等方面都各不相同;在同一幢樓中，不同樓層之間的物業(yè)單元也存在差別;即使在同一樓層中，每套物業(yè)單元還存在朝向等方面的差別。這些差別決定了每一套房屋都具有自己獨(dú)特的使用價(jià)值，因而其市場(chǎng)價(jià)格也就不盡相同。

(二)房源信息的法律指標(biāo)

房源信息的法律指標(biāo)主要包括表征房屋的用途及其權(quán)屬狀態(tài)等的指標(biāo)。在我國(guó)，不動(dòng)產(chǎn)的用途通常是固定不變的，只有經(jīng)城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)，其用途才可以變更，否則就是違法變更使用用途。

不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)一般由特定的法律文件反映，《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證》(如《土地使用權(quán)證》《房屋所有權(quán)證》《他項(xiàng)權(quán)利證書(shū)》)等。在產(chǎn)權(quán)證書(shū)上需要列明的內(nèi)容有房屋性質(zhì)(如商品房、房改房、宅基地等)、業(yè)主姓名、土地使用年限、法定用途、房屋土地位置圖、他項(xiàng)權(quán)利等。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀態(tài)經(jīng)過(guò)法律程序或行政程序可以變更。

(三)房源信息的“心理特征”

房源信息的“心理特征”中的“心理”指的是業(yè)主(委托方)在委托過(guò)程中的心理狀態(tài)。隨著時(shí)間的推移，這種心理狀態(tài)往往會(huì)發(fā)生變化，從而對(duì)房地產(chǎn)交易過(guò)程和交易結(jié)果產(chǎn)生影響。其中，交易價(jià)格最容易受到影響。在交易過(guò)程中，受到業(yè)主(委托方)心理狀態(tài)的波動(dòng)，房源交易價(jià)格可能產(chǎn)生波動(dòng)。一般情況下，房源的初始委托價(jià)格與最終成交價(jià)是不同的。初始委托價(jià)是由業(yè)主(委托方)決定的，隨著其對(duì)市場(chǎng)信息的了解程度，以及最終出售或出租時(shí)的心態(tài)，決定了房源的最終交易價(jià)格。

1.市場(chǎng)信息了解程度的變化

一般來(lái)說(shuō)，業(yè)主(委托方)所能了解到的市場(chǎng)信息有限，容易導(dǎo)致他們對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生比較片面的理解。媒體的宣傳、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的廣告是他們了解市場(chǎng)信息的兩大渠道。但是，因?yàn)檫@兩個(gè)渠道的信息都缺乏權(quán)威性，有些業(yè)主(委托方)會(huì)另外去尋找認(rèn)為可信度高的信息來(lái)源，如朋友的意見(jiàn)、客戶看房時(shí)的直接反應(yīng)等。這些信息皆具有不確定性，容易發(fā)生變化。它們的變化往往會(huì)引起業(yè)主(委托方)的心理變化。

例如，張先生上個(gè)月將自己的一套住宅以130萬(wàn)元的價(jià)格委托給房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)出售。這個(gè)月，他看到媒體報(bào)道房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲的趨勢(shì)，以及他的一位朋友也跟他說(shuō)他定的售價(jià)太低。于是，他就將那套住宅的售價(jià)更改為150萬(wàn)元。

2.出售或出租心態(tài)的變化

在尋找購(gòu)房人(承租人)的過(guò)程中，業(yè)主(委托方)的出售或出租心態(tài)，也會(huì)因某些事件的發(fā)生而產(chǎn)生變化，從而最終引起房源價(jià)格的變化。這種情況在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常發(fā)生。

仍以張先生為例，他將這套住宅出售的原因是他購(gòu)買了一套新房，由于沒(méi)有急于出售的心理，于是他想把這套空閑的住宅以高價(jià)出售。看過(guò)房的買家都嫌150萬(wàn)元的價(jià)格太高，遲遲沒(méi)能成交。這時(shí)張先生在生意上也急需一筆資金，于是他希望能盡快將這套住宅售出以便“套現(xiàn)”。隨著張先生心理價(jià)位的調(diào)低，最終這套住房以135萬(wàn)元的價(jià)格，由一位承諾一次交清全部購(gòu)房款的買家購(gòu)買成交。由此可以看出，業(yè)主出售時(shí)的心態(tài)對(duì)最終成交價(jià)格影響 較大。

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