一、目前法院受理的涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件基本情況

1、從買(mǎi)賣(mài)雙方身份來(lái)看，出賣(mài)人為農(nóng)村村民，買(mǎi)受人主要為城市居民或外村村民，也有是同村村民的情況。

2、從交易發(fā)生的時(shí)間看，多發(fā)生在起訴前兩年以上，有的甚至是更長(zhǎng)時(shí)間。

3、從合同履行來(lái)看，大多依約履行了合同義務(wù)，出賣(mài)人交付了房屋，買(mǎi)受人給付了房款并入住房屋。但多未辦理房屋登記變更或宅基地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

4、從訴訟的起因看，多緣于土地增值以及土地征用、房屋拆遷等因素，房屋現(xiàn)值或拆遷補(bǔ)償價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于原房屋買(mǎi)賣(mài)價(jià)格，出賣(mài)人受利益驅(qū)動(dòng)而起訴。

5、從標(biāo)的物現(xiàn)狀看，有的房屋已經(jīng)過(guò)裝修、翻建、改建等添附行為。這是目前法院處理此類案件的難點(diǎn)，涉及到對(duì)房屋增值部分的處理問(wèn)題。

二、我國(guó)法律規(guī)定在農(nóng)村應(yīng)該享受房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利的條件

在農(nóng)村宅基地的房屋，《土地管理法》規(guī)定：一戶只享受一宅。按照法律規(guī)定，在農(nóng)村應(yīng)該享受房屋買(mǎi)賣(mài)權(quán)利的人，一、必須是本村的村民。二、這個(gè)人在村里沒(méi)有住宅。再一個(gè)是本村的居民因?yàn)榻Y(jié)婚、分居、分戶這樣也可以購(gòu)買(mǎi)房屋;同時(shí)規(guī)定賣(mài)房的人不得再申請(qǐng)宅基地。另外對(duì)于不屬本村村民可以在本村享受宅基地，國(guó)家有幾個(gè)特殊規(guī)定：一是在外面當(dāng)兵的現(xiàn)役軍人也可以在村里沒(méi)有居住的情況下可以購(gòu)買(mǎi);二是退離休的干部、職工，回原籍落戶的，在農(nóng)村確無(wú)房居住的，也可以申請(qǐng)宅基地;其他的幾種情況必須是縣以上人民政府做出特殊規(guī)定的。否則其他人不得在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)宅基地。

三、關(guān)于農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛合同效力的認(rèn)定

以認(rèn)定無(wú)效為原則，以認(rèn)定有效為例外，只有買(mǎi)賣(mài)雙方都是同一經(jīng)濟(jì)組織成員的，可以認(rèn)定合同有效。因?yàn)椋?、房屋買(mǎi)賣(mài)必然涉及到宅基地的買(mǎi)賣(mài)，而宅基地買(mǎi)賣(mài)是我國(guó)法律、法規(guī)所禁止的。根據(jù)我國(guó)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)管理。國(guó)務(wù)院辦公廳1999年頒布《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣(mài)土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門(mén)不得為違法建造和購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

2、宅基地使用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與特定的身份關(guān)系相聯(lián)系，不允許轉(zhuǎn)讓。目前農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)中大多買(mǎi)房人名義上是買(mǎi)房，實(shí)際是買(mǎi)地，在房地一體的格局下，處分房屋的同時(shí)也處分了宅基地，損害了集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)益，是法律法規(guī)明確禁止的。

3、目前農(nóng)村房屋買(mǎi)賣(mài)無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)變更登記，故買(mǎi)賣(mài)雖完成，但買(mǎi)受人無(wú)法獲得所有權(quán)人的保護(hù)。

四、法院審理涉及農(nóng)村私有房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案件的處理原則

一是尊重歷史，照顧現(xiàn)實(shí)。農(nóng)村私有房屋交易是在城鄉(xiāng)流動(dòng)加大、居住區(qū)域界限打破和城鄉(xiāng)一體化的大背景下產(chǎn)生的，對(duì)此缺少監(jiān)管是造成這種現(xiàn)狀的制度誘因，而土地市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)、房屋拆遷補(bǔ)償?shù)仁且鸫祟惏讣闹饕颉徖泶祟惏讣?shí)事求是地看待上述背景，要考慮到目前城鄉(xiāng)界限仍未完全打破，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織仍有一定的封閉性，農(nóng)村土地屬于集體所有，目前法律、政策限制集體土地流轉(zhuǎn)是一種現(xiàn)實(shí)。

二是嚴(yán)格執(zhí)行法律和相關(guān)政策，穩(wěn)定房屋市場(chǎng)解決糾紛，有法依法處理，暫無(wú)規(guī)定的可緩解處理。要以有利于妥善解決現(xiàn)有糾紛、有利于規(guī)范當(dāng)事人交易行為為指導(dǎo)，起到制約行為人謹(jǐn)慎處分自己房屋的積極效果。

三是綜合權(quán)衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。首先要全面考慮到合同無(wú)效對(duì)雙方當(dāng)事人的利益影響以及各方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小，尤其是出賣(mài)人因土地升值或拆遷、補(bǔ)償所獲利益，以及買(mǎi)受人因房屋現(xiàn)值和原買(mǎi)賣(mài)價(jià)格的差異造成的損失;其次，對(duì)于受人已經(jīng)翻建、擴(kuò)建房屋的情況，應(yīng)對(duì)其添附價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償;再是返還、騰退房屋同時(shí)應(yīng)注意妥善安置房屋買(mǎi)受人，為其留出合理的騰退時(shí)間。

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