為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將針對房產經紀人制度與政策考試第六章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

(四)不動產登記的生效時間

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，依照法律規定應當登記的，自記載于不動產登記簿時發生效力。因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發生效力。

當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。享有不動產物權的，處分該物權時，依照法律規定需要辦理登記的，未經登記，不發生物權效力。

(五)預告登記

預告登記是為了保全一項請求而進行的不動產登記，該項請求權所要達到的目的是在將來發生不動產物權變動。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。《物權法》規定，當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。

例題1：預告登記后，未經預告登記權利人同意處分該不動產的，不發生物權效力。（ ）（2009年房地產估價師制度試題）

答案：√

解析：預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

例題2：周某與秦某簽訂了一份買賣房屋的協議。協議簽訂后，周某為了確保未來取得房屋所有權，可以向有關登記機構申請( )。( 2009年土地登記相關法律知識試題)

A．變更登記 B．異議登記 C．預告登記 D．撤銷登記

答案：C

解析：《物權法》第20條規定，"當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。"

(六)更正登記、異議登記

更正登記和異議登記是保護事實上的權利人或者真正權利人以及真正權利狀態的法律措施。更正登記是對原登記權利的涂銷，同時對真正權利進行登記。異議登記是將事實上的權利人以及利害關系人對不動產登記簿中記載的權利所提出的異議計入登記簿中，其法律效力是使登記簿所記載權利失去推定的效力。《物權法》規定，權利人、利害關系人認為不動產登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產登記簿記載的權利人書面同意更正或者有證據證明登記確有錯誤的，登記機構應當予以更正。不動產登記簿記載的權利人不同意更正的，利害關系人可以申請異議登記。登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不起訴，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償。

例題1：根據《房屋登記辦法》，可以辦理房屋預告登記的情形有( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

A．房屋所有權轉讓 B．房屋所有權抵押

C．房屋出租 D．預購商品房抵押

E．預購商品房

答案：AB DE

解析：當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓(抵押)或有法律、法規規定的其他可以申請房屋預告登記情形的，可以向房屋登記機構申請房屋預告登記。

例題2：《房屋登記辦法》規定，可以辦理房屋預告登記的情形有( )。（2008年房地產估價師制度試題）

A．房屋所有權轉讓 B．房屋抵押

C．在建工程抵押 D．預購商品房抵押

E．預購商品房

答案：ABDE

解析：當事人預購商品房、以預購商品房設定抵押、房屋所有權轉讓(抵押)或有法律、法規規定的其他可以申請房屋預告登記情形的，可以向房屋登記機構申請房屋預告登記。

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（責任編輯：中大編輯）

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