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2．抵押房屋的補償、安置

設有抵押權的房屋被拆遷時，應當按以下程序進行補償和安置：一是要認定抵押的有效性。按照《擔保法》的規定，當事人以房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。因此，未進行抵押登記的，視為無效抵押，拆遷時不應按已設定抵押的房屋進行補償、安置；二是應當及時通知抵押權人，一般是接受抵押的銀行；三是能解除抵押合同的，補償款付給被拆遷人，付款前必須經抵押權人認可；不能解除抵押關系的，按照法律規定的清償順序進行清償，不足清償抵押權人的，抵押權人按照《擔保法》及有關法律規定，向抵押人進行追償。

3．公益事業房屋及其附屬物的補償

公益事業一般是指科教、文化、衛生、社會公共福利性等非生產性事業。公益事業多位本營利的社會福利事業。用于公益事業房屋的認定，一是要根據其服務對象，是為大多數老百姓服務還是為特定人群服務的，是共享性的還是排他性的；二是考慮此類房屋是否有經營、是否有收益。公益事業房屋的數量、位置應當由城市規劃行政主管部門根據城市總體發展要求，進行總體安排，拆除此類房屋時，應當根據城市規劃行政主管部門的要求進行重新建設或者進行補償。

對拆除公益事業用房的貨幣補償，通過評估確定其價格，公益事業用房由于缺乏足夠的交易案例，也沒有收益，因此，通常用成本法評估。

例題：拆除非公益事業房屋的附屬物，補償方式為( )。(2003年房地產估價師制度試題)

A．產權調換 B．貨幣補償 C．產權調換或貨幣補償 D．不予補償

答案：B

解析：拆除非公益事業房屋的附屬物，不作產權調換，由拆遷人給予貨幣補償。

4．臨時建筑的補償及違法建筑

臨時建筑是指必須限期拆除、結構簡易、臨時性的建筑物、構筑物和其他設施，臨時建筑都應當有規定的使用期限。超過批準期限的臨時建筑在拆遷時，依法不予補償。未超過批準期限的臨時建筑，是合法建筑。拆除未到期限的臨時建筑，會給臨時建筑所有人帶來一定的經濟損失，因此，也應當按殘存價值參考剩余期限給予適當補償。

違法建筑是指在城市規劃區內，未取得建設工程規劃許可證或者違反建設工程規劃許可證的規定而建設的建筑物和構筑物。違法建筑的認定是規劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所在地城市規劃行政主管部門出具證明。作為拆遷人或者拆遷主管部門都沒有權力認定。

在拆遷過程中，拆遷人對嚴重影響城市規劃的違法建筑，不予補償；對影響城市規劃，但可采取改正措施的違法建筑，所有人依法履行相關義務后，按合法建筑給予補償。

例題1：房屋拆遷實施過程中，違法建筑應由( )認定。（2008年房地產經紀人制度試題）

A．拆遷人 B．拆遷主管部門

C．房地產登記機構 D．規劃行政主管部門

答案：D

解析：違法建筑的認定是規劃行政主管部門的職權范圍，判斷某一建筑是否屬于違法建筑，必須由房屋所在地城市規劃行政主管部門出具證明。

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（責任編輯：中大編輯）

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