為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將主要針對房產經紀人制度與政策考試第七章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

三、業主、業主大會及業主委員會

為了規范業主大會的活動，保障民主決策，維護業主的合法權益，根據《物業管理條例》，原建設部制定了《業主大會規程》，對業主及其權利義務、業主大會及業主委員會的性質、管理規約等作了明確規定。

(一)業主及其權利、義務

1．業主在物業管理中的地位

業主指物業的所有權人。在物業管理中，業主又是物業服務企業所提供的物業管理服務的對象。業主是物業管理市場的需求主體。

單個業主最基本的權利就是依法享有所擁有物業的各項權利和參與物業管理、要求物業服務企業依據物業服務合同提供相應的管理與服務的權利。

業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利；對其建筑物專有部分享有占有、使用；收益和處分的權利。業主行使權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業主的合法權益；對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。

業主轉讓建筑物內的住宅、經營性用房，其對共有部分享有的共有和共同管理的權利一并轉讓。建筑區劃內的道路，屬于業主共有，但屬于城鎮公共道路的除外。建筑區劃內的綠地，屬于業主共有，但屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區劃內的其他公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。

具體地說，在物業管理中，業主具有以下權利：

(1)按照物業服務合同的約定，接受物業服務企業提供的服務；

(2)提議召開業主大會會議，并就物業管理的有關事項提出議案；

(3)提出制定和修改管理規約、業主大會議事規則的建議；

(4)參加業主大會會議，行使投票權；

(5)選舉業主委員會委員，并享有被選舉權；

(6)監督業主委員會的工作；

(7)監督物業服務企業履行物業服務合同；

(8)對物業共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監督權；

(9)監督物業共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

(10)法律、法規規定的其他權利。

業主的義務有：

(1)遵守管理規約、業主大會議事規則；

(2)遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

(3)執行業主大會的決議和業主大會授權業主委員會作出的決定；

(4)按照國家有關規定繳納專項維修資金；

(5)按時繳納物業服務費用；

(6)法律、法規規定的其他義務。

單個業主的上述權利是由法律和管理規約及物業服務合同來保障和維護的，是通過業主大會和業主委員會來實現的。

2．物業使用人及其權利、義務

物業使用人(通常簡稱為使用人)是指不擁有物業的所有權，但通過某種形式(如簽訂租賃合同)而獲得物業使用權，并實際使用該物業的人。

由于物業使用人首先與業主發生關系(如租賃關系)，物業使用人的基本權利、義務就受到租賃合同的一定限制。即在租賃合同中，要明確闡明業主賦予物業使用人哪些權利、義務。同時，物業使用人作為物業的實際使用人，也是物業管理服務的對象，也應享有物業服務合同約定的相應的權利、義務。

物業使用人和業主在權利上的最大區別是物業使用人沒有對物業的最終處置權，例如物業的買賣。

(二)業主大會

1．業主大會及其職責

業主大會是由物業管理區域內全體業主組成，只有一個業主，或者業主人數較少且經全體業主同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。業主大會自首次業主大會會議召開之日起成立。

業主大會是物業管理區域內物業管理的最高權力機構，是物業管理的決策機構，代表和維護物業管理區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益，并履行以下職責：①制定、修改管理規約和業主大會議事規則；②選舉、更換業主委員會委員，監督業主委員會的工作：③選聘、解聘物業服務企業；④決定專項維修資金的使用、續籌方案，并監督實施；⑤制定、修改物業管理區域內物業共用部分和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；⑥法律、法規或者業主大會議事規則規定的其他有關物業管理的職責。

2．業主大會的成立及首次業主大會

原建設部《業主大會規程》規定：業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門和街道辦事處(鄉鎮人民政府)的指導下，由業主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負責業主大會籌備工作。籌備組主要做好下列4項籌備工作：①確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容；②參照政府主管部門制定的示范文本，擬訂《業主大會議事規則》(草案)和《管理規約》(草案)；③確認業主身份，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；④確定業主委員會委員候選人產生辦法及名單。這些內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

籌備組應當自組成之日起30日內組織業主召開首次業主大會會議。在這次會議上，最重要的是要表決通過今后物業管理活動中最重要的兩個文件，即《業主大會議事規則》和《管理規約》；選舉產生一個重要的機構--業主委員會；作出一個重要決定，即對原物業服務企業是續聘還是另行招聘。業主委員會選舉產生后，籌備組應將籌備過程中的相應文件材料移交給業主委員會，與業主委員會進行交接，至此，籌備組才算完成了它的使命。

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（責任編輯：中大編輯）

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