為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將針對房產經紀人制度與政策考試第五章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

例題：房地產抵押是抵押人用其合法的房地產以( )的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。（2002年經紀人試題）

A．不轉移占有 B．轉移使用權

C．轉移占有 D．轉移所有權

答案：A

解析：房地產抵押是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。

二、房地產作為抵押物的條件

房地產抵押隨抵押物土地使用權的取得方式不同，對抵押物要求也不同。

《城市房地產管理法》規定："依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權，可以設定抵押權。以出讓方式取得的土地使用權，可以設定抵押。"

從上述規定可以看出，房地產抵押中可以作為抵押物的條件包括兩個基本方面：一是依法取得的房屋所有權連同該房屋占用范圍內的土地使用權同時設定抵押權。對于這類抵押，無論土地使用權來源于出讓還是劃撥，只要房地產權屬合法，即可將房地產作為統一的抵押物同時設定抵押權。二是以單純的土地使用權抵押的，也就是在地面上尚未建成建筑物或其他地上定著物時，可以取得的土地使用權設定抵押權。對于這類抵押，設定抵押的前提條件是，要求土地必須是以出讓方式取得的。

《物權法》規定下列財產不得抵押：①土地所有權；②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外；③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施；④所有權、使用權不明或者有爭議的財產；⑤依法被查封、扣押、監管的財產；⑥法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。

三、房地產抵押的一般規定

(1)以享受國家優惠政策購買的房地產抵押的，其抵押額以房地產權利人可以處分和收益的份額為限。

(2)國有企業、事業單位法人以國家授予其經營管理的房地產抵押的，應當符合國有資產管理的有關規定。

(3)以集體所有制企業的房地產抵押的，必須經集體所有制企業職工(代表)大會通過，并報其上級主管機關備案。

(4)以中外合資企業、合作經營企業和外商獨資企業的房地產抵押的，必須經董事會通過，但企業章程另有約定的除外。

(5)以股份有限公司、有限責任公司的房地產抵押的，必須經董事會或者股東大會通過，但企業章程另有約定的除外。

(6)有經營期限的企業以其所有的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不應當超過企業的經營期限。

(7)以具有土地使用年限的房地產抵押的，所擔保債務的履行期限不得超過土地使用權出讓合同規定的使用年限減去已經使用年限后的剩余年限。

(8)以共有的房地產抵押的，抵押人應當事先征得其他共有人的書面同意。

(9)預購商品房貸款抵押的，商品房開發項目必須符合房地產轉讓條件并取得商品房預售許可證。

(10)以已出租的房地產抵押的，抵押人應當將租賃情況告知抵押權人，并將抵押情況告知承租人。原租賃合同繼續有效。

(11)企、事業單位法人分立或合并后，原抵押合同繼續有效。其權利與義務由擁有抵押物的企業享有和承擔。

抵押人死亡、依法被宣告死亡或者被宣告失蹤時，其房地產合法繼承人或者代管人應當繼續履行原抵押合同。

(12)《物權法》規定："抵押權人在債務履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。"

(13)《物權法》規定："擔保期間，擔保財產毀損、滅失或者被征收等，擔保物權人可以就獲得的保險金、賠償金或者補償金等優先受償。被擔保債權的履行期未屆滿的，也可以提存該保險金、賠償金或者補償金等"。

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（責任編輯：中大編輯）

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