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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要注意的一百點(diǎn)（精華篇）4

三十一、業(yè)主委托的物業(yè)售價高于市價，而又遲遲不愿降價，怎么辦？

答：1、了解出售動機(jī)、確定跟進(jìn)方案。2、加強(qiáng)與業(yè)主的多方面溝通，以媒體上的相同樓盤的最低價進(jìn)行對比。3、帶人看房當(dāng)場談價，找出其房產(chǎn)的劣處。

三十二、如果客戶不去銀行簽署按揭合同，怎么辦？

答：1、先了解客戶為何不去簽署按揭合同、對癥下藥，若不簽可以直接告訴客戶，2、用合約來制約他，用法律來威脅他，用房產(chǎn)的交付使用權(quán)來打動他，買房的目的就是為了使用，如果不能使用花那么多錢先買個產(chǎn)權(quán)又何用，曉之以情，動之以理，從感情上來勸說他，買房是人生的一件大事。

三十三、轉(zhuǎn)定以后，業(yè)主要求收到全款后方付鎖匙，如何辦理？

答：1、分兩種情況：①一次性付款可以；②如按揭的，做業(yè)主工作，要買方簽定銀行抵押貸款轉(zhuǎn)到業(yè)主的賬上，消除業(yè)主的防范心理。2、同客戶協(xié)商，在業(yè)主收到全款后交房。

三十四、業(yè)主要求高額定金，怎么辦？

答：1、定金的給付只是公司對業(yè)主有意購買其所售物業(yè)的一種誠信的表示，雖然質(zhì)押了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)證明，這也是業(yè)主向公司表示不會再售予他人。2、告知業(yè)主在產(chǎn)權(quán)沒有徹底轉(zhuǎn)移前，公司每天都存在著高風(fēng)險，如果出現(xiàn)問題，將給公司帶來無法彌補(bǔ)的損失。3、定金的承付中介公司是有規(guī)定的，原則上給付1萬元，總金額高的物業(yè)最多不得超過2萬元。

三十五、業(yè)主收定，但不愿留下房產(chǎn)證，如何處理？

答：1、首先，業(yè)主收定是必須將房產(chǎn)證質(zhì)押在公司的，否則，不能保證業(yè)主不會將此房高價出售，中介公司也無法保證客戶的利益。2、業(yè)主不留下房產(chǎn)證，中介公司就會存在著巨大的風(fēng)險。

三十六、交鑰匙是不是等于交房，區(qū)別在哪？

答：首先交鑰匙等于交房。交房同時應(yīng)同時具備以下幾個條件：a、物業(yè)已轉(zhuǎn)到買方名下；b、物業(yè)處于閑置狀態(tài)；c、物業(yè)無租約糾紛；d、三方（業(yè)主、客戶、中介）當(dāng)場驗(yàn)房和抄水、電、煤氣等相關(guān)雜費(fèi)的費(fèi)用指數(shù)；e、交鑰匙并結(jié)清該物業(yè)。

三十七、非房產(chǎn)證上權(quán)利人來收定，怎么辦？

答：絕對不可以。因?yàn)榉菣?quán)利人無權(quán)將權(quán)利人的房產(chǎn)變賣，更無權(quán)代權(quán)利人收取定金或房款。除非持有公證的授權(quán)委托書。

三十八、業(yè)主收訂時沒有帶房產(chǎn)證或房產(chǎn)證抵押或尚為“買賣合同”的情況，怎么辦？

答：原則上這種情況是不可以付定金的。但有時應(yīng)視當(dāng)時的情況靈活處理。1、業(yè)主去拿或可以先簽好合同，然后派人上門去拿，驗(yàn)實(shí)無誤，證、錢同時交接。2、房產(chǎn)證質(zhì)押時涉及到誰贖樓的問題。若業(yè)主自己贖樓則留下“按揭合同”、“保險費(fèi)單”等有價有效文件、資料，付定5000元，由有關(guān)人員陪同前往銀行贖樓。若需要公司贖樓的除抵押前述資料文件外，還必須簽訂“借款合同”和“借款借據(jù)”，承擔(dān)5%的融資費(fèi)，并全權(quán)委托公司辦理贖樓和轉(zhuǎn)讓事項(xiàng)，不付定金。3、若為“買賣合同”的可付給業(yè)主適當(dāng)定金，并將“買賣合同”、付清房款證明、發(fā)票等相關(guān)資料質(zhì)押在公司，并由有關(guān)人員陪同前往辦理相關(guān)手續(xù)，直至出房產(chǎn)證，同時提醒業(yè)主承租一手房產(chǎn)證稅費(fèi)。

三十九、業(yè)主沒有定時“查檔”，如何處理？

答：1、業(yè)務(wù)員提前用房產(chǎn)證復(fù)印件核實(shí)產(chǎn)權(quán)；2、通知業(yè)主先到檔案大廈查檔，否則，公司不能付定或僅付少量定金。

四十、簽約時，業(yè)主不愿預(yù)留水、電押金，怎么辦？

答：1、押金必須預(yù)留，否則無法清償物業(yè)交結(jié)前費(fèi)用，必須預(yù)留，這是公司規(guī)定。2、不預(yù)留的先決條件是業(yè)主憑當(dāng)月繳費(fèi)清單和業(yè)務(wù)員來結(jié)算房款，所示指數(shù)要與業(yè)務(wù)人員的抄房指數(shù)相符。

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