為了幫助廣大的考生系統的復習房產經紀人考試的知識點，本文將針對房產經紀人制度與政策考試第五章考點進行詳細的講解，希望對您參加本次考試有所幫助，并在此預祝您金榜題名！

七、房地產抵押登記

《城市房地產管理法》規定房地產抵押應當簽訂書面抵押合同并辦理抵押登記。《物權法》也明確規定不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力。房地產抵押未經登記的，不發生物權效力，對抵押物不具有優先受償權。依照法律規定國家將對不動產實行統一登記制度，但在具體明確規定不動產登記范圍、登記機構和登記辦法的法律或行政法規出臺并生效前，仍維持目前的管理模式。鑒于我國各地土地和房地產管理體制差別很大，有多種管理模式，法律規定以城市房地產或者鄉(鎮)、村企業的廠房等建筑物抵押的，其登記機關由縣級以上人民政府規定。由于抵押權是從所有權這一物權上設定的他項權利--擔保物權，所以登記機關只能是不動產的權屬登記機關。由于房地產轉讓或者變更先申請房產變更登記后申請土地使用權變更登記是《城市房地產管理法》規定的法定程序，就房、地合一的房地產而言，房地產管理部門是惟一可確保未經抵押權人同意的抵押房地產不能合法轉讓的登記機關，因此各地普遍規定，以房、地合一的房地產抵押的，房地產管理部門為抵押登記機關；以地上無定著物的出讓土地使用權抵押的，由核發土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記。

《房屋登記辦法》規定，以房屋設定抵押的，當事人應持下列文件到房地產所在地的房地產管理部門申請抵押權登記：

(1)登記申請書；

(2)申請人的身份證明；

(3)房屋所有權證書或房地產權證書；

(4)抵押合同；

(5)主債權合同；

(6)其他必要材料。

八、房地產抵押權的效力

房地產抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，致使抵押物被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權人有權收取該抵押物的天然孳息或者法定孳息。但抵押權人未通知應當清償法定孳息的義務人的除外。

前款規定的孳息應當先抵充收取孳息的費用。

《物權法》規定抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

《物權法》規定抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。債權轉讓的，擔保該債權的抵押權一并轉讓，但法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

《物權法》規定抵押人的行為足以使抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求抵押人停止其行為。抵押財產價值減少的，抵押權人有權要求恢復抵押財產的價值，或者提供與減少的價值相應的擔保。抵押人不恢復抵押財產的價值也不提供擔保的，抵押權人有權要求債務人提前清償債務。

《物權法》規定抵押權人可以放棄抵押權或者抵押權的順位。抵押權人與抵押人可以協議變更抵押權順位以及被擔保的債權數額等內容，但抵押權的變更，未經其他抵押權人書面同意，不得對其他抵押權人產生不利影響。債務人以自己的財產設定抵押，抵押權人放棄該抵押權、抵押權順位或者變更抵押權的，其他擔保人在抵押權人喪失優先受償權益的范圍內免除擔保責任，但其他擔保人承諾仍然提供擔保的除外。

例題：房地產抵押擔保的范圍一般包括( )。(2006年房地產經紀人制度試題)

A．主債權及利息 B．違約金 C．定金

D．損害賠償金 E．實現抵押權的費用

答案：ABDE

解析：房地產抵押擔保的范圍包括主債權及利息、違約金、損害賠償金和實現抵押權的費用。抵押合同另有約定的，按照約定。

九、房地產抵押權的實現

《物權法》規定債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優先受償。協議損害其他債權人利益的，其他債權人可以在知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內請求人民法院撤銷該協議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。《物權法》規定抵押財產折價或者拍賣、變賣后，其價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

《物權法》規定建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產。該建設用地使用權實現抵押權時，應當將該土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分，但新增建筑物所得的價款，抵押權人無權優先受償。

《物權法》規定以鄉鎮、村企業的廠房等建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押的，實現抵押權后，未經法定程序，不得改變土地所有權的性質和土地用途。

同一財產向兩個以上債權人抵押，拍賣、變賣抵押物所得的價款按照抵押權登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權的比例清償。

對于設定房地產抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣該房地產后，應當從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優先受償。

為債務人抵押擔保的第三人，在抵押權人實現抵押權后，有權向債務人追償。

抵押權因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應當作為抵押財產。

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（責任編輯：中大編輯）

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