三、傳統城鎮國有土地使用制度：行政劃撥，無償、無限期、無流動的土地使用制度。弊病：排斥地租規律、市場對土地利用的調節作用;土地大量浪費;增值得不到回收。

改革過程：1

、收取場地使用費或土地使用費。(1979年7月1日)

2、開展土地使用權有償出讓和轉讓試點。

3、制定地方性的土地使用權有償出讓和轉讓法規。

4、修改憲法和土地管理法。5、制定全國性的土地使用權有償出讓和轉讓法規。

四、國有建設用地使用權的設立

1、劃撥：指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者的行為。

劃撥范圍：國家機關用地和軍事用地;城市基礎設施和公益事業用地;國家重點扶持的項目;法律、法規規規定的其他用地。

特征：1除法律、法規規定外，沒有使用期限的限制;2除法律、法規規定外，不得進行轉讓、出租、抵押;3必須經核準并按法定程序辦理手續。

2、出讓：指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用出讓金的行為。

出讓方式：招標，拍賣，掛牌，協議出讓。

《物權法》第137條規定“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。

出讓年限：居住用地70年，工業用地50年，教育、科技、文化、衛生、體育用地50年，商業、旅游、娛樂用地40年，綜合或者其他用地50年。

《物權法》第149條規定：“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。 土地使用者需要改變建設用地使用權出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓人和市、縣人民政府城市規劃行政主管部門的同意，簽訂建設用地使用權出讓合同變更協議或者重新簽訂建設用地使用權出讓合同，相應調整土地使用權出讓金。

出讓合同條款：

1當事人的名稱和住所，

2土地界址、面積等，

3建筑物、構筑物及其附屬設施占用空間，

4土地用途，

5使用期限，6出讓金等費用及其支付方式，7解決爭議的辦法。

國有建設用地租賃是指國家將國有建設用地租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政管理部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。(期限：短期不超過5年，最長不得超過法律規定的出讓最高年限。)

五、國有建設用地使用權的流轉

《物權法》第143條規定：“建設用地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律規定的除外。”

流轉的方式：出售，互換，出資，贈與，抵押。

國有建設用地使用權流轉的規定：1建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，當事人應當采取書面形式訂立相應的合同。使用期限由當事人約定，但不得超過建設用地使用權的剩余期限。2建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的，應當向登記機構申請變更登記。3建設用地使用權轉讓、互換、出資或者贈與的附著于該土地上的建筑物、構筑物及其附屬設施一并處分。

第三章 我國房屋基本制度

一、我國城鎮房屋所有制是多種所有制并存，住宅以城鎮居民私有為主。

按所有制結構分：全民所有制房產;集體所有制房產;私人所有制房產;外資及中外合資房產。

按房屋產別分：直管公產;單位自管公產;私產;其他產。

按產權占有形式分：單獨所有房產;共有房產;

二、城鎮住房制度改革進程：

1、城鎮住房制度改革的控索和試點階段。2、城鎮住房制度改革的全面推進和配套改革階段。3、城鎮住房制度改革的深化和全面實施階段。4、城鎮住房制度改革的進一步深化和突破階段。

現行城鎮住房制度的核心是通過全面建立住房保障制度、改進完善住房供應體系，實現城鎮住房的社會化和商品化，最終達到“人人享有適當的住房“的社會發展目標。1、投資主體多元化。2、以經濟適用住房為核心的住房供應體系。3、住房分配的貨幣化。4、社會化、專業化、市場化的物業管理。5、以個人、家庭為主體的住房消費商品化。

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（責任編輯：中大編輯）

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