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2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第五章考點13

發(fā)表時間:2012/3/14 8:56:45 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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為了幫助廣大的考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試的知識點,本文將針對房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度與政策考試第五章考點進行詳細(xì)的講解,希望對您參加本次考試有所幫助,并在此預(yù)祝您金榜題名!

法律沒有規(guī)定或者當(dāng)事人沒有約定,經(jīng)對方當(dāng)事人催告后,解除權(quán)行使的合理期限為三個月。對方當(dāng)事人沒有催告的,解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使;逾期不行使的,解除權(quán)消滅。

(16)當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

例題1:商品房買賣當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當(dāng)以( )確定違約金數(shù)額。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)

A.違約造成的損失 B.損失超過違約金30%為標(biāo)準(zhǔn)

C.違約造成的損失上浮30% D.約定違約金的2倍

答案:A

解析:當(dāng)事人以約定的違約金過高為由請求減少的,應(yīng)當(dāng)以違約金超過造成的損失30%為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少;當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的,應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

(17)商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法,違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定:

1)逾期付款的,按照未付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算;

2)逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

(18)由于出賣人的原因,買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的,除當(dāng)事人有特殊約定外,出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任:

1)商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限;

2)商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

3)商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的,自合同訂立之日起90日。

合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的,可以按照已付購房款總額,參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。

(19)商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第33條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年,由于出賣人的原因,導(dǎo)致買受人無法辦理房屋所有權(quán)登記,買受人請求解除合同和賠償損失的,應(yīng)予支持。

(20)出賣人與包銷人訂立商品房包銷合同,約定出賣人將其開發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷人以出賣人的名義銷售的,包銷期滿未銷售的房屋,由包銷人按照合同約定的包銷價格購買,但當(dāng)事人另有約定的除外。

(21)出賣人自行銷售已經(jīng)約定由包銷人包銷的房屋,包銷人請求出賣人賠償損失的,應(yīng)予支持,但當(dāng)事人另有約定的除外。

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