一、房地產估價：房地產估價師和房地產估價機構根據估價目的，遵守估價原則，按照估價程序，運用估價方法，對估價對象在估價時點的特定價值進行分析、測算和判斷并提供相關專業意見的活動。

房地產估價要素：

1、估價當事人。估價師、估價機構(主體)、估價委托人(對象)。

2、估價目的：一個房地產項目中估價委托人對估價報告的預期用途。

3、估價對象：被估價房地產、估價標的

4、估價時點：(價值時間)一個房地產估價項目中由估價目的決定的需要評估的價值所對應的時間。

5、價值類型：市場價值、快速變現價值、謹慎價值、在用價值、清算價值和投資價值。

6、估價依據：指一個房地產估價項目中估價所依據的相關法律、法規、規章、政策和標準。

7、估價假設：指一個房地產估價項目中估價師對那些估價所必要、但尚不能肯定、而又必須予以明確的前提條件作出的某種假定，以及對于由估價目的決定的評估的估價對象狀況與估價對象現狀不同之處作出的說明。

8、估價原則：獨立、客觀、公正原則;合法原則;最高最佳利用原則;估價時點原則;替代原則;謹慎原則。

9、估價程序：指完成一個房地產估價項目所需做的各項工作按照它們之間的內在聯第排列的先后次序。獲取估價業務;受理估價委托;制定估價作業方案;

搜集估價所需資料;實地查看估價對象;分析估價對象價值;測算估價對象價值;判斷估價對象價值;撰寫估價報告;撰寫估價報告;內部審核估價報告;交付估價報告;估價資料歸檔。

10、估價方法：采用科學的方法進行嚴謹的測算，不能單憑估價師的經驗進行主觀判斷。市場法、成本法、收益法。

11、估價結果：指估價師通過估價活動得出的估價對象價值的專業結論。

房地產估價的現實需要：

1、國有建設用地使用權出讓的需要;

2、房地產轉讓的需要;

3、房地產抵押貸款的需要;

4、房地產征收征用補償的需要

5、房地產損害賠償的需要。(還有：房地產分割、房地產稅收、房地產保險、房地產爭議調處和司法鑒定，以及企業對外投資、合資、合作，分立、改制、資產重組、產權轉讓、清算等經濟行為。)

二、房地產價格：是和平地獲得他人的房地產所必須付出的代價--貨幣額、商品或其他有價物。

房地產價格形成的條件：具備有用性、稀缺性和有效需求。

房地產價格的特征：01、房地產價格既有交換代價的價格雙有使用代價的租金。02、受區位影響很大。03、實質上是房地產權益的價格。04、形成的時間通常較長。05、房地產價格容易受交易者的個別情況的影響。

房地產價格的構成：

1、土地取得成本：是指取得房地產開發用地所必要的支出。(取得途徑：通過市場購買取得;通過征收集體土地取得;通過城市房屋拆遷取得。)

2、開發成本：指在取得的房地產開發用地上進行基礎設施建設、房屋建設所必要的直接費用、稅金等。(勘察設計和前期工程費;基礎設施建設費;公共服務設施建設費;商品房建筑安裝工程費;其他工程費。)

3、管理費用：指為組織和管理房地產開發經營活動所必要的費用，包括房地產開發商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費。

4、銷售費用：指預售未來開發完成的房地產或者銷售已經完成的房地產所必要的費用。(包括廣告費、銷售資料制作費、樣板房或樣板間建設費、銷售人員費用或銷售代理費。)

5、投資利息：指在房地產開發完成或實現銷售之前發生的所有必要的費用應計算的利息，而不僅僅是借款的利息和手續費。

6、銷售稅費：指預售未來開發完成的房地產或銷售已經開發完成的房地產應當由賣方繳納的稅費。(兩稅一費：營業稅、城市維護建設稅，教育費附加。)

7、開發利潤：是由銷售收入(售價)減去各項成本、費用和稅金后的余額。

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（責任編輯：中大編輯）

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