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房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記
幾種主要用途房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)
1.住宅開發(fā)的需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析
(1)住宅需求市場(chǎng)區(qū)的建立:在特定的市場(chǎng)供應(yīng)圈里,對(duì)出租的住宅區(qū)的總體需求,
決定于兩方面的關(guān)系:
①購房者的區(qū)位偏好、購買能力;
②開發(fā)商提供的房源的質(zhì)量和數(shù)量。
(2)住宅開發(fā)的競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查:為了制定合理的符合市場(chǎng)情況的租金,必須對(duì)競(jìng)爭(zhēng)性的房產(chǎn)的出租率和空置率進(jìn)行調(diào)查。只有當(dāng)調(diào)查對(duì)象與我們要研究的房產(chǎn)具有真正的可比性時(shí),搜集到的資料才有意義。
2.商鋪開發(fā)的需求預(yù)測(cè)與競(jìng)爭(zhēng)分析
商鋪開發(fā)的利潤(rùn)高低主要取決于商鋪開發(fā)后給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來的租金收入多少。而某一商鋪能否產(chǎn)生租金和能產(chǎn)生多少租金,主要取決于其所在的區(qū)位是否適合于它所從事的商業(yè)活動(dòng)。
商鋪的租金通常由一個(gè)固定租金加上銷售額的一個(gè)百分比來確定。租戶的銷售額越大,業(yè)主得到的租金就越高。因此,估計(jì)一個(gè)商鋪的產(chǎn)生租金的能力,實(shí)際上就是預(yù)測(cè)它的零售銷售能力。
影響商鋪的區(qū)位因素包括商業(yè)區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)性企業(yè)的數(shù)量和區(qū)位,以及交易范圍內(nèi)居民的購買力和消費(fèi)類型。非區(qū)位因素(在不針對(duì)某個(gè)特定租戶的情況下,這一點(diǎn)常常難以分析)則包括管理和營(yíng)銷能力、價(jià)格及商業(yè)信譽(yù)。
對(duì)商鋪來說,在什么地方開店,是很重要的問題,商鋪必須做到能招來客戶,為此,在選擇開店地點(diǎn)時(shí),掌握好商圈及購買圈相關(guān)信息是很重要的。
(1)商圈的設(shè)定:商圈是指一商店街的客戶吸引力的所及范圍或地域。
確定和分析商圈的方法有:
①利用政府商業(yè)主管部門通過調(diào)查而存有的現(xiàn)成資料的方法;
②獨(dú)立的調(diào)查方法;
③商圈的層次區(qū)分:一位日本專家提出的區(qū)分商圈的一個(gè)基準(zhǔn):
第一層次商圈:可望吸引該地域30%以上的消費(fèi)需要的地域。
第二層次商圈:可望吸引該地域10%以上的消費(fèi)需要的地域。
第三層次商圈:可望吸引該地域5%以上的消費(fèi)需要的地城。不過,以上的基準(zhǔn)無論如何也只是一種參考基準(zhǔn),而非絕對(duì)的基準(zhǔn)。
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