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為了幫助考生系統(tǒng)的復(fù)習(xí)2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試課程, 全面的了解2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試教材的相關(guān)重點,小編特編 輯匯總了2012年房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試相關(guān)知識的輔導(dǎo)資料 ,希望對您參加本次考試有所幫助!
例題1:下列房地產(chǎn)項目中,不得轉(zhuǎn)讓的有( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)
A.已完成開發(fā)投資總額35%的高檔公寓項目
B.已支付全部土地出讓金并取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)工業(yè)用地
C.已支付全部土地出讓金,尚未取得建設(shè)用地使用權(quán)證書的成片開發(fā)建設(shè)用地
D.未竣工已預(yù)售的商品房
E.少數(shù)共有人己書面表示不同意轉(zhuǎn)讓的共有房產(chǎn)
答案:BCE
解析:《城市房地產(chǎn)管理法》第39條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權(quán),轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時的條件。 (1)要按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金,并取得土地使用權(quán)證書,這是出讓合同成立的必要條件,也只有出讓合同成立,才允許轉(zhuǎn)讓; (2)要按照出讓合同約定進行投資開發(fā),完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉(zhuǎn)讓。
(二)轉(zhuǎn)讓的程序
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
備案應(yīng)當(dāng)提供的文件,在《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》中只提到了房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同,各地在制定具體辦法時應(yīng)當(dāng)進一步明確應(yīng)當(dāng)提供的證明材料。如受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件、拆遷的落實情況、土地使用權(quán)的變更手續(xù)以及其他的證明材料。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在辦理完土地使用權(quán)登記手續(xù)后30日內(nèi),到市、縣人民政府的房地產(chǎn)行政主管部門辦理項目轉(zhuǎn)讓備案手續(xù)。未經(jīng)備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無效。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時,尚未完成拆遷安置補償?shù)模疬w安置補償合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。
例題:轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人與受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起( )日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。(2003年房地產(chǎn)估價師制度試題)
A、30 B.45 C.60 D.90
答案:A
解析:《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第二十一條規(guī)定,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目,轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi),持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。
二、商品房交付使用
(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按期交付符合交付使用條件的商品房。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定,將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。超過合同約定的期限,開發(fā)商仍不能交付商品房的,購房人還有權(quán)解除合同。因不可抗力或者當(dāng)事人在合同中約定的其他原因,需延期交付的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時告知買受人。
(2)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。商品房交付使用時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定,向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》,并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。
例題:房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)當(dāng)在商品住宅交付時,向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和( )。(2009年房地產(chǎn)估價師制度試題)
A.《住宅使用說明書》B.《住宅驗收說明書》
C.《住宅保修說明書》D.《住宅保修保證書》
答案:A
解析:根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時,向購買人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。
(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用前按項目委托具有房產(chǎn)測繪資格的單位實施測繪,測繪成果報房地產(chǎn)行政主管部門審核后用于房屋權(quán)屬登記。
對于期房來說,《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據(jù)設(shè)計圖紙測出來的,商品房建成后的測繪結(jié)果與合同中約定的面積數(shù)據(jù)如果有差異,商品房交付時,開發(fā)商與購房人應(yīng)對面積差異根據(jù)合同載明的方式處理。合同未作約定的,按照《商品房銷售管理辦法》第20條規(guī)定處理。
(4)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起60日內(nèi),將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報送房屋所在地房地產(chǎn)行政主管部門。同時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房買受人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù),并提供必要的證明文件。
例題1:商品住宅銷售中,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》和( )。(2004年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人試題)
A.《住宅功能保證書》 B.《住宅環(huán)境保證書》
C.《住宅壽命說明書》 D.《住宅使用說明書》
答案:D
解析:商品房交付使用時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定,向買受人提供《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》,并在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定。
三、房地產(chǎn)廣告
房地產(chǎn)廣告,指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)權(quán)利人、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)項目預(yù)售、預(yù)租、出售、出租、項目轉(zhuǎn)讓以及其他房地產(chǎn)項目介紹的廣告。1998年12月3日國家工商行政管理局發(fā)布了重新修訂的《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》,對房地產(chǎn)廣告作了以下規(guī)范性的規(guī)定,
(一)房地產(chǎn)廣告應(yīng)當(dāng)遵守的原則及要求
發(fā)布房地產(chǎn)廣告,應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國廣告法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》及國家有關(guān)廣告監(jiān)督管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準(zhǔn)確,符合社會主義精神文明建設(shè)要求,不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。未取得商品房預(yù)售許可的房地產(chǎn)開發(fā)項目,不得以"內(nèi)部認購"、"內(nèi)部認定"、"內(nèi)部登記"等名目發(fā)布房地產(chǎn)廣告。房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容,對項目情況進行的說明、渲染;不得有悖社會良好風(fēng)尚。
(二)禁止發(fā)布房地產(chǎn)廣告的幾種情形
《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進行虛假廣告宣傳。虛假內(nèi)容主要是指:向購房者承諾與實際情況不符或根本無法兌現(xiàn)的各種價格優(yōu)惠、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、環(huán)境及配套設(shè)施、物業(yè)管理等。
凡下列情況的房地產(chǎn),不得發(fā)布廣告:
(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;
(2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的;
(3)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;
(4)預(yù)售房地產(chǎn),但未取得該項目預(yù)售許可證的;
(5)權(quán)屬有爭議的;
(6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;
(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)驗收不合格的;
(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。
例題1:根據(jù)有關(guān)規(guī)定,可以發(fā)布房地產(chǎn)廣告的是( )。(2009年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度試題)
A.在集體土地上建設(shè)的房屋 B.取得預(yù)售許可證的商品房
C.經(jīng)驗收不合格的商品房 D.權(quán)屬有爭議的房屋
答案:B
解析:下列情況的房地產(chǎn),不得發(fā)布廣告:(1)在未經(jīng)依法取得國有土地使用權(quán)的土地上開發(fā)建設(shè)的;(2)在未經(jīng)國家征用的集體所有的土地上建設(shè)的;(3)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法規(guī)定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(4)預(yù)售房地產(chǎn),但未取得該項目預(yù)售許可證的;(5)權(quán)屬有爭議的; (6)違反國家有關(guān)規(guī)定建設(shè)的;(7)不符合工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)驗收不合格的;(8)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止的其他情形。
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