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2012年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試經(jīng)紀(jì)實(shí)務(wù)講義筆記10

發(fā)表時(shí)間:2011/11/1 13:45:52 來源:互聯(lián)網(wǎng) 點(diǎn)擊關(guān)注微信:關(guān)注中大網(wǎng)校微信
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四級(jí)開發(fā)資質(zhì):

1注冊(cè)資金不低于100萬;

2從事房地產(chǎn)開發(fā)1年以上;

3已竣工建筑工程質(zhì)量合格率達(dá)100%;

4有職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人,持有資格證書的專職會(huì)計(jì)人員不得少于2人;

5工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱,配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員;

6商品房銷售中實(shí)行了兩書制度;

7未發(fā)生過重大工程質(zhì)量事故。

三、房地產(chǎn)開發(fā)投資決策:開發(fā)投資機(jī)會(huì)鑒別和和項(xiàng)目選擇;初步要行性研究;可行性研究(房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià);

四、房地的開發(fā)前期準(zhǔn)備:在投資決策和項(xiàng)目立項(xiàng)后至建設(shè)工程開工這段時(shí)間。

1、獲取建設(shè)用地使用權(quán)。

2、征地拆遷補(bǔ)償安置。

3、開發(fā)場(chǎng)地工程勘測(cè)。(是開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目得以實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)之一,是開發(fā)建設(shè)前期工作的重要組成部分。

內(nèi)容包括:地形勘察,工程勘察,地下水勘察,地表水勘察,氣象調(diào)查。程序:承接勘察任務(wù),搜集已有資料,現(xiàn)場(chǎng)踏勘,編制勘察綱要,出工前準(zhǔn)備,野外調(diào)查,測(cè)繪,勘探,試驗(yàn),分析資料,編制圖紙和撰寫報(bào)告。)

4、規(guī)劃設(shè)計(jì)。(1基本要求:使用要求,環(huán)境,安全,經(jīng)濟(jì),施工,美觀。

2規(guī)劃設(shè)計(jì)主要控制性指標(biāo):建筑容積率指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)總建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積的比值;建筑高度;建筑密度指規(guī)劃地塊內(nèi)各類建筑基底面積占該地塊用地面積的比率;

居住人口密度指單位建設(shè)用地上容納的居住人口數(shù),單位為“人/公頃”,即居住人口密度=建設(shè)用地內(nèi)的總?cè)丝跀?shù)/地塊面積×100%;綠地率;建筑后退。

3建筑設(shè)計(jì)。住宅建筑的平立面設(shè)計(jì)(合理確定層高和層數(shù),正確設(shè)計(jì)房屋的長(zhǎng)和寬,合理確定戶型和居住面積);住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì);住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計(jì);

4規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與審批。建設(shè)項(xiàng)目選址;建設(shè)用地規(guī)劃管理(核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證;臨時(shí)建設(shè)和臨時(shí)用地的管理);建設(shè)工程規(guī)劃管理(建筑管理,道路管理,管線管理審定設(shè)計(jì)方案,核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證)。

5、建設(shè)工程招投標(biāo)。(方式:公開招標(biāo),邀請(qǐng)招標(biāo),協(xié)議招標(biāo))

6、辦理開工手續(xù)。(申請(qǐng)施工許可證應(yīng)具備條件:(用地批準(zhǔn),建設(shè)工程規(guī)劃許可,施工現(xiàn)場(chǎng)具備施工條件,確定施工企業(yè),施工圖紙已審查,具體措施已落實(shí),監(jiān)理已委托,建設(shè)資金已落實(shí),其它規(guī)定。)

7、制定建設(shè)施工方案(施工組織與協(xié)調(diào)計(jì)劃,建材與設(shè)備供應(yīng)計(jì)劃,施工圖設(shè)計(jì)方案,基礎(chǔ)設(shè)施配套的接洽與協(xié)商計(jì)劃,編制工程量清單和工程時(shí)間進(jìn)度以及現(xiàn)金流量表,與承包商談判及簽約等)

8、施工現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)三通一平(供水,供電,臨時(shí)道路)

五、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。

1、施工建設(shè)管理(主體建筑,配套工程,基礎(chǔ)設(shè)施

)2、工程建設(shè)的進(jìn)度、成本與質(zhì)量管理。(主要任務(wù):組織管理,費(fèi)用管理,進(jìn)度管理,質(zhì)量管理,合同管理。

工程進(jìn)度管理:客觀進(jìn)度計(jì)劃,總進(jìn)度計(jì)劃,單位工程進(jìn)度計(jì)劃。工程成本控制:直接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析,間接費(fèi)用監(jiān)測(cè)分析。工程質(zhì)量控制。)

3、工程建設(shè)監(jiān)理。(工程進(jìn)度監(jiān)理,工程質(zhì)量監(jiān)理,工程合同監(jiān)理)4、工程竣工驗(yàn)收與交付使用。

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