第一章 房地產概論

一、房地產：指土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區位三者的結合體。(也稱為不動產)

土地的地表范圍，指該宗土地在地表上的“邊界”所圍合的區域。(地上空間的高度以飛機的飛行高度為限，地下空間的深度以人類的能力所及為限。)

建筑物：既包括房屋也包括構筑物。(廣義)單指房屋(狹義)

房屋是指有基礎、墻、頂、門、窗，起著遮風避雨、保溫隔熱、抵御野獸或他人侵襲等作用，供人們在里面居住、工作、學習、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的建筑物。

構筑物：指人們一般不直接在里面進行生產和生活活動的建筑物。

其他土地定著物：指附屬于土地或建筑物，從而成為土地或建筑物的從物，應在房地產交易中隨著土地或建筑物的轉讓而轉讓的物，但當事人另有約定的除外。

實物：是指房地產中看得見、摸得著的部分。

權益：指房地產中無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產實物而衍生出來的權利、利益和收益。

區位：指一宗房地產與其他房地產或者事物在空間方位和距離上的關系，包括位置、交通、周圍環境和景觀，外部配套設施等。

房地產的重要性：是因為人們的各種生活、生產活動都需要空間，而房地產正是由于提供這種空間而為人們所必需。有助于增加歸屬感和使社會趨向穩定。

房地產的性質：資源、財產、資產、生活資料、生產資料、生產要素，生活必需品，奢侈品，炫耀品，福利品，商品，投資品等多種性質。

房地產的特性：不可移動，獨一無二，壽命長久，供給有限(有限性和不可再生性)，價值量大，用途多樣，相互影響，易受限制(政府對房地產的限制是通過管制權、征收權、征稅權和充公權來實現的)，

難以變現(不可移動、獨一無二、價值最大)和保值增值(房地產價格變化的總體趨勢總是上升的)等特性。

房地產分類：

1、按房地產用途分類：居住，辦公，商業，旅館業，餐飲，體育和娛樂，工業，農業，特殊用途，綜合用途

2、按房地產開發程度分類：生地(不具有城市基礎設施的土地)。毛地(具有一定基礎設施的土地)。熟地(具有較完整的城市基礎設施且場地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。

在建工程(指建筑物已開始建造但尚未建成、不具備使用條件的房地產)?，F房(指已建造完成、可直接使用的建筑物及其占用范圍內的土地)。

3、按房地產實物形態分類：土地，建筑物，土地和建筑物綜合體，房地產的局部，未來狀況下的房地產(期房：指目前尚未建造完成而以將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為標的房地產)，

已經滅失的房地產，現在狀況下的房地產和過去狀況下的房地產的差異部分，以房地產為主的整體資產或者包含其他資產的房地產(例如：正在經營的游樂場、碼頭)，整體資產中的房地產(例如，一個企業中的土地和房屋)

4、按房地產是否產生收益分類：收益性房地產，非收益性房地產

5、按房地產經營使用方式分類：銷售，出租，營業，自用。

二、我國目前房地產權利：所有權，建設用地使用權，宅基地使用權，土地承包經營權，地役權，抵押權(統稱為他項權利)，租賃權(屬于債權)

債權：是債權人要求債務人作為或者不作為的權利，不能要求與其債權債務關系無關的人作為或者不作為。

物權：是權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。

在特定的房地產上，既有物權又有債權的，優先保護物權;有兩個以上物權的，優先保護先設立的物權，但法律另有規定的除外。

自物權：是對自已的物依法享有的權利。

他物權：是在他人的物上依法享有的權利，是對所有權的限制。

在他物權中，建設用地使用權，宅基地使用權，土地承包經營權，地役權屬于用益物權。抵押權屬于擔保物權。用益物權是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的權利。

擔保物權是就他人的擔保物依法享有優先受償的權利。

房地產所有權(一級職能)：指房地產所有權人對自己的房地產，依法享有占有，使用，收益和處分(包括出賣、贈與、出租、抵押)的權利。

占有，使用，收益和處分四項基本權能(二級職能)，構成所有權完整的權能結構。

所有權的特性：完全性，整體性，恒久性，彈力性，絕對性。

所有權的分類：1、單獨所有：指房地產由一個單位或個人享有和共同共有。

2、共有：指房地產由兩個以上單位或個人共同享有所有權。

1按份共有，2共同共有。

3、建筑物區分所有權：指業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

房地產他項權利：

1、建設用地使用權：指建設用地使用權人依法對國家所有的土地享有占有、使用和收益的權利，有權利用該土地建造建筑物、構造物及其附屬設施。(出讓，劃撥，其它)建設用地使用權實質上是利用空間的權利。

《物權法》第一百三十六條規定：“建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。”因此一宗土地的空間，可以分割為很多個三維立體“空間塊”，分別成為獨立的“物”，

可以分別出讓、轉讓等。例如，國家在出讓建設用地使用權時可以將讓人對空間享有的權利通過出讓土地的四至、建筑物的高度和深度加以確定，確定范圍之外的空間仍然屬于國家，

國家可以將其用于公共用途或者另外出讓，比如同一塊土地地下10M至地上80M的建設用地使用權出讓給甲公司建造寫字樓

，地下20M至地下40M的建設用地使用權出讓給乙公司建造商場。與此相似，取得一定范圍內的空間的建設用地使用權人，也可能將其空間中的部分空間分割出來，轉讓、租賃給他人或者用它作價入股等，

從而使該被分割出來的部分空間具有獨立的經濟價值。如，建設用地使用權人在符合城市規劃等要求的情況下，將其屋頂或外墻出售或出租給廣告公司做廣告，允許他人在自己使用的土地之下建造地直停車場。

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（責任編輯：中大編輯）

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