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五、房地產中介業務管理

房地產中介服務機構的業務管理主要包括承辦業務管理、中介服務行為的管理及財務管理。

例題：房地產中介服務機構的業務管理不包括( )。(2009年房地產經紀人制度試題)

A．承辦業務管理 B．中介服務行為管理

C．財務的管理 D．薪酬管理

答案：D

解析：房地產中介服務機構的業務管理主要包括承辦業務管理、中介服務行為的管理及財務管理。

(一)承辦業務管理

房地產中介服務人員承辦業務，應當由其所在房地產中介服務機構與委托人簽訂書面合同。中介服務人員不得以個人名義承攬業務，也不得以個人名義與委托人簽訂委托合同。房地產中介服務合同應包括以下主要事項：當事人姓名或名稱、住所；中介服務項目名稱、內容、要求和標準；合同履行期限；收費金額和支付方式、時間；違約責任和糾紛解決方式；當事人約定的其他內容。

在承辦業務時，中介服務人員若與委托人、相關當事人有利害關系時，中介服務人員應當實行回避制度并主動告知委托人及所在中介服務機構。委托人有權要求其回避。

(二)中介服務行為管理

房地產中介服務人員承辦業務，由其所在中介機構統一受理并與委托人簽訂書面合同。房地產中介服務人員執行業務可以根據需要查閱委托人的有關資料和文件，查勘業務現場和設施，委托人應當提供必要的協作。對委托人提供的資料、文件，中介服務機構和中介服務人員有為委托人保密的義務，未經委托人同意不得轉借相關資料、文件。由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由其所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追索。

此外，《中華人民共和國刑法》對房地產中介服務人員違法應受到的刑事處罰也作出了具體的規定。《中華人民共和國刑法》第229條規定：承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金；嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

例題1：下列關于房地產中介的表述中，錯誤的是( )。（2007年房地產經紀人制度試題）

A．房地產中介服務人員不得以個人名義承攬業務

B．房地產中介服務人員不得以個人名義與委托人簽訂委托合同

C．房地產中介委托合同的主要事項包括違約責任和糾紛處理方式

D．因房地產中介服務人員的過失給當事人造成經濟損失的，房地產中介服務機構可以免責

答案：D

解析：由于房地產中介服務人員失誤給當事人造成經濟損失的，由其所在中介服務機構承擔賠償責任，所在機構可以對有關人員追索。

例題2：《刑法》規定，承擔資產評估等職責的中介組織的人員雖未索取他人財物或者非法收受他人財物，但故意提供虛假證明文件，情節嚴重的可處( )，并處罰金。（2006年房地產估價師制度試題）

A．三年以下有期徒刑或者拘役 B．五年以下有期徒刑或者拘役

C．五年以下有期徒刑或者管制 D．五年以上，十年以下有期徒刑

答案：B

解析：《刑法》第二百二十九條規定：承擔資產評估、驗資、驗證、會計、審計、法律服務等職責的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節嚴重的，處5年以下的有期徒刑或者拘役，并處罰金。中介服務人員，索取他人財物或者非法收受他人財物，犯前款罪的，處5年以上10年以下的有期徒刑，并處罰金；嚴重不負責任，出具的證明文件有重大失實，造成嚴重后果的，處3年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。

(三)財務的管理

房地產中介服務實行有償服務。房地產中介服務機構為企事業單位、社會團體和其他社會組織、公民及外國當事人提供有關房地產開發投資、經營管理、消費等方面中介服務的應向委托人收取中介服務費。房地產中介服務機構在接受委托時應主動向當事人介紹有關中介服務的價格及服務的內容，出示收費標準。中介服務費必須由中介服務機構統一收取，并給繳費人開發票。在房地產中介服務活動中嚴禁只收費不服務，多收費少服務。

第二節 房地產經紀人員職業資格制度

房地產經紀人員與房地產估價師同屬于房地產中介服務人員。房地產經紀活動是活躍的房地產市場不可或缺的重要組成部分。針對房地產經紀行業存在的問題，原建設部、原人事部從建立市場準入制度，加強對經紀人執業資格考試、認證入手，制定了《房地產經紀人員職業資格制度暫行規定》和《房地產經紀人執業資格考試實施辦法》，以加強房地產經紀行業管理，提高我國房地產經紀人的業務水平和職業道德修養，規范房地產經紀行為，維護消費者權益，使我國房地產經紀行業逐步走上規范有序、公開統-的健康發展軌道。

一、房地產經紀人員職業資格考試

房地產經紀人員資格考試分為房地產經紀人執業資格考試和房地產經紀人協理從業資格考試。

(一)考試組織與考試內容

(1)房地產經紀人執業資格考試實行全國統一大綱、統一命題、統一組織的考試制度。原則上每年舉辦1次。住房和城鄉建設部負責編制房地產經紀人執業資格考試大綱和組織命題等工作，組織或授權組織房地產經紀人執業資格的考前培訓等有關工作。人力資源和社會保障部負責審定房地產經紀人執業資格考試科目、考試大綱和考試試題，組織實施考務工作，并會同住房和城鄉建設部對房地產經紀人執業資格考試進行檢查、監督、指導和確定合格標準。

房地產經紀人執業資格考試。重點考察房地產經紀人對基礎理論知識及相關知識的掌握程度、經紀技術與技巧的熟練程度、綜合而靈活地應用基礎理論和估價技術解決實際問題的能力。考試科目與內容為：

《房地產基本制度與政策》主要包括房地產管理制度與法規，其中以《城市房地產管理法》、《城鄉規劃法》、《土地管理法》、《城市房屋拆遷管理條例》、《城市房地產抵押管理辦法》、《城市房地產轉讓管理規定》、《城市房地產中介服務管理規定》等法律、法規、部門規章為重點；

《房地產經紀概論》主要包括房地產經紀業和房地產經紀人的管理，房地產經紀人職業道德，房地產經紀業務分類及管理，國外房地產經紀介紹等；

《房地產經紀實務》主要內容包括房地產市場營銷環境分析、房地產市場調查和預測、房地產市場營銷組合策略、房地產代理、居間業務的知識及運用所學知識對房地產經紀案例進行分析等，主要考察其實際工作能力與業務水平；

《房地產經紀相關知識》主要包括房地產經紀人應當了解的建筑、房地產測繪、環境等相關學科的基礎知識。

房地產經紀人執業資格考試，時間定于每年的第三季度。考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理。參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試年度內通過應試科目；申請免試部分科目的人員必須在一個考試年度內通過應試科目。

例題：房地產經紀人執業資格考試通過的標準是，參加全部4個科目考試的人員必須在( )內通過應試科目。（2008年房地產經紀人制度試題）

A．一個考試年度 B．任意兩個考試年度

C．報考約定的兩個考試年度 D．連續兩個考試年度

答案：D

解析：房地產經紀人執業資格考試，考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理。參加全部4個科目考試的人員必須在連續兩個考試年度內通過應試科目。

(2)房地產經紀人協理從業資格實行全國統一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織考試的制度。住房和城鄉建設部負責擬定房地產經紀人協理從業資格考試大綱。人力資源和社會保障部負責審定考試大綱。

各省、自治區、直轄市人事廳(局)、房地產管理局，按照國家確定的考試大綱和有關規定，在本地區組織實施房地產經紀人協理從業資格考試。

例題：下列關于房地產經紀人執業資格考試，說法正確的是( )。

A．房地產經紀人執業資格考試，原則上每年舉行1次

B．房地產經紀人執業資格考試，原則上每兩年舉行1次

C．考試時間定于每年的第二季度

D．考試時間定于每年的第三季度

E．考試成績實行兩年為一個周期的滾動管理

答案：ADE

解析：房地產經紀人執業資格考試，原則上每年舉行1次；考試時間定于每年的第三季度。

(二)資格考試報名條件

1．房地產經紀人執業資格考試報名條件

凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，已取得房地產經紀人協理資格并具備以下條件之一者，可以申請參加房地產經紀人執業資格考試：

(1)取得大專學歷，工作滿6年，其中從事房地產經紀業務工作滿3年；

(2)取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年；

(3)取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年；

(4)取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業務工作滿1年；

(5)取得博士學位，從事房地產經紀業務工作滿1年。

凡已經取得房地產估價師執業資格的可免試《房地產基本制度與政策》科目。

房地產經紀人執業資格考試合格者，由各省、自治區、直轄市人事部門頒發人力資源和社會保障部統一印制，人力資源和社會保障部、住房和城鄉建設部用印的《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》。該證書全國范圍有效。

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（責任編輯：中大編輯）

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