三、綜合分析題(共20小題，每小題2分。每小題的備選答案中有1個或1個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。錯選不得分;少選且選擇正確的，每個選項得0.5分)

(一)

張某擁有一間商鋪，并用該商鋪向銀行抵押貸款，抵押合同約定：張某如欲出售、出租該商鋪，應征得銀行的書面同意。張某委托A房地產經紀機構的房地產經紀人李某出租該商鋪，并答應該業務完成后給李某“好處費”。李某為了隱瞞這筆業務，便用偷蓋了A房地產經紀機構印章的空白合同與張某訂立了委托合同，委托合同約定的傭金為每年2個月的租金收入。后來李某找到王某，游說王某委托李某個人為其承租商鋪，李某代表王某與張某訂立了房屋租賃合同，該合同的租賃雙方均有李某的簽名，出租方有張某的簽名，李某向張某出具了王某的授權委托書，委托書載明王某委托李某全權代理承租商鋪事宜(合同期限不長于10年)。

81.關于張某與A房地產經紀機構訂立的委托合同一事，下列表述中正確的有( )。

A.有效

B.無效

C.效力待定

D.該合同由李某個人承擔責任

82.關于傭金和“好處費”，下列表述中不正確的有( )。

A.李某個人不能收受“好處費”

B.A房地產經紀機構收取的傭金應按合同約定的標準，但應當符合國家有關規定

C.如果該經紀業務未做成，張某自愿支付給李某“跑路費”，李某就可以收取

D.如果該經紀業務未做成，而委托合同約定：A房地產經紀機構仍可以要求張某支付從事該經紀活動支出的必要費用1200元。A房地產經紀機構據此收取了張某1200元

83.下列關于上述房屋租賃合同的表述中，正確的有( )。

A.有效

B.無效

C.經過王某簽名確認后有效

D.如果租賃期限為12年，即使王某在其上簽名確認，該租賃合同仍然無效

84.若王某在承租期內，因張某不能歸還銀行到期的抵押貸款，銀行依法行使抵押權，處分該商鋪，則下列表述中正確的有( )。

A.王某的裝修損失由張某承擔

B.李某如果告知王某該商鋪已抵押，王某仍然委托李某訂立租賃合同，李某不對王某的裝修損失承擔責任，A房地產經紀機構也不承擔責任

C.銀行不承擔王某的裝修損失

D.該租賃合同因未經銀行書面同意而無效，A房地產經紀機構和李某因此不對王某的裝修損失承擔責任

85.下列關于李某的上述經紀業務活動的表述中，正確的有( )。

A.李某私自收取“好處費”違規，其他行為不違背經紀人執業的基本規范

B.李某如將收取的“好處費”上交A房地產經紀機構，就不存在其他違規行為

C.即使李某未收取“好處費”，仍然存在違規行為

D.該經紀業務如對王某造成損失，則A房地產經紀機構應承擔侵權賠償責任

86.該商鋪的租賃合同未經銀行書面同意，銀行因此享有的權利義務有( )。

A.宣布該租賃合同無效

B.追究張某的違約責任

C.從發現張某擅自出租商鋪之日起，直接收取王某應當支付的房屋租金

D.一旦發現張某擅自出租商鋪，立即將承租戶王某驅逐

(二)

甲房地產經紀公司(以下簡稱甲公司)經紀人呂某與客戶王某洽談一筆房地產買賣經紀業務，呂某私下告訴王某他有比本公司其他經紀人更豐富的房源，因為他同時還在其他經紀機構兼職。后來，呂某代表甲公司與王某訂立房屋買賣經紀合同。合同約定：呂某接受委托，代理王某購買一間辦公用房，但該辦公用房是否存在租賃抵押等權利瑕庇，甲公司和呂某本人一概不負責。若代理不成功，只收取傭金5000元;代理成功后，傭金按成交價格的2.3%收取。呂某通過乙房地產經紀公司(以下簡稱乙公司)尋找到房源，并與乙公司簽訂房屋買賣合同，合同約定乙公司將丙公司的一間辦公用房過戶給王某，轉讓價格為90萬元，其中80萬元支付給丙公司，余下10萬元呂某收取1.8萬元傭金，8.2萬元歸乙公司。王某按呂某的要求分別支付90萬元的房價款和2.07萬元的傭金后，在房屋交付前呂某代辦房屋過戶的過程中，發現其購買的辦公用房原來已同丙公司辦理了抵押登記，擔保了丙公司的一筆50萬元的建行貸款，該貸款半年后到期。王某因此與甲公司發生糾紛。

87.下列關于甲公司與王某訂立的房屋買賣經紀合同的表述中，正確的為( )。

A.代理不成功，不該收取5000元傭金

B.代理不成功，可以按約定收取經紀成本費用800元

C.可以約定甲公司對該辦公用房是否存在租賃、抵押等權利瑕庇不承擔責任但呂某應承擔責任

D.代理不成功，經紀機構不應收取任何費用

88.該辦公用房的所有權人為( )。

A.給丙公司貸款的建行

B.丙公司

C.王某

D.乙公司

89.乙公司在該筆經紀業務中存在的違法行為是( )。

A.賺取差價

B.其與呂某訂立的房屋買賣合同

C.未調查丙公司委托其出售的辦公用房是否存在租賃、抵押

D.未通知呂某所在的甲公司

90.對于王某的損失，他應首先找( )承擔責任。

A.甲公司

B.經紀人呂某

C.乙公司

D.丙公司

91.呂某在從事該筆經紀業務中的違法行為為( )。

A.在其他經紀機構兼職

B.到乙公司尋找房源

C.與乙公司訂立房屋買賣合同

D.未調查清楚辦公用房的具體情況

(三)

葉某委托甲房地產經紀公司(以下簡稱甲公司)購買一套乙房地產開發公司(以下簡稱乙公司)的期房，葉某需要甲公司代辦購房手續及銀行貸款。商品房交付后，葉某又提出了退房的要求。

92.商品房預售的一般流程內容包括( )。

A.葉某委托甲公司尋找中意樓盤

B.葉某查詢該樓盤的基本情況

C.葉某與乙公司簽訂商品房預售合同

D.甲公司與乙公司簽訂商品房預售合同

93.如對房屋面積誤差處理方式未做約定，商品房交付后，葉某有權退房的理由是( )。

A.面積誤差比絕對值等于3%

B.面積誤差比絕對值超出3%

C.甲公司從中賺取差價

D.乙公司未申請商品房預售合同登記備案

94.葉某預購商品房期權設定抵押應符合的條件為( )。

A.不得設定最高額抵押

B.抵押所擔保的債權僅限于購買該商品房的貸款

C.葉某必須委托房地產經紀公司代辦抵押貸款手續

D.符合國家關于商品房預售管理的規定

95.甲公司規避合同風險要( )。

A.使用自擬合同

B.與乙公司建立友好合作關系

C.審查葉某的履約能力

D.與葉某約定解決爭議的方法

(四)

王某委托A房地產經紀公司(以下簡稱A公司)為其購買一套二手房，并約定傭金為房價款的4%。A公司委派房地產經紀人張某承辦該業務。張某給王某介紹了一套業主李某的房屋，王某在張某帶領下查驗房屋后同意購買。隨后，王某、張某、李某共同商談成交手續事宜。

96.下述做法錯誤的為( )。

A.A公司與王某、李某共同協商簽訂居間合同

B.A公司先收“看房費200元”，再帶王某去看李某的房屋

C.張某應為王某、李某的個人隱私保守秘密

D.A公司應為王某、李某的個人隱私保守秘密

97.在王某、李某進行該房屋買賣合同洽談的過程中，張某不得( )。

A.與李某一起有意隱瞞所售房屋的重大缺陷

B.暗示王某、李某通過私下成交省去傭金，自己收取一點辛苦費

C.授意王某、李某虛構較低的成交價格以少繳納稅費

D.將房屋轉讓所涉及的稅費告訴王某和李某

98.假如王某、李某達成買賣協議，關于傭金收取，下列做法中正確的為( )。

A.張某收取傭金，可以不用開具發票

B.王某可以以房價款4%的傭金超過國家規定的標準為由，拒付傭金

C.A公司可以向王某、李某各收取房價款2%的傭金

D.按事先約定，王某應當向甲公司支付房價款4%的傭金

99.王某、李某達成買賣意向后，簽訂房屋買賣合同時正確的做法為( )。

A.A公司與王某簽訂房屋買賣合同

B.A公司與李某簽訂房屋買賣合同

C.王某與李某簽訂房屋買賣合同

D.A公司委托張某與李某簽訂房屋買賣合同

100.王某、李某共同申請房地產轉移登記時，應提交的文件為( )。

A.簽訂的房屋買賣合同

B.簽訂的房屋居間合同

C.李某的房地產產權證書

D.A公司的申請書

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（責任編輯：lqh）