法律概述

法律的概念

法律是反映統治階級意志，由國家制定或認可，并有國家強制力保證實施的行為規范的總和，是保護、鞏固和發展有利于統治階級的社會關系和社會秩序的工具。法屬于上層建筑范疇，決定于經濟基礎，并為經濟基礎服務。

法律的作用

指引作用

法律的指引作用是指它規定了人們可以這樣行為、應該這樣行為或不應該這樣行為，從為人們的行為提供授權性、命令性和禁止性三種模式。

評價作用

教育作用

強制作用

法律的分類

按適用的范圍劃分

有國內法和國際法。

按規定的內容劃分

有實體法和程序法。?實體法：《民法》、《刑法》等;程序法《民事訴訟法》、《刑事訴訟法》等。

中國現行法律的效力

(一)法的效力

《中人民共和國憲法》，是國家的根本大法，它規定了國家的根本制度和根本任務，它具有最高法律效力，是人們必須遵守的最高行為準則，是制定其他法律的依據。一切法律、行政法規和地方性法規都不得同憲法相抵觸。

(二)法律的效力

這里指狹義的法律，是指由全國人大及其常務委員會制定的。法律解釋權屬于全國人民代表大會常務委員會。

行政法規的效力

地方性法規的效力

自治條例和單行條例的效力

部門規章和地方規章的效力

法律的效力層次

憲法是最高的法律效力，一切法律、行政法規、地方性法規、自治條例和單行條例、規章都不得同憲法相抵觸。(2)法律的效力高于行政法規、地方性法規、規章。(3)行政法規的效力高于地方性法規、規章。(4)地方性法規的效力高于本級和下級地方政府規章。(5)省、自治區的人民政府規定的規章的效力高于本行政區域內較大的市的人民政府制定的規章。憲法→法律→行政→地方→自治區→本區域

第二節房地產主要法律法規

物權法

《中華人民共和國物權法》于2007年10月1日實行。

1、物權

物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。

2、不動產登記

不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。登記機構不得有下列行為：(1)要求對不動產進行評估;(2)以年檢等名義進行重復登記;(3)超出登記職責范圍的其他行為。

3、財產所有權

財產所有權是指所有人依法對自己的財產享有占有、使用、收益和處分的權利。

4、用益物權

用益物權是指用益物權人對他人所有的不動產或者動產，依法享有占有、使用和收益的權利。用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權和地役權。

5、擔保物權

擔保物權是指擔保物權人在債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現擔保物權的情形，依法享有就擔保財產優先受償的權利，包括抵押權、質權、留置權及占用。

6、業主的建筑物區分所有權(了解)

二、城市房地產管理法

(一)立法依據與目的

本法是為了加強對城市房地產的管理，維護房地市場秩序，保護房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展而制定。

(二)適用范圍

在中華人民共和國城市規劃區國有土地范圍內取得房地產開發用地的土地使用權，從事房地產開發、房地產交易，實施房地產管理，應當遵守本法。

(三)主要內容

第一章“總則”

第二章“房地產開發用地”?第三章“房地產開發”?第四章“房地產交易“

1、一般規定

房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押房地產轉讓、抵押，當事人應當依照本法第五章的規定辦理權屬登記。

2、房地產轉讓?3、房地產抵押?4、房屋租賃

第五章“中介服務機構”?第六章“法律責任?第七章“附則”

三、土地管理法

該法全面調整了土地的所有、占有、使用、管理、保護、利用等各種社會關系，他為保護土地資源，保障土地所有者、使用者合法權益，懲治破壞土地的行為提供了法律依據。

(二)基本原則

1、堅持社會主義土地所有制的原則

2、統一管理全國土地的原則

3、全面規劃、因地制宜、合理利用土地的原則

4、珍惜圖、節約用地的原則

四、城鄉規劃法

五、房地產開發經營管理條例

(一)立法依據、目的與適用范圍

(二)基本原則

1、房地產開發經營應當按照經濟效益、社會效益、環境效益相統一的原則，實行全面規劃、合理布局、綜合開發、配套建設;

2、確定房地產開發項目，應當符合土地利用總體規劃、年度建設用地計劃和城市規劃、房地產開發年度計劃的要求的原則;

3確定房地產開發項目、應當堅持舊區改建和新區建設相結合的原則;

4、房地產開發項目的開發建設，應當統籌安排配套基礎設施，并根據先地下、后地上的原則實施。

(三)主要內容

六、物業管理條例

(一)立法依據、目的與適用范圍

2003年國務院頒布了《物業管理條例》，2007年進行修訂。

(二)基本原則

1、提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業的原則;

2、鼓勵物業管理采用新技術、新方法，依靠科技進步，提高管理和服務水平的原則。

七、城市房地產中介服務管理規定

(一)立法依據、目的與適用范圍

1996年建設部制定《城市房地產中介服務管理規定》，2001年進行修訂。

(二)基本原則

1、從事房地產中介服務的人員必須取得考試合格證書和資格認證的原則;

2、從事房地產中介服務，應設立相應的房地產中介服務機構的原則，房地產中介服務機構應按照可準的業務范圍從事經營活動;

3、必須遵守自愿、公平、誠實信用的原則。

(三)主要內容

八、房地產廣告發布暫行規定

(一)房地產廣告的內涵

(二)不得發布廣告的房地產

1、在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的;

2、在未經國家征用的集體所有的土地上建設的;

3、司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

4、預售房地產，但未取得該項目預售許可證的;

5、權屬有爭議的;

6、違反國家有關規定建設的;

7不符合工程質量標準，經驗收不合格的;

8、法律、行政法規規定禁止的其它情形。

第三節民法、合同法、物權法和消費者權益保護法

民法

民法的調整范圍(熟悉)

民法是調整社會組織之間，社會組織與公民之間，以及公民相互之間的一定范圍的財產關系和人身非財產關系的法律規范的總稱。

民事法律關系的要素

民事法律包括主體、客體和內容三個要素。

民法的基本原則

平等公平原則;

自愿原則;

等價有償原則;

誠實信用原則;

保護合法的民事權益不受侵犯原則;

維護國家和社會利益原則。

民事權利和義務

代理的概念和分類

代理是指代理人在代理權限內，以被代理人名義實施民事法律行為，被代理人的代理行為承擔民事責任。代理可分為委托代理、法定代理和指定代理。

合同法

2、無效合同。合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益：(2)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規的強制性規定。

(四)合同的變更、轉讓和終止

債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人，但有下列情形之一的除外：(1)根據合同性質不得轉讓;(2)按照當事人約定不得轉讓;(3)依照法律規定不得轉讓。(問題：哪些情況不能轉讓)

哪些情況當事人可以解除合同：(1)因不可抗力致使不能實現合同目的;(2)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務，(3)當事人一方遲延履行主要債務，經催告后在合同期限內仍未履行;(4)但是人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的;(5)法律規定的其他情形。

(五)違約責任

違約責任，是指當事人不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定，所應承擔的繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等責任。

違約形式

預期違約。

實際違約。實際違約行為的類型有：拒絕履行、遲延履行、不適當履行、部分履行。

消費者權益保護法

消費者權益的概念

消費者的權利(熟悉)

消費爭議的解決

爭議解決的途徑

①營者協商和解;②請求消費者協會調解;③向有關行政部門申訴;④根據與經營者達成的仲裁協議提請仲裁機構仲裁;⑤向人民法院提起訴訟。

下編?房地產經紀實務

下編?房地產經紀實務

房地產經紀概述

房地產經紀的概念

房地產經紀實指以收取傭金為目的，為促成他人房地產交易而提供居間、代理等專業服務的行為。

目前我國房地產經紀活動的類型主要是房地產居間和房地產代理。

房地產居間

房地產居間是指向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產代理

房地產代理是指以委托人的名義，在委托協議約定的范圍內為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取傭金的行為。

房地產居間與代理的區別

房地產居間的服務對象十分廣泛，但居間人與委托人之間一般不存在長期固定的合作關系，居間人錦以自己的名義開展經紀活動，并承擔責任。

房地產居間的服務對象雖不如居間活動那樣廣泛，但經紀人與委托人之間一般都有長期穩定的合作關系，而且只能以委托人的名義在委托人允許的權限內開展經紀活動，由此產生責任和權利也全部歸委托人，而經紀人只收取代理傭金。

傭金

傭金是指房地產經紀機構完成受委托事項后，由委托人向其支付的報酬。

房地產經紀的特點

服務性

專業性

問：為什么房地產經紀具有很強的專業性?

房地產直接以土地為基本物質構成要素，不僅造成了其空間位置的固定性，還使得它成為一種不完全的勞動產品。

房地產作為價值量很大的單項產品，人們在購買房地產商品時，常常需要信貸的支持。

房地產是人們生活、生產必不可少的基本物質資料，這就要求房地產經紀人員不僅把握房地產交易作為經紀活動的一般規律，還要洞悉和把握其所涉及的社會、情感等因素，盡力促使每一筆交易能產生最大的社會效益。

房地產作為不動產，其交易須通過一系列法律程序才能完成，這就要求房地產經紀人員必須熟悉與房地產交易相關的法律、法規、具體程序和手續。

地域性

房地產經紀的作用

傳播經濟信息

加速商品流通

優化資源配置(掌握P180)

規范和完善房地產市場(掌握P181)

促進社會經濟發展

房地產經紀的產生與發展

2006年10月，建設部、中國房地產估價師與房地產經紀人學會聯合發布《中國房地產經紀執業規則》和《房地產經紀業務合同推薦文本》。

房地產經紀人員職業資格制度

一、房地產經紀人員職業資格的種類

國家隊房地產經紀人員實行職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規劃。凡從事房地產經紀活動的人員，必須取得房地產經紀人員相應職業資格證書并經注冊生效。未取得職業資格證書的人員，一律不得從事房地產經紀活動。

《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》和《中華人民共和國房地產經紀人協理從業資格證書》是房地產經紀人進行職業活動的法律憑證。取得房地產經紀人執業資格是進入房地產經紀活動關鍵崗位和發起設立房地產經紀機構的必備條件。是從事房地產經紀活動的基本條件。

二、房地產經紀人職業資格考試

房地產經紀人職業資格考試合格，頒發人事部統一印制，人事部和建設部用印的《中華人民共和國房地產經紀人執業資格證書》，該證書全國范圍有效。

房地產經紀人協理從業資格，實行全國統一大綱，各省、自治區、直轄市命題并組織考試，具有高中以上學歷，愿意從事房地產經紀活動的人員，均可申請參加房地產協理從業資格考試。該證書在所在行政區域內有效，即持證人員可以在該地區從事非獨立性的房地產經紀活動。

三、房地產經紀人員職業資格注冊

房地產經紀人執業資格注冊的有效期為3年，自核準注冊之日起計算，房地產經紀人調離所在房地產經紀機構的，由所在房地產經紀機構負責收回《中華人民共和國房地產經紀人注冊證》，并在解聘后30日內交回國務院建設行政主管部門注銷。

每年度房地產經紀人協理從業資格注冊登記情況還應報住房和城鄉建設部備案。

第三節房地產經紀人員的權利和義務

房地產經紀人協理的權利：

1、房地產經紀人協理有權加入房地產經紀機構;

2、協助房地產經紀人處理經紀有關事務并獲得合理的報酬。

房地產經紀人和房地產經紀人協理的義務：

1、遵守法律、法規、行業管理規定和職業道德;

2、不得同時受聘于兩個或兩個以上房地產經紀機構執行業務;

3、向委托人披露相關信息，充分保障委托人的權益，完成委托業務;

4、為委托人保守商業秘密;

5、接受國務院行政主管部門和當地地方政府房地產行政主管部門的監督檢查;

6、結婚搜職業繼續教育，不管提高業務水平。

第四節房地產經紀人員的基本要求

一、房地產經紀人的職業道德

基本要求：1.守法經營2.誠信為本3.盡職盡責4.規范服務5.公平競爭6.敬業原則7.進制原則(經紀機構簽約的經紀人員，不得一個人名義從事與經紀機構相同和相關的業務)

二、房地產經紀人員的知識結構

知識結構：專業知識、基礎知識、和輔助知識。

1、核心是房地產經紀的基本理論和十五等專業知識;

2、外層是與房地產經紀有關的基本知識包括經濟知識、法律知識、社會心理知識、房地產專業知識、科學技術知識;

3、最外層是對文化修養產生潛移默化影響的各類文學、藝術乃至哲學等輔助知識。

三、房地產經紀人員的職業技能

1、收集信息的技能

2、市場分析的技能

對信息的分析方法包括：數學處理分析、比較分析、因果關系分析和趨勢分析。

3、人際溝通的技能(掌握p188)

4、搭配的技能

5、協調成交的技能(掌握p188)

四、房地產經紀人員的心理素質和禮儀修養

心理素質的要求：自知、自信;樂觀、開朗;堅韌、奮進。

禮儀修養包括：儀容與著裝、接待客戶時的儀態和電話中的禮儀。

第五節房地產經紀機構的基本類型和經營模式

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（責任編輯：中大編輯）

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