房地產交易

房地產交易市場概念：

房地產商品交易的場所各領域。它是房地產商品買賣、租賃、互換、抵押、交易的總和。

一個完善和靈活的房地產市場應具備的條件(四點)

穩定明確長遠的房地產政策。

有完善的法制基礎，使房地產開發、房地產交易有法可依。

有統一簡明靈活有效的現代化的管理體制。

有完善的房地產市場動作體系。

房地產交易市場特點是：

房地產權益交易市場

房地產市場是區域性市場

房地產市場不完全競爭市場(P95)

房地產市場信息不充分

房地產市場的變化具有周期性。(基本規律：繁榮?調整?衰退?復蘇繁榮。其周期一般為10年。日本10年、臺灣7年。

國家適度干預

交易概念：指房地產轉讓，抵押、房屋租賃等市場行為。

抵押分類：

個人住房抵押貸款

在建工程抵押及開發商貸款。

現有產權房屋貸款。

以出讓方式獲得國有土地使用權的貸款抵押。是指受讓人未取得借款，將出讓所得的國有土地使用權以不轉移占有的方式抵押給出借人的行為。

房地產買賣的基本流程：P100

二手房買賣的基本流程：

通過中介、媒體等找到中意樓盤。

實地看房

簽訂購房協議。

勘驗估價

繳納稅費

申請權屬登記備件。

辦理產權過戶，領取產權證書。

房屋轉租的基本流程：

原承租人取得原出租人的書面同意，將其原出租的房屋部分或全部再出租。

原承租人與現承租人簽訂房屋轉租合同。

將轉租合同和原房屋租賃證到房地產登記機關辦理房屋轉租合同，登記備案。

領取經注銷蓋章原房屋租賃證。

房地產抵押的基本流程：P101

房地產價格、租金和稅費。

特點P102

房地產價格主要種類

成交價格

市場價格

理論價格

評估價格

市場調節價、政府指導價、政府定價。

土地價格、建筑物價格、房地價格

成本價、標準價。

影響房地產價格的主要因素：4點

經濟因素

社會因素

行政與政治因素

房地產內在因素、周邊環境因素。

房地產價格的構成：9點

土地取得費用。2、前期工程費3、配套費建筑安裝工程費。

4、管理費。5、銷售費。6、利息。7、稅費。8、利潤。

(傭金是屬銷售費)

房地產價格評估的基本思路和方法：3種

市場比較法

成本積算法

收益資本化法。

房地產稅P107

營業稅、城市維護建設稅、教育附加稅5%

契稅?3%----5%

印花稅?0.05%

個人所得稅20%(適用比例的20%)

房屋原值具體為：

商品房原值。

自建住房。

經濟適用房。

已購公有住房。

城鎮拆遷安置住房。

土地增值稅實行四級超率累進稅率：

增值額未超過扣除項目金額50%的部分稅率為30%

增值額超過扣除項目金額50%但未超過100的部分為40%

增值額超過扣除項目金額100%但未超過200%的部分為50%

4、增值額超過扣除項目金額200%的部分為60%

房地產的稅率，按房產原值計征的，稅率為1.2%，按房產租金收入計征，稅率為12%。

房地產費

房地產權屬管理收費

房地產交易管理費

物業服務收費

房地產銷售、預售的法律文件

<<商品房銷售管理辦法》建設部2001年發布< p="">

《城市商品房預售管理辦法》建設部1994年發布

《城市房地產抵押管理辦法》?建設部1997年發布

五、最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用發力若干問題的司法解釋

1、關于商品房買賣合同?(熟悉P126)

2、關于建筑面積縮水(年紀誤差比絕對值在3%以內(含3%)

3、關于惡意欺詐?4、關于房屋質量問題?5、關于包銷商?6、關于拆遷補償

——兩書指《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》

——最低保修項目和保修期限：1.屋面防水3年;2.墻面、廚房和衛生間地面、地下室、管道滲漏1年;3.墻面、頂棚抹灰層脫落1年;4.地面空鼓開裂、大面積起砂1年;5.門窗翹裂、五金件損壞1年;6.管道堵塞2個月;7.供熱、供冷系統和設備1個采暖期或供冷期;8.衛生潔具1年;9.燈具、電器開關6個月。

弟四章?建筑的基本知識

——建筑物的分類：1.按建筑物使用性質分：a生產性建筑(包括工業建筑和農業建筑)b非生產性建筑(分為居住建筑和公共建筑P132)2.按建筑物層數或總高度分：a.居住建筑分為低層住宅(1—3層)、多層住宅(4—6層)、中高層住宅(7—9層)和高層住宅(10層及10層以上)、小高層(7—13層)b.總高度超過24米的為高層(除單層建筑)c高度超過100米的居住建筑、公共建筑和綜合性建筑均為超高層建筑;3.按建筑結構和材料分：a磚木結構建筑(20世紀50至60年代)b磚混(承重墻受力)c鋼筋混泥土(柱受力)d鋼結構;4.0

按建筑物耐久等級分(按建筑物的耐久年限分)a一級建筑，一般為重要建筑和高層建筑，耐久年限超過100年;b.二級建筑，指一般性建筑，耐久年限為50—100年(商品房);c.三級建筑，指次要建筑，耐久年限在25—50年;d.四級建筑，指臨時性建筑，耐久年限小于15年。

——建筑物的組成：建筑物一般是由豎向建筑構件(基礎、墻、柱等)、水平構件(地面、樓面、梁、屋頂等)及解決上下層交通聯系用的樓梯等組成。還有的有包括臺階、坡道、散水、雨篷、陽臺、煙道和通風道等。(散水是防止建筑物地下地基滲透)

——設電梯的必要條件：1.住宅建筑層數在7層及以上的，或最高住戶入口層樓面距底層室內地面的高度在16米以上的;2.層數不多但建筑等級較高或有特殊需要的公共建筑如賓館和醫院等

——平屋頂的坡度很小，一般在3%以下，上下屋頂坡度為2%左右，坡屋頂的坡度一般在10%左右(排水用)

——變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫(也叫溫度縫，是防止由溫度影響產生變形而設置的變形縫，伸縮縫要從基礎頂面開始，將墻休、樓板、屋頂全部斷開，基礎部分因埋于地下，受溫度影響較小，可以不用斷開。沉降縫是防止因荷載、結構形式、地基能力的差異等原因而設縫同時時起到伸縮的作用，而伸縮縫不能代替沉降縫。防震縫是為防止地震的影響而設置的變形縫，防震縫的寬度有任何情況下不得小于50MM。當配水管網的壓力在一天之內有定期的高低變化時，可采用設置水箱的供水方式，在水壓高時，箱內蓄水：水壓低時，箱內放出存水以補充供水不足。室外配水管網的水壓僅能滿足下面若干屋用水的要求，而不能滿足上面樓屋的用水時，可選用分區分壓供水方式，將給水系統公成上下兩個供水區，下區利用外網的壓力直接供水，上區由水泵加壓后與水箱聯合供水。

為了使窒內的空氣溫度，相對濕度、氣流速度、潔凈度等參數保持在一定的范圍內的技術稱為空氣調節。空氣調節工程一般可由空氣處理設備和空氣輸送管道以及空氣分配裝置的各種風口和散流器，還有調節閥門、防火閥等附件所組成，根據需要可組成不同形式的系統。

按空氣處理的設置情況分類，可公為集中式系統，分布式系統和半集中式系統。

按其負擔室內負荷所用的介質分類，可公為全空氣系統、全水系統、空氣一水系統和冷劑系統。

按集中式空調此處理的空氣來源劃分，可公為封閉式系統、直流式系統和混合物式系統。

樓宇智能化，系統等級可分為一星級(普及型)、二星級(提高型)和三星級(超前型)三個級別。

按用途分類

結構材料

結構材料指構成基礎、柱、梁、框架、屋架、板等重系統的材料，包括磚、石材、鋼材、木材和鋼筋混凝土等。

2、墻體材料

檣體材料指構成建筑物內、承重墻體及內隔墻體的材料，包括空心磚、混凝土砌塊和石膏板等。

功能材料

功能材料指不承受荷載且有某種特殊功能的材料，按具體功能的不同，可細分為絕熱材料、吸聲材料、防水材料和裝飾材料等等

五、建筑識圖

一套完整的建筑施工圖包括建筑總平面圖、建筑施工圖、結構施工圖、暖通及空調施工圖、給排水施工圖、電氣施工圖等，各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。

比例尺：

比例尺的表示圖紙上尺寸與實際尺寸的比例，一套完整的施工圖，既有總圖也有細部大樣詳圖選用一種比例尺不合適這就要圖紙的具體內容選擇恰當的比例尺。結構施工圖一般不注比例尺，也允許一個圖形使用兩種比例尺，在施工中以所注尺寸為準。

尺寸

尺寸由數字及單位組成，總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。

標高

標高分絕對標高和相對標高兩種。

建筑總平面圖

建筑總平面圖是用來說明建筑場地內的建筑物、道路、綠化等的總體布置平面圖。總平面圖的基本組成的建筑的方位、河流、道路、橋梁、綠化、風玫瑰或指北針、原有建筑、圍墻等等。

建筑平面圖

建筑平面圖是建筑工程施工圖紙中具有引導作用的圖紙，它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他工種圖紙設計的基礎，是室外內裝修設計是重要依據，建筑平面圖是假想用

房地產面積基本知識

土地面積的概念和種類

土地面積主要是指與土地權屬有關的土地面積，所測土地面積通常是地表面積在其水平面上相應的投影面積，即水平投影面積。

土地面積主要有宗地面積和共有分攤面積兩種。面積兩算具體方法包括坐標解析法、實地量距法和圖解計算法等。

房屋建筑面積

套內使用面積

套內墻體面積

有公用墻及非公用墻兩種。商品房各套之間的分隔墻、套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻均為公用墻，公用墻墻體水平投影面積的一半計入套內墻體面積。

陽臺建筑面積

建筑物的陽臺均應按其水平投影面積的1/2計算

房屋使用面積

房屋使用面積是指成套的房屋中全部可供用的空間面積

公用建筑面積

公用面積由兩部分組成：1、電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建筑服務的公共用房和管理用房建筑面積。2、凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。

公用建筑面積分攤系數

將整棟建筑物的公用面積除以整棟建筑物的套內建筑面積之和。

六、房屋銷售面積與產權登記面積?P145

第三節城鄉規劃基本知識

城鄉規劃和規劃區

詳細規劃分為控制性詳細規劃和修建性詳細規劃。

城市、鎮的總體規劃

城市總體規劃、鎮總體規劃的規劃期限一般為二十年。

六、建設項目用地規劃許可證

由城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門依據控制性詳細規劃核定建設用地的位置、面積、允許建設的范圍，核發建設項目用地規劃許可證。

環境基本知識

環境污染的幾種類型

大氣污染

噪聲污染環境(主要來源于交通運輸、車輛鳴笛、建筑施工、社會噪音如音樂廳等。

固體廢物污染

輻射污染

室內環境質量P150

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（責任編輯：中大編輯）