房地產與房地產行業

1、房地產概念：土地、建筑物、土地定著物及其衍生的權利。是實物、權益、區位三者的綜合體。

2、實物是指，房地產中看得見摸得著的部分。可進一步分為有形的實體、該實體的質量、以及組合完成的功能。

3、權益是指房地產中無形的不可觸摸的部分，包含權利、利益、收益三個部分。

《物權法》規定：所有權、用益物權、擔保物權

4、房地產的區位可以從房地產的空間、位置。可以從位置、交通、環境、配套設施四個方面來認識。

5、房地產的特性：不可移動、獨一無二、壽命長久、價值量大、流動性差、供給有限、相互影響、易受限制、保值增值。

認識房地產不可移動性的意義在于：P52

6、房地產用途的分類：居住房地產、商業房地產、旅館房地產、餐飲房地產、農業房地產、娛樂房地產、工業和倉儲房地產、特殊用途房地產。

7、按開發程度的分類：1、生地。2、熟地。3、現房。4、在建工程。

按是否收益的分類：1、銷售。2、出租。3、自用。

房地產的需求：1、生產性需求。2、消費性。3、投資性。

8、投資性的概念：直接把房地產做為投資品買賣，從中利投資性行為。]

意義：1、市場經濟的潤滑劑。有利于活躍房地產市場，發揮其積極作用。

2、會炒高房價，不利于房價的穩定，要限制其消積作用。

9、房地產的供給特點：城市土地供給的剛性和一級市場的壟斷性、供給的層次性、供給的滯后性、供給的時期性。P57

房地產的供給的均衡與非均衡：

供求均衡實現條件：1、深化房地產市場供求的實現條件。2、完善房地產市場體系。

3、建全房地產市場機制。(必備的外部條件)。3、培育商品房的有效需求(關分健)

4、以市場需求為導向。注重供給與需求的結構協調。

二、房地產業是指從事房地產開發、經營、管理等各類經濟活動的行業。是國民經濟中兼生產和服務二種職能的獨立產業部門。(房地產業是屬于第三產業。建筑業是屬于第二產業。)

房地產行業的特點：

先導性和基礎性。(基礎產業地位表現在：房地產業是社會經濟活動的基本前提，是國民經濟發展的基本保障。人口素質提高和社會全面進步的基礎條件。城市經濟發展和城市現代化的重要基礎。是社會財富創造的重要源泉。

綜合性和關聯性。

資金密集型和高風險性。(炒樓花、炒地皮。。。)

級差收益型和區域性。

權利主導型和制約性。

房地產行業的分類

房地產開發行業。(開發商)

房地產中介服務行業。(中介行業：咨詢、價格評估、經紀)

物業管理行業。

房地產行業的作用：(8點)P63

房地產業增加值在國內生產總值中占較大比重

有利于產業結構升級

為政府提供了新財源

推動了現代城市開發建設

促進和帶動相關產業的發展

促進了消費結構升級，改善了居民的居住條件

提供了大量就業崗位，有助于解決就業問題

對社會文化發展和精神文明建設，起到江景促進的作用

房地產的基本制度

1、我國現行的土地制度(土地所有制：我國土地公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。

農民集體的形式有三種：村農民集體、鄉鎮農民集體、村內二個以上農村集體經濟組織的農民集體。包括：宅基地、自留地、自留山。

使用制度：2004年8月31日后，我國對經營性土地使用權開始實行招標、掛牌、拍賣出讓的三種形式。

哪些要實行國有土地有償使用制度：有法律規定的范圍內劃撥土地使用權除外。

國有土地使用權的取得的途徑：

行政劃撥

國家出讓

通過轉讓

通過租賃

集體土地沒有經過征用的不得出讓。

出讓四種方式：協議(部隊)、招標、掛牌、拍賣。

使用年限：居住70年;工業50年;教育科技文化體育50年;商業旅游娛樂40年;綜合其他用地50年。

2、廉租房是對最低收入居民家庭的住房保障。是住房保障的重點、難點。1998年國務院提出來的，第一個實行的城市是深圳市。土地出讓的凈收益用于年廉租住房保障資金的比例不得低于10%。

3、經濟適用房：劃撥方式供應。面積中小套型。中套：80平方。小套：60平方左右。

4、住房公積金：

住房公積金制度是我國住房保障體制中住房保障體系政策性金融支撐體系的主體

住房公積金是指國家機關、國有企業、城鎮集體企業、外商投資企業、城鎮私營企業、城鎮私營企業及其他城鎮企業、事業單位、民辦非企業單位、社會團體及其在職職工繳存的長期住房儲金。

職工對職工繳的公積的基數每年核定一次。

上年7月1日至6月30日。

三、房地產產權的概念：

房地產權利人以房地產為標的物對其直接進行支配并享受其利益的排他性的利益權利。

種類：

所有權

占有權

用益權(使用權、開發經營、地上權、地役、典當權)

處分權(出售、租賃、繼承、贈與、抵押)

權屬登記制度：

概念：又稱房地產登記，指由房地產管理部門依職權或因當事人請求對土地使用權、土地所有權和房屋所有權、。。。。。。其權利對勘測、記錄、核實、確認，并向權利人頒發權證的一系列活動。

原則：屬地管理原則。房屋使有權與該房屋所占用的土地所有權二者權利實現一致的原則

特點：

房屋所有權與該房屋所占用的土地使用權不可分割。

房地產權屬登記是房地產權利的動態登記。

房地產權屬登記采取實質性審查。

具有公信力。

實行強制的登記制度。

頒發權利證書。

模式：

房屋與土地分別登記。

房屋與土地統一登記。(發民趨勢)

種類：

總登記。初登記。

日產登記。

土地登記證書包括：

國有土地使用證

集體土地所有證

集體土地使用證

土地他項權利證明書

不予登記的有：

土地權屬有爭議

土地違法違規行為尚未處理或正在處理

未依法定額繳納土地有償使用費和其他稅費

申請的登記的土地權利超過規定的年限

其他依法不予登記的。

房屋登記的原則：

是由房屋所在地的房屋登記機構辦理。

應ZUNXUN所有權與房屋占有范圍的土地使用權權利主體一致的原則

不能登記的有：(7種)P87

國有土地范圍內房屋所有權登記要30個工作日。

集體土地范圍內房屋所有權登記要60個工作日。

更多信息請關注房地產經紀人協理考試網>>

（責任編輯：中大編輯）

共2頁,當前第1頁  第一頁  前一頁  下一頁