第二節 資金的時間價值及等值計算

一、資金的時間價值的概念

資金的時間價值也稱為貨幣的時間價值，是指現在的一定量的資金比將來的等量資金具有更高的價值，也就是不同時間發生的等額資金在價值上的差別。如果把資金存入銀行，經過一段時間會產生增值.即為通常所說的利息。如果把資金投入到生產和流通領域，也可以獲得盈利或收益。

資金時間價值產生的原因是多方面的。從投資者的角度看，主要是基于以下方面：一是投資收益率。投資收益率是反映投資項目或投資方案所能取得的預期收益的大小。資金在“流通領域→生產領域→流通領域……”的循環往復運動中，每經歷一個周期，就實現一次增值這也是生產的本質和投資的目的。二是通貨膨脹率。通貨膨脹率反映投資者必須付出的因貨幣貶值所帶來的損失。同樣量的貨幣因通貨膨脹引起的貶值，意味著投資者投資的價值隨時間增加而減少。因此，要通過資金的時間價值對其損失作補償。三是時間風險因素。一般來說，未來的預期收入具有不確定性，時間越長，不確定性也越大，意味著投資風險也隨時間的增加而增加。因此，對于相同數量的貨幣，人們更愿意現在擁有而不是將來擁有，這就需要對未來不確定性用一定量的貨幣作為補償。

相對于資金在使用過程中帶來增值的情況，資金不投入使用就相當于放棄了資金的增值，即資金閑置就相當于付出了一定的代價，其大小就是資金的時間價值。房地產投資不僅資金投入量大，而且投資回收期相對較長，對投資者來說，對資金時間價值的判斷和預期就顯得十分重要。

二、現金流量和現金流量圖

(一)現金流量

房地產直接投資活動總是伴隨著一定的物質流和貨幣流。對房地產開發投資而言，從物質形態看，房地產開發活動表現為人們使用各種工具和設備，消耗一定量的能源，通過對原材料的加工使用轉化為各種類型的房地產產品。從貨幣形態看，房地產開發活動表現為投入一定量的資金，花費一定量的成本，通過房地產產品的銷售或出租、自營，獲取一定量的貨幣收入。

住房地產投資項目經濟評價中，通常把某一個房地產投資項目(或投資方案)視為一個獨立的經濟系統來考察它的經濟效果。這樣做的目的是為了考察投資項目本身的經濟合理性，判斷其投資的可行性。當把房地產投資項目作為一個獨立的經濟系統時，凡是在某一時點上流出該系統的貨幣稱為現金流出或負現金流量(Cash Out，CO);流入該系統的貨幣稱為現金流入或正現金流量(Cash ln，CI);同一時點的現金流人和現金流出的代數和，稱為凈現金流量(CI—CO)。現金流人、現金流出及凈現金流量統稱為現金流量，三者之間有下列關系：

凈現金流量=現金流入量一現金流出量(4一1)

(二)現金流量圖

某個具體的房地產投資項目的實施，往往要持續一段時間。在投資項目的壽命期內，各種現金流量的數額及其發生的時間不盡相同。為了便于分析不同時點上的現金流人和現金流出，計算其凈現金流量，通常采用現金流量表或現金流量圖的形式來表示特定經濟系統在一段時間內發生的現金流量。

現金流量圖如圖4一1所示，橫軸是時間軸，自左向右表示時間的延續，橫軸等分成若干間隔，每一間隔代表一個時間單位，兩個刻度之間的時間長度稱為計息周期，可取年、半年、季度或月等。時間軸上的點稱為時點，標注時間序號的時點通常是該時間序號所表示的計息期的期末，同時也是下一計息期的期初。如0代表第1個計息期的期初，l代表第1個計息期的期末和第2個計息期的期初，以此類推。橫軸上反映所考察的經濟系統的壽命周期。如果現金流入或流出不是發生在計息期的期初或期末，而是發生在計息期的期間(見圖4——2)，為了簡化計算，通常是將其代數和看成是在計息期的期末發生，這種處理方法稱為期末慣例法(由圖4—2中的左圖簡化為右圖)。在一般情況下，采用期末慣例法，可以滿足投資分析工作的需要。為了與期末慣例法一致，通常是假設初始投資均發生在期初(第1計息期的期初，即現金流量圖的“0”點)，而銷售收人、運營成本及殘值回收等均發生在計息期的期末。

與橫軸相連的垂直線，代表流人或流出經濟系統的現金流量。

三、資金等效值及其計算

(一)資金等效值的概念

由于資金具有時間價值，發生在不同時點的數額相同的資金，價值會不相同：而發生在不同時點的數額不等的資金，卻有可能具有相同的價值。這種在特定利率下、不同時的點上、數額不等而價值相同的資金稱為等值資金，也稱為資金等效值。影響資金等值的因素主要有3個：資金額的數量、資金發生的時間、利率(或折現率)的大小。其中利率是一個關鍵因素。一般來說，等值計算中是以同一利率為依據的。

在房地產投資項目經濟評價中，資金等效值是一個十分重要的概念。運用這個概念，可以把在不同時點發生的資金換算成同一時點的等值資金進行分析比較。要運用好資金等效值的計算，還需要掌握以下幾個基本概念：P為現值，是資金發生在(或折算為)某一特定時間序列起始點的價值;F為終值，是資金發生在(或折算為)某一特定時間序列終點時的價值;Ai為時值，是資金發生在各計息期期末的價值，若Ai為每年等額支付的金額，則稱為年值;i為折現率，相當于每個計息周期的復利率;n為計算期，相當于計息期數。

(二)整付類型的等值計算

(三)等額分付類型的等值計算

(四)特殊變額分付類型的等值計算

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