(三)

某房地產開發公司以掛牌方式取得一宗普通商品住宅用地的土地使用權，出讓年限70年。 公司確定以自有資金、商品房預售和銀行抵押貸款作為項目開發建設的資金來源，預計開發建 設總投資6 000萬元。目前，已繳清土地使用權出讓金，并完成開發投資1 000萬元。

根據上述資料，回答下列問題：

91.下列關于在建工程抵押的說法中，正確的有()。

A. 抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋也屬于抵押財產

B. 在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押

C. 抵押期間竣工的，抵押人在辦理房屋權屬證書后應重新辦理抵押登記

D. 抵押合同中應載明已投人在建工程的工程款

【答案】BD

【解析】在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。選項B,《城市房地產抵押管理辦法》明確規定，以在建工程已完工部分抵押的，其土地使用權隨之抵押。選項A,《擔保法》規定，抵押設定后新增的建筑物不屬于抵押物，在建工程抵押范圍應為抵押時已經完工的部分，選項C,在建工程竣工并經房屋所

有權初始登記后，當事人應申請將在建工程抵押權登記轉為房屋抵押權登記。

92. 該公司申請預售許可證時，除了已投入資金必須滿足要求外，還應提供()等材料。

A. 建設工程規劃許可證 B.建設工程施工許可證

C. 工程施工合同 D.竣工驗收文件

【答案】ABC

【解析】房地產開發企業申請預售許可，應當提交下列證件(復印件)及資料：①商品房預售許可申請表;②房地產開發企業的《營業執照》和資質證書;③國有土地使用證、建設工程規劃許可證、施工許可證;④投入開發建設的資金占工程建設總投資的比例符合規定條件的證明;⑤工程施工合同及關于施工進度的說明;⑥商品房預售方案。預售方案應當附預售商品房分層平面圖。

93. 該公司在預售合同簽訂后的30天內，應到房地產管理部門辦理商品房預售合同()手續。

A. 核準 B.登記備案 C.公證 D.鑒證

【答案】B

【解析】商品房預售，房地產開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。房地產開發企業應當自簽約之日起30日內，向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。

94. 該公司如轉讓該房地產開發項目，至少應再完成()萬元開發投資才能符合轉讓條件。

A300 B.400 C.500 D.600

【答案】C

【解析】按照出讓合同約定進行投資開發，屬于房屋建設工程的，應完成開發投資總額的25%以上。計算得出轉讓應該滿足投資1500萬元，現已投資1000萬元，因此還需投資500萬元。

95. 該公司與某購房人簽訂了一套合同面積為100平方米的購房合同，售價為每平方米 在交房時，產權登記面積為104平方米。若購房合同未約定面積誤差的處理方式，買房人可以選擇()。

A.退房，要求開發公司退還已付房款和利息

B.不退房，支付總房價35.00萬元

C.不退房，支付總房價36.05萬元

D.不退房，支付總房價36.40萬元

【答案】AC

【解析】當事人在簽訂購房合同時未在合同中載明合同約定面積與產權登記面積發生誤差的處理方式時，應按以下原則處理：買受人退房的，房地產開發企業應當在買受人提出退房之日起30日內將買受人已付房價款退還給買受人，同時支付已付房價款利息。買受人不退房的，產權登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產開發企業承擔，產權歸買房人。該買房人支付總房價=3500xl00x(1+3%)=360500(元)，即36.05萬元。

(四)

甲房地產開發公司在土地一級市場上取得一宗開發用地，該宗土地面積為40 000平方米， 其中城市代征綠地面積為15 000平方米，其余為居住建筑用地，居住建筑基底面積為10000平方米，規劃批準的總建筑面積為70 000平方米。

根據上述資料，回答下列問題：

96.該宗土地的居住建筑密度為( )。

A.25% B. 37.5% C.40% D.66. 7%

【答案】A

【解析】建筑密度也稱為建筑覆蓋率，是指規劃地塊內各類建筑基底面積占該塊用地面積的比率。其計算公式為：建筑密度=×100%。該宗土地的居住建筑密度=xl00%=25%。

97.甲房地產開發公司獲得該宗土地的方式可能是( )。

A.協議 B.掛牌 C.招標D.拍賣

【答案】BCD

【解析】建設用地使用權可通過招標、拍賣、掛牌等出讓方式從土地一級市場獲取，也可通過轉讓方式從土地二級市場獲取。房地產開發企業應根據開發項目的需要和自身條件，選擇獲取建設用地使用權的途徑和方式。

98.下列文件中，可以核定該宗用地位置和界限的證明文件是( )。

A.建設用地規劃許可證 B.建設工程規劃許可證

C.建設工程施工許可證 D.房屋所有權證

【答案】A

【解析】核發建設用地規劃許可證的目的在于確保建設項目必須符合城市規劃的要求，維護建設單位按照規劃使用土地的合法權益，是土地管理部門在城市規劃區內審批建設用地的法律依據。建設用地規劃許可證可核定建設用地的用地位置和界限。

99.該宗土地的建筑容積率為( )。

A.1.75 B. 2.33 C.2. 80 D.4. 67

【答案】C

【解析】建筑容積率簡稱容積率，是指項目規劃建設用地范圍內總建筑面積與規劃建設用地面積的比值。該宗土地的建筑容積率==2.8。

100.工程建設完成后，向甲房地產開發公司遞交竣工報告的是( )。

A.建設單位 B.施工單位 C.物業管理公司D.監理公司

【答案】A

【解析】竣工驗收是施工過程的最后一道程序，是全面檢驗設計和施工質量、考核工程造價的重要環節。通過竣工驗收，質量合格的物業即可投入使用，可以交付給用戶。因此，竣工的建設項目和單項工程，都應及時按照國家有關規定和質量標準，組織竣工驗收。一般是由建設單位組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。

（責任編輯：xy）

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