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2018年中級經濟師房地產真題考點：

1、下列哪個區位是錯誤的:天文區域 單選

2、從很遠的距離考察區位:大位置 單選

3、人文環境:治安情況、區域聲譽、 居民特征。。。 多選

4、杜能第三圈:輪栽農作 單選

5、體驗消費概念 單選

6、影響供給的因素:生產條件和周期 單選

7、影響某-房地產價格是:本區同類房地產供求 單選

8、城市分類:地理、人口、行政等級。。。 多選

9、不屬于農業建設用地的:蔬菜大棚 單選

10、屬于有償取得土地的:劃撥、贈與、出讓、掛牌、作價出資 多選

11、 關于招拍掛錯誤的是:掛牌結束5天內退還所有人保證金、2個掛牌價格一樣的可以競拍 多選,原題不太確定

12、協議和出讓的區別:最低價確定原則不同、范圍不同、出讓金形成方式不同多選

13、 閑置土地的管理:延長動工期限、臨時使用、未動工滿1年的按照土地出讓或者劃撥價款的20%征收閑置費、納入土地儲備單選14、集體用地錯誤的是:可以突破指標 單選

14、按照調研角度不同:分宏觀和微觀調研單選

15、 因果調研的概念 單選

16、 按照信息產生過程不同:分為原始資料和二手資料單選

17、 購買力調研內容:收入、購買力投向、收入結構 多選

18 文案調研的不足:難以反映新變化、準確度低不能直接使用多選

19、 市場調研的建議:一般建議和執行建議單選

20、資金等值的因素:金額、時間、利率大小多選

21、動態盈利報表:投資現金流量表、資本金現金流量表、投資各方現金流量表、利潤表、資負債表多選

22、盈虧平衡分析不適用國民經濟效益分析單選

23、 敏感系數是-3.8臨界點: 100/3.8=26% 單選

24、風險還會帶來風險報酬單選

25、 方案必選的一個前提:計算期相同 單選不確定

26、凈現值率:單位投資收益單選

27、可行性報告項目總說明:項目背景、參與者、 評估目的等多選

28、整體現狀供應研判:施工面積、批準的預售面積、庫存等多選

29、市場需求研究的是:有效需求 單選

30、市場細分不包括:區域分析單選

31、不屬于自住屬性:投機需求單選

32、項目有優勢外面有威脅:多元發展 單選

33、主題傳播:與項目結合,增加競爭單選原題不記得

34、 前期策劃定位中的功能:住宅類型、設施設備、室內裝修多選

35、成本控制的重點:設計階段單選

36、房地產開發的特點:系統性強、涉及面廣、成本目標性強等多選

37、經過方案設計后經批準可不進行:初步設計單選

38、工程設計管理:精心組織設計交底單選不知道對否

39、無效投標文件:沒有密封單選

40、成本加酬金合同:根據實際成本單選

41、分部工程:總監理工程師驗收單選

42、房地產開發企業組織驗收單選原題不記得

43、估價是注冊房地產估價師進行估價單選

44、最高最佳利用原則單選

45、 房地產價值=價格-折舊單選公式

46、 剩余經濟壽命=經濟壽命有效年齡單選公式

47、估價報告有敘述式表格式單選

48、按照買方市場的開發觀念:生產觀念單選

49、間接渠道哦的寬窄:每一層中間商的數量單選

50、獨家銷售權代理單選

51、心理定價策略:特價品、整數、尾數多選

52、業主委員會不足1/2時刻有:居委會代管單選

53、物業招標不簽訂合同誠實信用原則單選

54、抵押貸款證券化:房地產股票、房地產證券、個人住宅抵押貸款證券化、政府房地產證券化單選55、貸款分信用貸款和擔保貸款單選

56、個人住房抵押貸款屬于擔保貸款?單選

57、可以質押的有:匯票本票可轉讓的股權選項記不全多選

58、代位求償權:必須通過訴訟單選選項不記得

59、首套住房的對比非首套:利率低、首付款比例低多選

60、 間接金融:不直接產生債務債權、與金融機構成為債權人或債務人選項記不全多選

61、 計算題

1 :根據月收入3600 10年年利率6%推算可以購買的總價32.43萬元

62、 計算題

2 :月還款總價100萬貸款價格60% 15年年利率6% 5063.15元案例分析:

調研泡沫:

1、調研方式:委托調研、一次性調研?

2、調研方案:小組訪談法、現場踩盤法、文案法?

3、入住率: 3200/50004、大部分用來:自住

63、物業招標專家組9人，評標委員會中業主可以有：1人、2人、3人、4人、5人 多選

64、我國房地產價格實行：備案、登記 其他不記得選項 多選

65、供電供水等委托物業收取，物業向委托單位收取手續費 單選

二、 默認表決, 29層,每層5戶,參加會議的121戶,其余默認表決:

1、概念:默認同意分之二見?

2、默認表決被寫進:業主大會議事規則?

3、 贊同多少票: 121*2/3 ? 81

4、反對多少票: 121/3 ? 41

三、年值法, 200萬買商鋪,年凈租金30萬,收益率10% , 10年,銀行貸款利率5% :

1、 凈年值多少: 2.55萬 -2.55萬 10萬 8萬

2、提高凈年值的辦法:提高年凈租金?降低收益率?

3、面臨風險:租金降低?利率提高?

4、收益率和銀行利率比較:無法比較?高低等于

四、成本法, 10000元每平方土地價,土地20000平米,容積率2 ,不計容面積10000平米,可銷售率96% :

1、成本單價多少: 4167元?

2、成本法相關概念:賣方意圖、以開發成本為基礎?

3、 拿到這塊地后,首選要解決的問題:為誰建、建什么、能否建、怎么建?不知道是否是這道題

4、該項目可以漲價,但是沒有漲價,是為了:維持其他形象、維持營業?不知道是否是這道題

五、折舊,建筑面積1000平米,套內建筑面積800平米,建筑面積單價3200元,有效年10年,剩余經濟壽命40年,殘值率5% :

1、套內單價: 4000元

2、成新率: 81%

3、年折舊總額: 6.08萬

4、2個公式:價值=價格-折舊,價值=價格*成新率

……

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