三、 不定項選擇題(每題2分)

第 81 題 (四)某宗收益年限無限年的房地產，預計未來每年凈收益為10萬年，報酬率為8.5%。

()是指由于投資房地產可能獲得的某些好處。

A.投資風險補償率

B.管理負擔補償率

C.缺乏流動性補償率

D.投資帶來的優惠率

正確答案：D,

第 82 題

(四)某國有開發項目的總投資為1200萬元，其年銷售收入為1950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費用為1300萬元。

資金具有時間價值的主要原因是()。

A.通貨膨脹

B.承擔風險

C.稅率變動

D.資產折舊

正確答案：A,B,

第 83 題

(三)某房地產開發企業以出讓方式取得一宗土地的開發經營權，土地出讓年限50年.根據土地使用權出讓合同及規劃設計條件，可建設8幢17層的住宅.經過運用比較定價法測算，商品住宅均價確定為4500元/平方米.項目采用一次性開發的方式，預計建設期2年，第一年開始預售.在營銷策劃過程中，確定營銷活動由房地產開發企業自行組織，采用低開高走的價格策略，并根據項目進展，采用不同的促銷組合進行促銷。

根據房地產開發企業確定的營銷渠道，銷售隊伍規模的確定一般采用()。

A.代理費用估算法

B.收入比例法

C.工作量法

D.競爭對比法

正確答案：C,

第 84 題

(四)某住宅小區共有2000個業主，其中1500個業主的住宅為小戶型，總建筑面積為20萬平方米且每戶建筑面積相等;500個業主的住宅為大戶型，總建筑面積為6萬平方米且每戶建筑面積相等.小區第二次業主大會會議決定，不再續聘原物業管理公司，而選聘新的物業管理公司。

物業管理投標程序包括：①準備投標文件;②項目評估與風險防范;③評標;④接受招標方的資格審查;⑤獲取招標信息;⑥簽約并執行合同;⑦收到中標通知書.這幾個步驟的正確順序是()。

A.⑤→①→②→④→③→⑦→⑥

B.⑤→②→④→④→③→⑦→⑥

C.⑤→①→②→③→④→⑦→⑥

D.⑤→②→①→③→④→⑦→⑥

正確答案：B,

第 85 題

(三)某開發項目的總投資為1200萬元，其年銷售收入為1950萬元，年銷售稅及附加為410萬元，年總成本費用為1300萬元。

在房地產投資評估兩個或兩個以上方案時，采用凈現值法與采用內部收益率法會得出相反的結論，其主要原因是()。

A.計算方法和計算過程不同

B.計算方法對再投資利潤率的假定不同

C.投資項目的投資規模不同

D.投資項目的類型不同

正確答案：B,C,

第 86 題

(一)李某購買一套住宅，總價143萬元，工商銀行為其提供7成15年按揭，年利率5%，按月等額償還.請回答下列問題：

李某的還款總額為()萬元。

A.142

B.123.67

C.138.26

D.151.36

正確答案：A,

第 87 題

(三)某投資者花800萬元購買了一商業店鋪用于自己經營，其經營資金為150萬元，權益資本為300萬元，經營期內年平均利潤為200萬元，年平均稅后凈利潤為158萬元。

該項目的投資利潤率為()。

A.19.83%

B.21.05%

C.23.75%

D.26.33%

正確答案：B,

第 88 題

實施拆遷時，可以采用()的補償方式。

A.房屋產權調換

B.貨幣補償

C.按被拆除房屋原先建設成本進行補償

D.政府統一安排

正確答案：A,B,

第 89 題

(一)某市欲征收城郊兩處居民點和部分農田建設工業園區，該處農用地轉用方案符合土地利用總體規劃.現該市成立了工業園區開發管理委員會，負責管理和監督土地的一級和二級開發.開發管理委員會通過招投標確定了甲公司作為土地一級開發承包商。

土地行政主管部門將農用地轉用方案和補充耕地方案報人民政府批準，還應滿足的條件是()。

A.方案符合當地控制性詳細規劃要求

B.方案符合土地利用年度計劃確定的控制指標

C.補充耕地方案符合土地整理開發專項規劃

D.補充耕地面積至少與占用面積相等

正確答案：B,C,

第 90 題

(二)某房地產開發企業以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權.該地塊面積為20000㎡，規劃容積率為0.5，綠地率不低于35%.預期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%.產品定位為高檔別墅區，按規劃容積率進行產品設計，預計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/㎡，小區配套及基礎設施工程和建設期間稅費為建筑面積1500元/㎡，可銷售比率為95%.

促進工作的安排是：開盤前在當地晚報大幅面刊登項目即將開盤的消息;開盤當日在當地電視臺播出開盤情況，組織足夠的置業顧問對看房人進行全程陪同和產品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈送車庫.項目按預定計劃進行建設，在項目施工進入后期即將面市時，政府發布了關于嚴格限制別墅用地供應的通知。

從背景資料判斷，在一般情況下，該項目的價格走勢將()。

A.上升

B.下降

C.無法預計

D.維持穩定

正確答案：A,

第 91 題

(三)(2010年)采用市場法評估某套位于8層的舊住宅于2010年10月1日的市場價值，選取了同樓某套位于11層的相似的舊住宅作為可比實例.該可比實例的成交價格為5000元/㎡，成交日期為2010年8月1日.同類住宅2010年8月至9月的市場價格月環比分別下降2%和5%.住宅所處樓層每高一層，價格高1%。

該可比實例成交價格經過交易日期調整后的價格為()元/㎡。

A.4655.00

B.4750.00

C.4900.00

D.5000.00

正確答案：A,

第 92 題

(三)某商品住宅開發項目的樓面地價為500元/㎡，建筑安裝工程費為2500元/㎡，各項規費為300元/㎡.該項目營銷方案部分內容如下：(1)前言.(2)市場分析.(3)銷售目標和進度計劃.(4)銷售價格確定：以市場價格為主.(5)銷售渠道：委托甲、乙、丙三家房地產經紀機構銷售，并分別與其簽訂委托合同;銷售權在三家房地產經紀機構之間不作區分.(6)促銷安排：開盤前在當地晚報刊登項目開盤信息;開盤當天舉行開盤儀式，邀請有關部門及參建單位負責人參加;對開盤當天前十名購房者給予100元/㎡的價格優惠。

若該項目預期成本利潤率為25%，銷售稅費率為12%，則按照成本加成定價法確定的價格應為()元/㎡。

A.3977

B.4261

C.4620

D.4688

正確答案：D,

第 93 題

(一)自2008年11月1日起，對個人首次購買90㎡及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。

下列屬于財產稅的是()。

A.房產稅

B.個人所得稅

C.耕地占用稅

D.契稅

正確答案：A,C,D,

第 94 題

(四)某建筑物的建筑面積100㎡，套內建筑面積80㎡，按套內建筑面積計算的重置價格為4000元/㎡，經過年數10年，經濟壽命50年，殘值率5%。

采用直線法折舊，該建筑物的年折舊額為()元。

A.4000

B.6080

C.6400

D.7600

正確答案：B,

第 95 題

(一)(2008年)某房地產開發企業以出讓方式取得一宗土地的開發經營權，土地出讓年限50年.根據土地使用權出讓合同及規劃設計條件，可建設8幢17層的住宅.經過運用比較定價法測算，商品住宅均價確定為4500元/㎡.項目采用一次性開發的方式，預計建設期2年，第一年開始預售.在營銷策劃過程中，確定營銷活動由房地產開發企業自行組織，采用低開高走的價格策略，并根據項目進展，采用不同的促銷組合進行促銷.

若以商品住宅均價購買一套100平方米的住宅，首付款30%.銀行提供7成按揭，10年內按月等額還本付息.月利率5‰.每月應向銀行還款()元。

A.2638

B.2711

C.3497

D.4776

正確答案：C,

第 96 題

(一)某房地產開發企業獲得1000萬元貸款，年利率為10%，償還期為5年.試就下列各種還款方式，分別計算5年的還款總額。

若每年年末等額償還本金和利息，則5年共計還款總額為()萬元。

A.1200

B.1300

C.1319

D.1400

正確答案：C,

第 98 題

(二)在房地產投資項目經濟評價中，某房地產投資項目的總投資為10000萬元，其中投資者投入的權益資本為5000元，經營期內平均利潤總額為800萬元，年平均稅后利潤為960萬元。

該投資項目的資本金利潤率為()。

A.32%

B.16%

C.8%

D.24%

正確答案：B,

第 99 題

(二)利澤花園住宅小區由瑞辰物業管理公司進行物業管理.在物業服務合同中約定采用包干制計算物業服務費，物業費標準為每平方米2.8元.但由于近期物價上漲，導致用工成本提高，使得瑞辰物業公司產生虧損約10萬元.請回答下列問題。

瑞辰物業公司的虧損應按()處理。

A.由瑞辰物業公司自行承擔

B.由利澤花園住宅小區的業主共同承擔

C.由瑞辰物業公司和利澤花園小區的業主委員會協商解決

D.由瑞辰物業公司承擔，但是利澤花園住宅小區的業主應對物業公司給予一定比例的補償

正確答案：A,

第 100 題

(2010年)某房地產開發企業以4000萬元競拍到一宗別墅用地的土地使用權.該地塊面積為20000㎡，規劃容積率為0.5，綠地率不低于35%.預期投資利潤率為35%，銷售稅費為銷售收入的6%.

產品定位為高檔別墅區，按規劃容積率進行產品設計，預計建筑安裝工程造價為建筑面積2000元/㎡，小區配套及基礎設施工程和建設期間稅費為建筑面積1500元/㎡，可銷售比率為95%.促進工作的安排是：開盤前在當地晚報大幅面刊登項目即將開盤的消息;開盤當日在當地電視臺播出開盤情況，組織足夠的置業顧問對看房人進行全程陪同和產品介紹，并對當日前十名下訂單的客戶贈與車庫.

項目按預定計劃進行建設，在項目施工進入后期即將面市時，政府發布了關于嚴格限制別墅用地供應的通知.

該項目的樓面地價為()元/㎡。

A.1000

B.2000

C.4000

D.4211

正確答案：C,

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