第二節房地產市場調研的基本內容

房地產市場調研所涉及的內容非常廣泛，調研目的不同，調研內容的側重點也有所不同。在具體的市場調研工作中，調研人員應根據市場調研的目的編制市場調研提綱，列處主要的調研內容，進行有針對性的市場調研活動。從房地產市場調研的一般意義上講，市場調研的基本內容主要涵蓋下列部分。

一、房地產市場環境調研

房地產市場環境所包含的信息內容廣泛，涉及的領域和部門眾多，信息的分布也較分散

(一)政治法律環境調研

政治法律環境調研包括政府有關的法律、法規、方針政策、政局變化等情況的淵研，調研的主要內容有：①中央及地方政府關于國民經濟與社會發展規劃、土地利用總體規劃、城市總體規劃和詳細規劃、區域發展規劃、城市發展戰略等。②中央及地方政府有關房地產市場環境的方針和政策，如產業政策、金融政策、稅收政策、財政政策、物價政策、就業政策等。③中央及地方政府有關房地產開發經營的法律、法規及相關政策，如土地制度和政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、房地產價格政策等。④國內、國際政局的變化，包括政治形勢、政府的重大人事變動等。

(二)經濟環境調研

經濟環境對房地產市場發展的影響很大.其調研的主要內容有：①區域內的經濟特征，包括經濟總量，經濟發展規模，經濟發展速度、趨勢，通信及交通運輸，能源與資源供應，技術協作條件等。②區域內國民經濟產業構成及主導產業、產業結構的調整方向和生產力的空間布局特征等。③區域內的經濟結構、人口及其就業狀況、工資水平、基礎設施情況、重點開發區域等。④城鄉居民家庭收人水平、人均可支配收入、城鄉居民儲蓄存款額、消費結構和消費水平等。⑤物價水平及通貨膨脹率、進出口稅率及股票市值穩定情況等。⑥獲取房地產開發貸款、個人住房貸款等的條件及可能性、利率水平等。⑦區域內的對外開放程度、國內外經濟合作情況、對外貿易和外商投資的發展情況等。

(三)社會文化環境調研

社會文化環境調研的主要內容有：①區域內居民的受教育程度、職業構成、文化水平、婦女就業面大小等。②區域內居民的價值觀、審美觀、風俗習慣、家庭生活習慣等。③區域內居民的民族構成、宗教信仰、社會階層分布等。④區域內居民的文化設施狀況，包括種類、數量、分布，具有地方特色的節慶活動等。

(四)科技發展環境調研

科技發展環境調研的主要內容有：①建筑材料、建筑施工技術、建筑設備的技術進步等。②信息技術和節能技術、可持續發展技術的發展和應用等。③新技術、新工藝、新材料、新能源的發展趨勢和速度及其在調研區域內的使用情況等。④相關新產品的國內外先進水平等。

(五)資源環境調研

資源環境調研研包括自然資源調研和人文資源調研。資源環境調研的主要內容有：①土地資源的調研。包括土地資源的數量、類型、區域分布特征、利用現狀、開發潛力等。②地形地貌的。調研。包括地形特征;地勢類型及各種地貌類型的分布狀況、特點、結構、占總面積的比重等：還包括地質條件，如地震等地質災害的情況等。③氣候條件的調研。氣候對人們的消費行為有很大的影響。對氣候條件的調研包括氣候類型、年降水量及降水的時空分布特征、年日照時數、特殊的氣象氣候現象等。④旅游資源的調研。包括自然旅游資源和人文旅游資源的數量、分布、特色、開發程度、經營狀況等。

二、房地產市場供求調研

(一)房地產市場供給調研

房地產市場供給調研主要是指對調研區域內當前或近期房地產供給的市場狀況的調研和分析。

(二)房地產市場需求調研

房地產市場需求調研是房地產市場調研的核心內容。在市場經濟條件下，房地產市場需求是決定房地產市場容量的主要因素。

(三)房地產交易調研

在一定時期內，房地產市場交易的實際情況，反映了這一時期房地產市場供求關系的客觀狀況。通過對房地產交易情況的調研，不僅可以對當前房地產市場運行的基本情況和存存的主要問題進行分析，而且也為房地產預測提供客觀依據。房地產交易調研的主要內容有：①房地產成交量調研、它是指對一定時期內房地產成交數量的凋研。在實際市場調研中，對房地產成交量進行分類統計調研，如新建商品房租售量、存量商品房租售量、各種類型物業的租售量等，②房地產成交價調研。它是指對一定時期內已實現交易的房地產成交價格的調研。在市場調研實踐中，房地產成交價格的調研和房地產成交量的調研是結合在一起的，包括房地產買賣價格和租賃價格，并且也要對房地產成交價格進行分類統計調研，其類型劃分一股與房地產成交量調研的類型劃分相對應。③房地產成交區域調研。它是指在一定的時期內，按一定的分類原則，將調研范圍分為若干個區域，分別對不同區域的房地產成交量和成交價格進行調研。房地產成交區域調研，可以揭示房地產交易的空間特征和差異性、④房地產成交者構成調研。它是指在一定的時期內，按一定的分類原則，將房地產交易雙方各劃分為小同的類型，分別就各類房地產供給者或房地產消費者在供給總數或消費者總數中所占的比例進行調研，也可分別就各類房地產供給者的供給量或房地產消費者的消費量在總供給量或總消費量中所占的比例進行調研。例如，對于商品住房的購買者，按戶籍所在地劃分為本地購買者和外地購買者等。

在房地產交易凋研中，需要用一系列的指標來描述房地產交易情況，房地產交易的主要指標可以概括為土地交易量、房屋銷售量、房屋出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、房屋預售面積、房地產價格、房地產租金、房地產價格指數等指標。

三、房地產市場營銷活動調研

房地產市場營銷活動調研是房地產市場調研的重要內容，在調研中應圍繞房地產營銷組合活動展開，從房地產企業經營管理的角度來看，其調研內容主要包括競爭對手狀況調研、房地產價格調研、房地產營銷調研。

(一)競爭對手狀況調研

了解并認識競爭對手，是房地產企業經營管理的重要內容，也是企業決策的重要依據。競爭對手調研的主要內容有：①競爭對手的確定，即在市場調研范圍內，通過調研要明確有沒有競爭對手、哪些是直接競爭對手、哪些是間接競爭對手。只有在明確了誰是競爭對手后，才能進行有針對性地調研和制定有針對性的策略。②競爭對手的生產經營規模和資金情況，包括競爭對于已開發和將要開發的房地產項目的數量、規模、分布等情況，以及這些項目推向市場的對間與節奏，資金回籠情況和現金流情況。③競爭對手的技術水平和新產品開發經營情況，包括競爭對手的生產能力、技術裝備水平、項目研發能力以及在消費者中的聲譽和形象等。④競爭對手的營銷渠道及推廣策略，包括營銷方式、宣傳手段、廣告策劃、產品推廣等。⑤潛在競爭對手情況，即對房地產企業未來市場競爭情況的分析與預測。⑥競爭產品的客戶定位、項目定位、產品定位、產品質量以及物業服務狀況的調研。⑦競爭產品的市場價格及市場接受程度、市場占有率以及消費者的反映等。

(二)房地產價格調研

在房地產價格的調研中，其側重點是房地產價格在市場上的客觀反映。房地產價格調研的主要內容有：①中央以及地方政府制定的相關政策、制度、規定等對房地產價格的影響、房地產企業定價策略的變化。②房地產價格趨勢的市場變化對房地產供求變化的影響，市場調研區域內，不同Ⅸ域的房地產價格變動特點和變化程度的對比分析。③在同一定時期內，不同類型物業的價格變動情況，及其對銷售量的影響。④在不同的地段，多高的房價是消費者能夠接受的房價，以及消費者對不同房價的接受程度和價格心理狀態情況。⑤影響房價的因素發生明顯變化，導致房地產價格出現明顯變動，這時房地產供給者和消費者的市場反應情況

(三)房地產營銷調研

房地產營銷調研主要包括房地產營銷渠道調研和房地產市場推廣調研，其調研主要內容有：①房地產經紀機構、銷售代理機構、咨詢顧問機構、價格評估機構等房地產中介機構的數量、素質、業務能力、市場信譽及其業績情況。②房地產營銷渠道的選擇及調整情況，房地產租售客戶對營銷機構的評價，銷售代理傭金情況。③房地產市場營銷方式的采用情況、市場效果以及發展趨勢。④房地產廣告調研，包括房地產廣告訴求、房地產廣告媒體和房地產廣告效果調研。⑤其他房地產推廣活動的調研，例如，產品推介會、主題論壇、價格折扣、免費贈送、有獎銷售、樣板房展示、慶典活動等。

（責任編輯：xy）

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