第三節(jié) 個(gè)人住房貸款

1.個(gè)人住房貸款概述

1.1 個(gè)人住房貸款的含義

■ 狹義

☆ 銀行向購(gòu)買(mǎi)、建造、大修各類住房的自然人發(fā)放的貸款，稱個(gè)人住房按揭貸款

■ 廣義(四類)

☆ 個(gè)人住房按揭貸款

☆ 個(gè)人再交易住房貸款(二手房貸款)

☆ 公積金個(gè)人住房貸款

☆ 個(gè)人住房組合貸款(公積金貸款+商業(yè)貸款)

1.2 個(gè)人住房貸款的基本內(nèi)容

■ 貸款用途

☆ 用于個(gè)人在中國(guó)大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、建造、大修住房

■ 貸款對(duì)象

☆ 具有完全民事行為能力的中國(guó)公民

☆ 在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的港澳臺(tái)自然人

☆ 在中國(guó)大陸有居留權(quán)的具有完全民事行為能力的外國(guó)人

☆ 借款人年齡在18周歲至65周歲，具有良好的信用記錄和還款意愿

■ 貸款條件

☆ 有合法的身份

☆ 有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入、信用良好，有償還貸款本息的能力

☆ 有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、建造、大修住房的合同協(xié)議等

☆ 首付款不低于所購(gòu)住房全部?jī)r(jià)款的30%(90平米以下自住房，首付20%)

☆ 有擔(dān)保

☆ 其它

■ 貸款額度

☆ 為所購(gòu)房評(píng)估價(jià)值的70%

☆ 自住90平米以下的為80%

☆ 二套房首付款比例不低于60%

■ 貸款期限

☆ 最長(zhǎng)為30年，且借款人年齡與貸款期限之和不超過(guò)70年

■ 貸款利率

☆ 按利率政策執(zhí)行

■ 申請(qǐng)貸款應(yīng)提交的資料

■ 借款人貸款流程

1.3 等額本息還款法和等額本金還款法

■ 等額還款抵押貸款

☆ 每月(期)付款額不變

☆ 每月付款額的實(shí)質(zhì)為以貸款額為現(xiàn)值計(jì)算出的年值(P～A)

■ 等本金還款抵押貸款

☆ 在貸款期內(nèi)均勻地償還本金

☆ 每期按剩余本金余額和約定利率支付利息，利息遞減

☆ 每期的還款總額逐期遞減

1.4 固定利率個(gè)人住房貸款和浮動(dòng)利率個(gè)人住房貸款

■ 固定利率

☆ 期限最長(zhǎng)為30年

☆ 固定利率為階段性固定，實(shí)行固定利率的期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年

☆ 現(xiàn)在銀行產(chǎn)品提供3年、5年和10年三個(gè)固定期限檔次

☆ 貸款利率實(shí)行下限管理

☆ 特點(diǎn)：貸款利率組合靈活，利率風(fēng)險(xiǎn)小

☆ 優(yōu)點(diǎn)：可以鎖定利率，回避利率上升風(fēng)險(xiǎn)

☆ 缺點(diǎn)：當(dāng)利率走穩(wěn)或下調(diào)時(shí)不劃算

■ 浮動(dòng)利率

☆ 利率隨市場(chǎng)利率或法定利率的變動(dòng)調(diào)整

☆ 優(yōu)點(diǎn)：貼近市場(chǎng)利率水平，當(dāng)利率下降時(shí)，可降低成本

☆ 缺點(diǎn)：當(dāng)利率上升時(shí)，借款人多付利息

1.5 借款合同要素變更和調(diào)整

■ 貸款期限變更

■ 還款方式變更

■ 抵押物變更

2.等額本息還款

2.1 每期等額款額的計(jì)算

■ 實(shí)質(zhì)

☆ 貸款是P，求A(P-A)

2.2 貸款余額的計(jì)算(A～P)

■ 實(shí)質(zhì)：將尚未歸還的年值，折現(xiàn)為已還款期末的現(xiàn)值

■ Pm-貸款余額

■ n-貸款期數(shù)

■ m-已歸還期數(shù)

2.3 每月付款中本金與利息的構(gòu)成

■ 計(jì)算總利息=月還款額×期數(shù)-本金

■ 第一個(gè)月，利息1=本金×月利率

■ 第一個(gè)月還款中本金=月還款額-利息1

■ 第二個(gè)月，利息2=(本金-第一個(gè)月還款中的本金)×月利率

■ 第二個(gè)月還款中的本金=月還款額-利息2

2.4 等額本息還款抵押貸款還款規(guī)律

■ 每月還款額固定不變

■ 等額本息貸款采用復(fù)利方式計(jì)算，利息也生息

■ 在還款初期還款額大部分用于歸還貸款利息，隨著時(shí)間的推移，每月還款額中本金逐漸增加

■ 每期還款中利息所占的比重逐漸下降，每期還款中本金所占比重逐漸上升

3.等本金還款抵押貸款特點(diǎn)

3.1 等本金還款抵押貸款月還款額的計(jì)算

3.2 等本金還款抵押貸款還款規(guī)律

■ 借款人每月還款額逐期遞減

■ 借款人每月支付的本金是均等的，為P÷n

■ 借款人每月支付的利息越來(lái)越少

■ 每月還款額先大后小，給借款人的壓力大，不利于吸引貸款

4. 住房公積金貸款

4.1 公積金貸款的含義

■ 概念

☆指按時(shí)足額繳存住房公積金的個(gè)人，在購(gòu)買(mǎi)、建造各類自有住房時(shí)，銀行接受住房公積金管理中心委托向借款人提供的個(gè)人住房貸款

■ 對(duì)象

☆建立了住房公積金的職工均可申請(qǐng)，且貸款額不與個(gè)人繳存的公積金數(shù)額掛鉤

☆個(gè)人具體可以申請(qǐng)的數(shù)額，取決于有關(guān)管理部門(mén)的規(guī)定和個(gè)人還款能力

■ 申請(qǐng)的基本條件

☆有合法的身份

☆參加住房公積金并按時(shí)足額繳存

☆有穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)收入，信用良好，有償還貸款本息的能力

☆有合法有效的購(gòu)買(mǎi)、大修住房的合同、協(xié)議以及其他證明文件

☆有規(guī)定的最低額度以上的自籌資金用于支付首付款

☆有符合要求的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或有具有代償能力的保證人

☆其他條件

■ 期限

☆每筆貸款其他最長(zhǎng)30年，并不得長(zhǎng)于借款人法定離休或退休以后5年

☆共同借款的，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)30年，并不得長(zhǎng)于其中最年輕者法定退休以后的5年

■ 利率

☆低于普通貸款，且利率可以調(diào)整

4.2 公積金貸款與一般個(gè)人住房貸款的區(qū)別

公積金貸款 一般個(gè)人住房貸款

性質(zhì)與資金來(lái)源

委托性貸款

資金來(lái)源于公積金存款

自營(yíng)性貸款

資金來(lái)源為銀行吸引的各類存款

貸款人和貸款

風(fēng)險(xiǎn)

貸款人為公積金管理中心

風(fēng)險(xiǎn)由公積金管理中心承擔(dān)

貸款人為商業(yè)銀行

風(fēng)險(xiǎn)由銀行承擔(dān)

貸款對(duì)象

辦理了公積金繳存的單位的在職與離退休職工

具有完全民事行為能力，符合銀行規(guī)定貸款條件的人

貸款條件 規(guī)定不同，利率低 市場(chǎng)利率

4.3 公積金貸款程序

■ 借款人向公積金管理中心提出申請(qǐng)

■ 簽訂借款合同

■ 抵押登記和保險(xiǎn)

■ 支用款項(xiàng)

■ 按期還款

■ 合同變更

■ 貸款結(jié)清

4.4 公積金借款合同的內(nèi)容

■ 借款人的姓名和住所

■ 貸款人、受托銀行的名稱和住所

■ 貸款的金額、期限、利率

■ 貸款的資金支付時(shí)間

■ 貸款償還方式

■ 擔(dān)保方式和擔(dān)保范圍

■ 違約責(zé)任

■ 當(dāng)事人需要約定的其它事曲

4.5 個(gè)人住房組合貸款

■ 指既符合個(gè)人住房商業(yè)貸款條件又同時(shí)繳存住房公積金的個(gè)人，可以在申請(qǐng)的住房公積金貸款不足以支付購(gòu)房所需資金時(shí)，其不足部分由銀行提供的商業(yè)性貸款支付

■ 組合貸款時(shí)，抵押人在抵押財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)時(shí)明確公積金貸款委托人為保險(xiǎn)的第一受益人

■ 抵押物處置價(jià)款的分配順序

☆支付與處置費(fèi)用

☆扣除稅費(fèi)

☆按共有產(chǎn)權(quán)份額償還

☆有第一抵押權(quán)人的，償還第一抵押人

一位參加某市住房公積金繳存的居民，為購(gòu)買(mǎi)一套評(píng)估價(jià)為50萬(wàn)元的自住普通住房，擬申請(qǐng)住房公積金貸款。假定該居民目前名下的住房公積金本息余額為6000元，上個(gè)月住房公積金匯儲(chǔ)額為150元(包括單位和個(gè)人)，本人目前離法定退休年齡還剩30年，那么該居民在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額以下列方式計(jì)算。

本人在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額=目前本人名下住房公積金本息金額+上月住房公積金匯儲(chǔ)額×剩余退休年限×12=6000+150×30×12=6(萬(wàn)元)另外，假定該居民還有其他3名家庭成員，按上述相同方法計(jì)算后，其他3名家庭成員在退休年齡內(nèi)預(yù)計(jì)可繳存住房公積金總額為12萬(wàn)元， 則該居民及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金總額為18萬(wàn)元(6萬(wàn)元+12萬(wàn)元)若該居民的家庭成員同意參與本次住房公積金貸款額度計(jì)算，放棄今后住房公積金貸款權(quán)利，則按照該市住房公積金管理中心有關(guān)貸款額度的規(guī)定，該居民可申請(qǐng)住房貸款最高額度以下列三個(gè)額度中最低者為準(zhǔn)：①借款人及其家庭成員在退休年齡內(nèi)可繳存住房公積金的總額，即18萬(wàn)元。②所購(gòu)住房評(píng)估價(jià)的70%，即50×70%=35(萬(wàn)元)。③該市住房公積金管理中心每年公布的最高貸款額為10萬(wàn)元。

因此，根據(jù)上述規(guī)定，該居民可申請(qǐng)的住房公積金貸款最高額度為10萬(wàn)元。

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