本文為2013年中級經濟師考試房地產經濟專業的備考必看知識點，希望本文能夠幫助您更好的全面備考2013年經濟師考試!!

第四節 房地產估價的假設開發法

一、假設開發法概述

概念：是求取估價對象未來開發完成后的價值，減去未來的正常開發成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。是成本法的倒算法。

未完成的房地產的價值取決于它完成后的房地產價值與未完成到完成階段所需增加的各項投入以及相應的利息、利潤、稅費的差額。

適用范圍：適用于具有投資開發或再開發潛力的房地產估價，如待開發的土地、在建工程、可裝修改造或可改變用途的舊房等。

步驟：

⑴ 調查了解待開發房地產的狀況

⑵ 選擇最佳的開發利用方式;

⑶ 估算開發經營期;

⑷ 預測開發完成后的房地產價值;

⑸ 預測開發所必要的支出及應獲得的正常利潤

⑹ 進行具體計算，求出待開發房地產的價值

【例題·單選題】【2005年真題】評估一片區位和景觀很好的適宜建造高檔別墅的“荒地”價值，適宜采用(　)。

A.成本法

B.收益法

C.投資法

D.假設開發法

【答案】D

【解析】具有開發或再開發潛力的項目

二、 公式(六公式)

基本公式：

待開發房地產價值=開發完成后的房地產價值-開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得待開發房地產的稅費

求生地價值公式：

生地價值=開發完成后的房地產價值-由生地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得生地的稅費

求毛地價值公式：

毛地價值=開發完成后的房地產價值-由毛地建成房屋的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-開發利潤-取得毛地的稅費

求熟地價值公式：

熟地價值=開發完成后的熟地價值-由毛地開發成熟地的開發成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-土地開發利潤-取得毛地的稅費

求在建工程價值的公式：

在建工程價值=續建完成后的房地產價值-續建成本-管理費用-銷售費用-投資利息-銷售稅費-續建投資利潤-取得在建工程的稅費

求舊房地產價值公式：

舊房地產價值=裝修改造完成后的房地產價值-裝修改造成本-管理費用―銷售費用―投資利息-銷售稅費-裝修改造投資利潤-取得舊房地產的稅費

三、兩種方法

假設開發法的種類

現金流量折現法-考慮各項收支的時間，把各項折算到估價時點

傳統方法-不考慮各項支出、收入發生的時間不同，計算投資利息

兩種方法的三大區別

對公式各項的數值，傳統方法根據估價時點的房地產市場狀況作出，而現金流量折現法要進行預測

傳統方法不考慮各項收支發生時間的不同，可直接加減，現金流量折現法認為收支發生于不同的時點，可折現到同一時點上再加減

傳統方法中投資利息和開發利潤都單獨列出，在現金流量折現法中這兩項都已隱含在折現的過程中，不單獨列出。

四、 公式中各項的求取

開發經營期按客觀計算，從取得被估價房地產的日期(估價時點)開始計，到預計未來開發完成后的房地產經營結束日期結束

開發經營期可以分為開發期和經營期

開發期可分為前期和建造期

經營期可分為銷售期和運營期

開發完成后價值可以通過預測求取。通常采用市場法，并考慮類似房地產價格的未來變動趨勢。

扣除項目金額

正常利潤，不包括取得待開發房地產以前的支出及相應的利潤。 包括開發成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發利潤、取得待開發房地產的稅費

注意它們均是取得待開發房地產以后到開發完成還需要正常支出及應獲得的

應計息的項目包括

未知、需要求取的待開發房地產的價值

取得待開發房地產的稅費

開發成本、管理費用和銷售費用

銷售稅費和開發利潤不計息

投資者購買待開發房地產應負擔的稅費主要是 契稅、交易手續費等

折現率與收益法中的報酬率的性質和求取方法相同，體現了資金的利率和開發利潤率兩部分

相關文章：

中大網校經濟師考試輔導專題1.4—1.12

2013年中級經濟基礎知識預習講義全匯總

關注：經濟師考試成績查詢 合格標準 合格證書領取  招生方案

輕松通過經濟師職稱評審,可同時參與中大網校舉辦的職稱英語網絡輔導

（責任編輯：中大編輯）