第二節(jié) 房地產(chǎn)估價(jià)的成本法

一、成本法概述

概念：求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。(積算價(jià)格)

理論依據(jù)

生產(chǎn)費(fèi)用理論-商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用而決定

適用對(duì)象

特別適用于既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)的估價(jià)，如學(xué)校、圖書館、體育場(chǎng)館、醫(yī)院、政府辦公樓、軍隊(duì)營(yíng)房、公益房地產(chǎn)等。也適用于市場(chǎng)狹小或不完善，無法運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的房地產(chǎn)。

步驟

⑴ 搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料

⑵ 估算重新購建價(jià)格

⑶ 估算折舊

⑷ 求取積算價(jià)格

二、成本法的公式(四大類)

成本法基本公式

積算價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格-折舊

新建房地產(chǎn)公式

新開發(fā)的房地產(chǎn)價(jià)值=土地取得成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

新建建筑物價(jià)值=建筑物建造成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

新開發(fā)土地公式

新開發(fā)土地價(jià)值=取得待開發(fā)土地的成本+土地開發(fā)成本+管理費(fèi)用+銷售費(fèi)用+投資利息+銷售稅費(fèi)+開發(fā)利潤(rùn)

舊房地產(chǎn)公式

舊房地產(chǎn)價(jià)值=土地重新購建價(jià)格﹢建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊

舊建筑物的價(jià)值=建筑物的重新購建價(jià)格-建筑物的折舊

三、重新購建價(jià)格的求取

1、重新購建價(jià)格的概念

重新購建成本是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新狀況的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的被估價(jià)房地產(chǎn)所必要的支出及應(yīng)獲得的正常利潤(rùn)。

2、三大要點(diǎn)

重新購建價(jià)格是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格

重新購建價(jià)格是客觀價(jià)格，不是個(gè)別企業(yè)或個(gè)人的實(shí)際耗費(fèi)，而是社會(huì)的一般的公平耗費(fèi)

建筑物重新購建價(jià)格應(yīng)是全新狀況下的價(jià)格，未扣除折舊。土地重新購建價(jià)格應(yīng)是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格

3、 兩大求取路徑

整體法(房地結(jié)合)

將土地和建筑物視為一個(gè)整體，模擬開發(fā)過程，在房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成的基礎(chǔ)上，采用成本法求取

獨(dú)立法(房地分離)

將土地與房屋視為相對(duì)獨(dú)立的部分，分別求取重新購置價(jià)格并相加

求取土地的重新購建價(jià)格，通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，采用市場(chǎng)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本法等估價(jià)方法求取其價(jià)格

求取建筑物的重新購建價(jià)格，是假設(shè)建筑物所在的土地已經(jīng)取得，其它狀況不變的情況下，在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費(fèi)用及稅金和正常利潤(rùn)

4、 種類

重置價(jià)格

是采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與被估價(jià)建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。

重建價(jià)格

是采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與被估價(jià)建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。形象地稱為“復(fù)制”，用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)

材料用舊，價(jià)格用新，完全復(fù)制

5、求取方法

單位比較法

每平方米成本，每個(gè)車位的成本等等，主要有單位面積法。

分部分項(xiàng)法

以獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程數(shù)量，乘以單位價(jià)格，然后相加

工料測(cè)量法

與編制建筑概算的方法相似，先估算工程量，分人工、材料、機(jī)械臺(tái)班，再配上概(預(yù))算定額單價(jià)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

指數(shù)調(diào)整法：造價(jià)隨時(shí)間變動(dòng)。

6、折舊的概念

估價(jià)上的折舊是由于各種原因所造成的價(jià)值損失，是建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)市場(chǎng)價(jià)值與重新購建價(jià)格之間的差額。

7、折舊的種類

物質(zhì)折舊

又稱有形損耗，是指建筑物實(shí)體方面的老化、磨損、損壞所造成的價(jià)值的損失。主要有自然經(jīng)過的老朽、正常使用的磨損、意外的破壞損毀、延遲維修的損壞殘存等

功能折舊

又稱無形損耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或過剩所造成的建筑物價(jià)值損失。導(dǎo)致建筑物功能缺乏、落后或過剩的原因，可能是建筑物設(shè)計(jì)上的缺陷，過去的建筑標(biāo)準(zhǔn)過低，人們消費(fèi)觀念的改變，建筑技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了更好的建筑物等。

經(jīng)濟(jì)折舊

又稱為外部性折舊，是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的其價(jià)值的損失。

不利因素可能是經(jīng)濟(jì)因素(供給過量或需求不足)、區(qū)位因素(環(huán)境惡化，包括噪音、空氣污染、交通擁擠等)，也可能是其他因素(政府政策變化、宏觀調(diào)控措施等)。

經(jīng)濟(jì)折舊分為永久性的和暫時(shí)性的。

8、建筑物壽命的相關(guān)概念

壽命

自然壽命：竣工至不能使用

經(jīng)濟(jì)壽命：竣工至產(chǎn)生的收入小于運(yùn)營(yíng)費(fèi)用之時(shí)

年齡

實(shí)際年齡：竣工至估價(jià)時(shí)點(diǎn)的日歷年齡

有效年齡：估價(jià)時(shí)點(diǎn)顯示的年齡

剩余壽命

剩余自然壽命：=自然壽命-實(shí)際年齡

剩余經(jīng)濟(jì)壽命：=經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡

四、建筑物折舊的求取

折舊的計(jì)算方法

年限法

成新折扣法

【年限法】

最主要的是直線法，直線法也是最簡(jiǎn)單、最普遍的折舊方法

計(jì)算年折舊額

D=(C-S)/N=[C(1-R)/N

D―年折舊額

C―建筑物的重新購建價(jià)格;

S―預(yù)計(jì)的凈殘值，是預(yù)計(jì)達(dá)到經(jīng)濟(jì)壽命后，經(jīng)拆除后可收回的殘余價(jià)值減去拆除清理費(fèi)用后的數(shù)額。

N―經(jīng)濟(jì)壽命

R―殘值率

有效年數(shù)為t年的建筑物折舊總額

Et=Dt=(C-S)t/N=C(1-R)t/N

建筑物的現(xiàn)值

V=C-Et=C-(C-S)t/N=C[1-(1-R)t/N]

【成新折扣法】

q為成新率

成新率=(經(jīng)濟(jì)壽命-有效年齡)/經(jīng)濟(jì)壽命

成新率=[1-(1-R)×t/N]×100%

建筑物現(xiàn)值=建筑物重新購建價(jià)格×成新率

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